Montage Holding > SCI > SCPI + crowfunding immo

[Florian333]

Bonjour à tous,
Après quelques temps à me documenter et à parcourir le forum, je vous soumets un projet que j’ai en tête. Dans les grandes lignes, il s’agirait de souscrire à une (des) SCPI à crédit, jusque là c’est du classique.
Ce que j’aimerais faire en plus, c’est avoir à côté une autre SCI qui me servirait à investir en crowfunding immobilier, en visant un rendement moyen de 11% (avant IS de 15%). Je prévois une rentrée de 50 K€ - 60 K€ d’ici quelques mois. Je pourrai alors en allouer une partie en crowdfunding (une quinzaine de K€ peut-être).
Les revenus mensuels perçus côté crowdfunding serviraient à compléter les remboursements du crédit. En sachant que si le crowfunding se retrouve en difficulté, je peux toujours prendre le relai et injecter des liquidités si besoin.
Les % de détention entre personne physique et holding permettent, si j’ai bien saisi de « mutualiser » les résultats des différentes SCI, d’où le 95/5. Concernant les montant du prêt et des remboursements, c’est pour le moment uniquement à titre d’illustration … (Le prêt à 2% c’est juste dans mes rêves )

Avant d’aller plus loin et de tâter le terrain auprès des banques, je suis preneur de vos avis sur le principe du montage

[templeton]

Vous compliquez les choses.
Tout peut se mettre dans la même SCI, sinon vous allez doubler le coût de gestion du montage.
Et on parle ici de tous petits montants qui ne justifient pas une telle usine à gaz.
Par ailleurs le crowdfunding immo est extrêmement risqué, je ne compte plus les projets en retard de remboursement ou défaut, pourtant souscrits via des plateformes solides (ce qui n’est pas le cas de bricks qui est plus que douteux vu les soucis qu’il y a eu sur ce service).
Après chacun est libre de faire ce qu’il veut de son argent, y compris le perdre

[Florian333]

Merci pour votre retour ! Oui je me suis peut-être un peu emballé en scindant en 2 SCI Après, je pars sur une holding car c’est un investissement que je prévois de faire seul, donc pas trop le choix.
Je garde une partie relativement faible de mes investissements en crowdfunding, le but ici est de simplement compléter le montant du remboursement pour arriver à l’équilibre, rien de plus.
Bricks a eu des gros soucis sur leur modèle en royalties. J’y suis rentré l’année dernière, et maintenant tous les projets sont sur le modèle obligataire, un peu plus « prévisible ».
C’est un domaine dans lequel je veux mettre quelques billes, et j’ai d’ailleurs déjà commencé en nom propre. J’ai vu ici l’opportunité de continuer dans cette voie, en évitant la flat tax qui fait assez mal …

[templeton]

Dans tous les cas vous ne pourrez pas investir via une SCI dans autre chose que de l’immobilier physique ou papier (SCPI).
Le crowdfunding immo ce n’est pas de l’immobilier, ce sont des obligations in fine adossées à un sous-jacent immobilier, mais vous investissez dans 1 obligation = de la dette.
Par contre vous pouvez investir via la holding dans n’importe quel produit financier, soit en direct soit via un CTO personne morale ou contrat de capitalisation.
Rien n’empêche d’acheter des obligations de type crowdfunding via une holding a priori.
Ou alors pour plus de liberté vous pouvez créer une SC (société civile) sous la holding et y mettre ce que vous voulez dedans (actions, obligations, immo, etc) via divers supports.
Mais en général on fait société opérationnelle / holding pour investissement / SCI pour immobilier.

[Pauselol]

rien n’empêche d’avoir une sc dont les statuts permettent et les bien mobiliers comme immobilier

[Opla]

Le crowdfunding ne procure pas de rente mensuelle, mais un remboursement à terme….et seulement quand il arrive comme dit @templeton.

[Wilfried9]

Bonjour florian333,

Faites un tableau excel, proprement de ce que coûte

Emprunt SCPI + crowdfunding en perso

Et la même chose avec un schéma
Holding + SCI

Et vous comprendrez qu il n y a pas d intérêt économique

La holding est un outil qui se créer une fois que l on a une société qui dégage des bénéfices de manière régulières

Commencez par quelque chose de simple
Emprunt d’un petit montant de SCPI par exemple

Et après vous monterez en compètence

Nous sommes tous passé par là bon courage

[Florian333]

Hmm merci pour ces infos. Même si je suis étonné car en l’occurrence j’ai vu que sur les 2 que j’ai regardé (Bricks et La Première Brique) la souscription via SCI est mentionnée. Je vais creuser …

