Mon 1er investissement immobilier. Un succès ou un échec?

Immobilier 🏠
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Bonjour,

Plutôt de la team bourse, j’ai décidé de sortir de ma zone de confort pour m’élancer en immobilier.

Contrairement à ce qui se fait notamment sur YouTube, dès la 1ère visite effectué j’ai fais une offre.
En effet, j’ai vu dans ce bien une opportunité idéale pour la location courte durée…
( Hors de la copropriété, terrasse de 15m² en rdc, parking 2 places, lieu calme )

Voici les données financière de l’opération :
Prix du bien 85 000€ ( il était affiché a 90 000€ )
Frais de notaire 6800€
Frais de courtier 1500€
Frais bancaire 1500€
Travaux 4500€
Apport 0€
Taux 3.80%
Durée 25 ans avec un différé de 2 ans.
Mensualité de crédit 300€ (2ans) et fin différé environ 500€

Actuellement, je suis proche de mettre le bien a la location, ça sera bon autour de fin novembre.
Localisé dans une ville dynamique de plus de 100 000 habitants proche de plusieurs frontières en voiture
40 min Luxembourg
1h l’Allemagne
1h20 la Belgique
Le bien mesure 29m², j’ai acheté au-dessus du prix du marché local.

Je compte déléguer la gestion du logement a une conciergerie qui prend une commission de 25%.
Cette conciergerie va gérer les entrées sorties, le ménage, l’annonce, l’ajustement du prix, le linge via une blanchisserie pro.
En effet, je n’ai pas le temps de gérer. Lorsque j’additionne mon temps de travail + la route , je cumule un poil plus que 50h / semaine.

Pour conclure, je compte l’exploiter en direct via le statut LMNP au réel.
Concernant mon profil risque, je recherche le risque car qui dit plus de risques, dit plus de rendement potentiel

Voici mon objectif à court terme, je souhaite avoir assez de loyer pour couvrir la mensualité de crédit à 300e + commission de la conciergerie de 25% soi environ un taux de remplissage de 30% à 60e la nuit

Une fois plusieurs mois de passé, je pense générer environ entre environ 1300€ de loyer BRUT
Avec ces mêmes 1300€ BRUT, il faudra payer

  • La conciergerie
  • Les impôts et taxes divers
  • Le crédit
  • Les charges

J’espère renégocier le taux rien que pour avoir une mensualité plus faible a l’avenir, ainsi que potentiellement un jour passer le bien en location meublée longue durée.
Que pensez-vous de cet investissement ?

Merci d’avance, s’il vous manque des éléments je répondrais.

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Hello,

Sur le papier ça semble être un investissement adapté à ton objectif et qui ne te coutera pas d’argent. Sauf que ce n’est pas un investissement papier :stuck_out_tongue: donc l’avenir te le dira !

Pour moi, l’élément clés dans la LCD c’est le remplissage du logement.
Tu n’as pas idée de la différence que tu peux retrouver si tu disposent d’un logement avec un taux de remplissage de 100% VS 80%.
C’est aussi la clés de la performance et certainement le seul indicateur sur lequel jouer (toi et/ou la conciergerie). Oui tu vas pouvoir améliorer ton taux d’intérêt, ton abonnement élec, le prix du savon, limiter le PQ, etc. Mais le facteur clés de succès résidera dans le fait d’avoir une « perle rare » en LCD.

Pour avoir une LCD au top, à titre perso j’ai beaucoup bossé sur :

  1. L’esthétique (décoration soignée, différenciante vis-à-vis de la concurrence, shooting photo pro via Airbnb)
  2. L’offre sur le marché (analyse de la concurrence, test & learn sur les prix, informations et clarté des annonces)
  3. L’expérience client (collecter les avis + y répondre, réactivité des demandes, …)

Pour finir, comme tout investissement le temps jouera en ta faveur car tu vas pouvoir augmenter les prix en suivant le marché (inflation, concurrence, attractivité, etc.) avec un ratio qui devrait améliorer vis-à-vis de tes coûts/charges.

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