Mon grand saut dans le LMNP: Type de bien et financement

Bonjour Ă  tous,

Tout d’abord, comme il est de bon ton, un grand merci aux contributeurs (réguliers ou non) pour la mine d’informations que représentent les échanges au sein de cette communauté ! :clap:

Mais trêve de flagornerie, comme exposé dans mon post de présentation, dans le cadre du placement de cette fameuse enveloppe de 175 K€, je suis en train de me pencher sur l’investissement locatif pour compléter mon exposition à l’immobilier (j’ai déjà 20 K€ de SCPI en direct et 5 K€ en AV Linxea Spirit 2) avec une gestion plus « active » en LMNP.

Mon projet initial ciblait une petite surface avec travaux dans l’ancien en LMNP (si possible proche de chez moi) pour me faire la main et me former en la matière sur du concret, avec un budget acquisition/travaux d’environ 100-120 K€ (10% d’apport maximum si indispensable pour obtenir le financement).
J’ai fixé la barre à 100K de manière un peu arbitraire mais ça reste cohérent avec l’exposition à l’immobilier (40% hors RP, sachant que j’ai déjà 25K investis en SCPI) que je vise pour mon allocation…

En cherchant à préciser un peu plus les paramètres, j’ai commencé à discuter financement avec ma conseillère qui m’a orienté vers leur spécialiste maison pour les investissement immo, laquelle m’a orienté fortement vers les résidences de service « étudiant » (j’ai écarté les seniors, j’ai déjà du Viageneration et Silver Avenir sur AV) :
Après avoir insisté pour qu’elle cesse de focaliser sur les avantages de l’achat neuf, on a fini par discuter pour de l’ancien, moins intéressant selon elle mais plus rassurant pour moi. De ce que je retire de la discussion, c’est que c’est clé en main et pas prise de tête au prix d’un rendement amputé par la marge du gestionnaire. Mais je n’y vois pour le coup aucune différence fondamentale avec de la SCPI.

Ensuite, en jouant avec les paramètres de financement, on a fini par évoquer la piste du prêt in-fine adossé au nantissement d’un contrat d’AV ouvert chez eux. Je pense avoir bien saisi les subtilités de ce type de crédit et cela me semble correspondre assez bien à ma situation et mes objectifs (important capital disponible, investissement locatif, rendement de l’épargne a priori supérieur au coût du crédit). Petit bonus : envisageant un possible changement de RP (horizon non défini mais 1 à 3 ans), ce montage aurait l’intérêt de ne pas trop impacter mon taux d’endettement.

Bref, partant de là, je ressors de ce point « banque » avec plus de questions que de réponses, tant sur l’objet de l’investissement que sur son financement…:sweat_smile:

Voici les données du projet à ce jour :

  • Budget d’acquisition : 100 K€
  • Apport max : 10 K€
  • Financement :

PrĂŞt in fine sur 15 ans :

  • Taux fixe : 1.25 %
  • Taux assurance : 0.436 %
  • TAEA : 0.436 %
  • MensualitĂ© (ass. comprise) : 140 € 50
  • CoĂ»t total : 25 290 €

OU

PrĂŞt immo classique sur 20 ans :

  • Taux fixe : 1.5 %
  • Taux assurance : 0.275 %
  • TAEA : 0.538 %
  • MensualitĂ© (ass. comprise) : 505 € 50
  • CoĂ»t total : 21 320 €
Synthèse/moyenne des 3 opportunités présentées sur de la résidence service "étudiant" :
  • RentabilitĂ© brute HT : entre 3.7 et 4 %
  • Loyer HT : 3 500 €
  • Charges : 400-600 € (copro +TF)

Tout cela m’amène à plusieurs questions, pour les courageux qui sont allés au bout de ce pavé :sweat_smile: :

  • Les rĂ©sidences de service :

Après recherche, j’ai lu le pire comme le meilleur sur le sujet , avez-vous un avis éclairé en la matière ?
Le manque de liquidité (relative, par rapport à un bien « classique ») ainsi que la part de risque liée au gestionnaire me gêne un peu. En plus du côté peut-être un peu trop passif par rapport à mon objectif…

En somme, j’aurais besoin de peser objectivement les forces et faiblesses respectives d’un bien « classique » (quitte à intégrer la gestion par une agence dans les frais afin d’établir une comparaison parlante) comparativement à du locatif « géré » comme les résidences de service. Au final, j’ai également bien du mal à voir la différence entre du locatif géré et des parts de SCPI (en mettant de côté la fiscalité)…

  • Le LMNP classique clĂ© en mains :
    Au risque de faire doublon avec cette question recurrente dans les différents topics, que penser des plateformes telles que Masteos, Chezvous, Immocitiz, etc. ? Des retours d’expérience ? Des données claires en termes de frais ?