[Florian333]

Ça dépend. Sur Bricks tous les projets sont en remboursements mensuels, et chez La Première Brique c’est le cas pour 5-10% des projets.
Mais bien sûr, il y a le risque associé à prendre en compte ! C’est pour cela que dans mon esprit j’envisageais de mettre jusqu’à 15 K€, qui est une somme que je peux me permettre de ne pas récupérer dans le pire des cas

[Florian333]

Bien sûr, je comptais analyser plus en détails, déjà car je n’ai aucune idée de combien une banque serait prête à prêter.
Je voulais déjà avoir votre avis sur le principe du montage, qui s’avère être un peu une usine à gaz vu vos retours Mais faire du crowdfunding via une SCI à l’IS me paraissait, en tout cas sur le principe, intéressant pour réduire l’imposition des revenus perçus.

[Wilfried9]

Par contre si crowdfunding immo via sci à l is
( Si c est possible ) Pas de réduction fiscal
Soit sortie en salaire environ 50% de charge + fiscalité à l IR

Soit sortie en dividende 15% + 30% flat taxe

[templeton]

Si il y a du CF mensuel, sur Clubfunding par exemple.
Mais bcp de retards de remboursement et défauts.

[templeton]

Oui cela reste une société donc on peut investir la trésorerie ou les réserves mais ce n’est pas fait pour ça à la base. Autant faire une SC.
I = Immobilier.
Le « crowdfunding immobilier » ce sont simplement des obligations in fine, pas de l’immobilier.
Et surtout cela n’a aucun intérêt de monter 1 structure avec tous les coûts afférents, pour de tous petits montants comme ceux évoqués.

[Opla]

Brick’s je n’ai jamais vraiment eu confiance.
Je suis sur 1er brique. (Pas vu passé en remboursement mensuel)
J’ai commencé avec HOMUNITY,j’ai investi sur 10 projets, 5 remboursés, 1 perdu 1000€, 1 autre commence fortement à sentir mauvais et il en reste 3 à rembourser et bye-bye.
Entre être prêt à les perdre et les perdre réellement c’est le jeu.

[templeton]

Homunity 2 projets, les 2 en défaut.
Lymo un seul et en défaut.
Clubfunding au moins 3 ou 4 en défaut de remboursement.
Ça fait pas rêver…

[Opla]

J’ai également fait quelques calculs pour montage d’une SCI, j’en ai conclu que l’investissement minimum tournait autour de 300k€ pour commencer à y avoir un intérêt par rapport aux autres chose possible à faire avant.

[Opla]

Ah oui, tiercé gagnant. Navré pour toi.

[Clement206]

Pas certain d’avoir compris tous les objectifs (accumulation de capital ou rente ? horizon de temps ?), mais ça peut valoir le coup d’avoir une autre perspective.

Sur les 60k, pourquoi ne pas mettre directement 55k en SCPI en AV ? Il n’y a pas d’imposition sur les loyers tant qu’ils ne sortent pas de l’enveloppe, et après 8 ans de détention il y a l’avantage fiscal, ce qui rapproche de l’impôt à l’IS, sans la complexité du montage fiscal.
Possible en plus de faire un peu de levier, avec un prêt à la consommation (30k chez Boursobank par exemple), dont les taux sont compétitifs avec ceux qu’on peut trouver pour du crédit pour SCPI.

Et enfin, il est possible de faire du crowdfunding dans un PEA, pour cumuler l’avantage fiscal (cf partenariat Boursobank et Homunity).

[Florian333]

Hello,
Mon objectif : accumulation de capital. (J’ai 28 ans, propriétaire de ma RP, 5 K€ bruts mensuels, je suis en mesure de mettre de côté 2 à 2,5 K€ par mois.)
Effectivement, peut-être que je me prendrais moins la tête en partant sur une AV. Je me disais qu’une partie de cette enveloppe pourrait servir à compléter les revenus de la SCPI pour rembourser le prêt, et que le reste (env. 45 K€) partirait sur mon PEA en DCA.
Je te rejoins à 100% sur le prêt conso ! J’ai vu passer avec jalousie le taux promo pendant le Black Friday, suite à ça je me suis créé un compte Bourso, en espérant voir ce taux revenir

Merci pour la piste crowdfunding dans un PEA, je vais creuser cette piste que je ne connais pas du tout.

[Florian333]

C’est vrai … Si je perds tout ou partie des 10 K€ que j’ai sur Bricks actuellement, je reviendrai donner mon sentiment ici