J’ai fait une offre pour un studio à un prix raisonnable( inférieur au prix du marché à mon sens), car il était loué sous le dispositif Pinel. Cependant, le logement est maintenant libre et le dispositif Pinel a pris fin (après 9 ans).
Je pensais pouvoir désormais le remettre en location au prix du marché, mais le bien se situe en zone tendue. Mon notaire m’a indiqué qu’en zone tendue, le nouveau loyer ne pouvait pas dépasser l’ancien loyer, sauf si le logement reste vacant encore 10 mois (il est déjà vide depuis 8 mois).
Que me conseillez-vous ? Entre accepter de perdre 10 mois de loyer pour pouvoir ensuite le louer au prix du marché, ou le remettre en location dès maintenant au prix du marché en espérant que le locataire ne conteste pas…le risque est beaucoup?
Pour avoir la réponse, le plus simple est de faire une simulation avec les 2 loyers et en intégrant la période de carence pour celui avec le loyer le plus élevé.
Tu verras vite au bout de combien de mois tu combles la perte initiale due à la carence.
Le calcul de ton notaire est cohérent : 8 mois déjà + 10 à attendre = 18 mois total, c’est bien la règle zone tendue (art. 18 loi 89).
La simulation de Luc est la bonne démarche, mais intègre aussi le risque juridique dans ton calcul : si tu loues au-dessus du loyer Pinel et que le locataire conteste, la commission de conciliation peut forcer une baisse du loyer + le remboursement du trop-perçu depuis le début du bail. Ça peut faire mal si l’écart Pinel/marché est important.
Une autre option parfois méconnue : des travaux d’amélioration représentant au moins 6 mois de loyer permettent aussi de fixer librement le loyer à la relocation, même en zone tendue, sans attendre les 18 mois. Si t’as des rénovations à faire de toute façon, ça vaut le coup de comparer les deux chemins.
Sauf dérogation spécifique (si grosse différence par rapport au marché, et (limitée à la moitié de l’écart constaté avec des références comparables), il est interdit de monter significativement le loyer entre 2 bails (même si changement de locataires).
2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l’article 3 ;
Si tu as un nouveau locataire / nouveau bail + constater les loyer dans ton quartier/zone plus haut + loyer pas augmenté sur les 12 derniers mois.
Si tu étais à 900€ et que le loyer moyen pour prestation identique est autour de 1200€.
Tu as le droit de réévaluer dès maintenant pour un bail commençant maintenant à la moitié de la différence. 1200-900 = 300, soit : 150€ , nouveau loyer à 1050€.
Ton notaire à appliqué la première condition possible déclenchable ici . (les 18 mois). Confirme avec ton notaire, ça peut être utiles pour rentabiliser la période, puis si tu choisi “bien” ton locataire, d’ici 1 an tu aura un changement et tu pourras remonter le loyer a 1200€ + IRL (dans notre cas exemple).
Ton argument sur le passage nu → meublé est pertinent. L’art. 25-9 de la loi 89 (qui encadre les meublés en zone tendue) réfère au loyer du « bail précédent », et certains juristes considèrent qu’un bail nu Pinel ne constitue pas la référence valable pour un meublé. La jurisprudence reste assez légère sur ce point précis, donc il y a une vraie zone grise.
Ce qu’il faut vérifier en priorité : est-ce que ta ville a l’encadrement des loyers strict (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille…) ? Si oui, il y a des loyers de référence spécifiques pour le meublé qui s’imposent de toute façon, indépendamment de l’historique.
Sur les contestations : j’en ai jamais eu personnellement. Ça arrive mais c’est minoritaire. Le locataire doit avoir l’info sur l’ancien loyer, ce qui nécessite de voir le bail précédent. Avec un changement nu/meublé, le lien est moins évident pour lui.
Je trouve aussi que ce n’est pas très clair et il y a effectivement une zone grise ici. d’autant plus que le dispositif Pinel n’a pas duré très longtemps donc il n’existe pas bcp de cas pratiques.
Je pose la question car il s’agit d’un seul lot vacant dans l’immeuble. Le vendeur a décidé de le vendre tandis que le reste de l’immeuble est en Pinel avec des locataires déjà en place.
J’imagine donc qu’il est possible que le nouveau locataire soit au courant des loyers Pinel pratiqués autour de lui (s’il parle avec ses voisins etc) et ne soit pas satisfait du loyer qu’il devra payer puis contester …