J’avoue que ce type de solution aurait clairement ma préférence, j’ai d’ailleurs déjà pris contact avec 2 agences locales « en dur » proposant ce genre services. Reste à comparer ce qu’ils proposent avec ce qui est offert par ces plateformes…

  • Le financement :
Rappel de ma situation
  • Parent isolĂ© avec 2 enfants Ă  charge en GA : 2 parts
    (1+0,5+0,25+0,25)

  • TMI actuelle : 30%
    en cours de négociation avec mon SIP : j’ai laissé filé la déclaration 2021 en automatique :grimacing: (si la simulation effectuée est correcte, il est possible que je tombe à 11%)

  • Salaires nets avant IR : 4000 € mensuels
    (= 3450 versés sur 14,5 mois, (13e mois + prime)/2 versés en juin et décembre)

  • Revenus fonciers : 100 € mensuels
    (SCPI)

  • Charges :
    Crédit RP : 670 € mensuels, ass. incluse (635 + 35)
    (CRD à 0.93% = 136 K€ sur 19 ans)
    Crédit Auto : 560 € mensuels
    (CRD à 2.70% = 18 K€ sur 36 mois)

J’ai largement de quoi solder le crédit auto si nécessaire, ce qui m’amène aux taux d’endettement suivants :

  • Avec crĂ©dit Auto : 31%
  • Sans crĂ©dit Auto : 16%

Partant de là, on voit qu’il m’est largement possible de financer l’investissement sans apport, avec un amortissable classique à condition de solder le crédit auto ou avec un prêt in-fine adossé à un nantissement…

Sur le papier, la solution idéale semble être la seconde mais j’ai vraiment l’impression de louper quelque chose. Ce doute est peut-être lié au montage envisagé :
La discussion préliminaire a été basé sur une couverture du prêt à 100% via le versement d’une somme égale au capital prêté sur le contrat d’assurance vie maison de la banque, ma conseillère ne tarissant pas d’éloge sur leur gestion sous mandat top-moumoute disponible justement à partir de 100 K€…
Mais je reste un peu sceptique à l’idée de mettre autant d’oeufs dans le même panier, surtout après avoir lu tant d’avis mitigés (pour le moins) concernant la performance des contrats AV proposés par les banques « classiques »…

Du coup, 2 questions bonus :

  • En supposant un rendement de l’AV nantie Ă  3% et un versement mensuel de 100€, serait-il dĂ©raisonnable de nĂ©gocier un encours initial pour le nantissement aux alentours de 60-70 K€ ?

L’idée serait bien évidemment dans ce cas de troquer la gestion sous mandat du futur plein de frais contre des liquidités à placer en PEA et sur de « vrais » contrats AV

  • Dans le cas contraire et face Ă  la contrainte d’investir 100 K€ sur une AV en gestion sous mandat pour 10 Ă  15 ans, quand penser ? (c) :upside_down_face:

Des retours sur de la gestion sous mandat chez Antarius ?

Données Contrat AV Antarius Selection
  • Frais sur versement : 0.4% (Ă  condition de verser 30% en UC minimum)
  • Frais de gestion AV : 0.96%
  • Frais d’arbitrage : 1% max (en gestion libre)
  • Frais de gestion pilotĂ©e : 32€ / an
  • Frais de mandat : inconnus ? (je suppose que ça se paie)

Niveau frais, vu de loin, même si plus chargé qu’un « bon » contrat, ça parait relativement raisonnable, non ? Par contre, le choix d’UC est restreint : aucun tracker et 2 OPCI. Alors que sur une telle enveloppe et avec un horizon bloqué, je serai plutôt parti sur du 100% ETF pour la part en UC…

Bref, je suis (encore) un peu perdu et j’apprécierai un éclairage différent sur la situation, je vous remercie donc d’avance pour vos lumières ! :+1:

Hello !

Personnellement, j’éviterais ce genre de placement pour la simple et bonne raison que tu ne maîtrises rien. C’est le gestionnaire qui fixe les prix et qui te redistribue une partie des loyers. Tu ne peux pas choisir le mode de gestion, le locataire étudiant, etc. Et bien sûr c’est moins liquide qu’un bien immobilier classique car il y a moins d’acheteurs intéressés pour acheter ce genre de bien sous gestion.

Je viens de me lancer : offre achat acceptée et signature du compromis dans quelques semaines.
Après réflexion, j’ai opté pour l’achat en direct ainsi que la gestion en direct du bien (situé dans ma rue donc ça va).
Les offres de CGP ne m’ont pas séduites.

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Merci de ton retour, cela recoupe mes conclusions : je ne vais pas donner suite et me recentrer sur un bien en direct, quitte à le mettre en gestion par la suite…

Cela me permettra déjà d’avancer en attendant d’y voir plus clair sur le mode de financement. D’ailleurs, si vous avez des éléments pour répondre à mes questions à ce niveau…^^

Plus j’y pense, plus les plates-formes « clés en main » me séduisent sur le principe : des retours d’expérience ?