Bah du coup pour construire une allocation défensive il faut juste baisser la part d’actions vs obligations/monétaire.
La SCPI c’est à la fois risqué et peu rentable donc quel intérêt dans un placement défensif ?
Un portefeuille 60% obligations ou fond euro et 40% indice actions éclate le tien sur tous les plans (rendement-risque, volatilité, liquidité).
Tu surestimes le risque et tu sous-estimes la rentabilité des SCPI.
La crise de 2023 a traumatisé pas mal de monde, mais il faut remettre l’église au milieu du village. Seule une minorité de SCPI a réellement décroché, et il s’agissait souvent de SCPI dont la qualité était déjà discutable.
Comme je le disais, les SCPI représentent un juste milieu entre risque et rendement. Et surtout, c’est l’un des rares actifs financiers qui permet encore d’utiliser l’effet de levier bancaire, même si c’est moins optimal que l’immobilier en direct.
Évidemment, ce n’est pas une obligation d’en détenir, mais il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain. Il faut simplement peser les avantages et les inconvénients.
“même si c’est moins optimal que l’immobilier en direct.”
Justement je me dis que ce n’est pas le cas sauf trouvé une très bonne affaires.
Si on compare
Scpi 250k rendement brut 6% 1500e par mois, net de tout frais (il reste impôt à payer, qui est un peu moins que immobilier en direct car pas uniquement en france
Appart à 250k: il faudrait avoir 1500e par mois net de frais (travaux, taxe foncière, frais syndic etc)
Donc loué 1800e environ?
Mes calculs sont peut pas super prévus, je ne connais pas les loyers en ce moment pour un appart de 250k
Et bien sûr beaucoup plus de temps pour gérer un appart en direct
Et peut être que je surestime les gains scpi avec mon hypothèse de 6% brut
De toute façon je préfère gagner un point moins et ne pas me prendre la tête avec un locataire, les quelques personnes que je connais qui ont essayé ce type de placement l’ont regretté
L’immobilier en direct peut être beaucoup plus rentable…ou faire perdre de l’argent. La plage de rentabilité est bien plus large sur de l’immo en direct qu’entre les mauvaises et meilleures SCPI.
J’ai la flemme de retrouver la source mais j’avais vu il y a des années que, si on compte tous les frais réels, le rendement moyen en immobilier direct était même un peu moins élevé que le rendement moyen en SCPI. C’était pre-Covid pour info.
Et encore, ça ne prenait pas en compte le temps passé à chercher et gérer l’immobilier en direct.
On peut avoir une vision biaisée de l’immo en direct si on ne lit que les témoignages de gens qui sont à fond sur ça et choisissent et optimisent super bien (travaux avec déficit foncier, etc.).
Mais l’investisseur moyen achète juste près de chez lui parce qu’il lui reste de la capacité d’épargne et que “la pierre c’est du concret !”
Et surtout la fiscalité est plus avantageuse pour les SCPI hors France
Même si c’est idiot je trouve car on favorise les investissements à l’étranger alors qu’on devrait logiquement faire l’inverse et chercher à rendre + attractif les investissements ici qu’ailleurs.
Effectivement, attention avec les hypothèses. Quels gestionnaires génèrent du 6% brut sur le long terme ? Des SCPI récentes y parviennent, mais avec un historique trop récent. Et l’étude des performances des SCPI plus anciennes montre que les performances ont plutôt tendance à diminuer avec le temps, plutôt que l’inverse.
Refaire des simulations avec des taux plus bas me semblerait plus raisonnable.
Mes bonnes SCPI européennes rapportent environ 4.5% (calculé à partir des revenus réellement versés sur mon compte en banque, avant impôt français, et de la somme que j’ai versée au début, avant frais d’entrée).
Mon seul investissement locatif a fait beaucoup moins bien sur sa durée de vie totale… (mais c’était du neuf en Ile de France, pas idéal car le prix d’achat est énorme comparé au loyer et la revente se fait au prix de l’ancien). Mon apport initial, placé en SCPI et en Bourse, et un DCA équivalent à la mensualité du prêt après revenus, aurait fait beaucoup mieux… mais c’est toujours plus facile à dire a posteriori.
Dans les deux cas, c’est très peu liquide (sauf la partie Bourse) et soumis aux risques de l’immobilier et de plus-value négative.
Je trouve que les SCPI, à dose raisonnable, ont leur place dans un patrimoine financier déjà riche en produits boursiers. En tout cas, je suis contente de voir arriver leurs revenus tous les mois / trimestres !
Bonjour,
Pour le taux du prêt, pour bénéficier d’un effet de levier, il faut que le taux du prêt soit sensiblement inférieur au rendement du placement concerné. Donc oui un taux de 2,9% est intéressant pour un placement SCPI qui peut rapporter plus, surtout avec ton TMI. Cela te permettra d’avoir un effet de levier intéressant. Après c’est sur que ce serait encore mieux avec une durée plus longue !
Pour ceux qui ont une TMI plus importante comme moi (41%), une autre option intéressante est d’acheter en nue-propriété sur 8-10 ans pour ne pas payer d’impôts du tout pendant cette période là et bénéficier d’une décote typique autour de 35%. C’est un placement que j’envisage dans le futur pour diversifier mon patrimoine, mais j’hésite encore un peu à cause notamment des inconvénients que cite @Oliverq : peu liquide (surtout quand le rendement baisse), beaucoup de frais (surtout à TMI élevé), etc… Mais cela permet d’avoir des revenus réguliers, et j’aime bien la possibilité de pouvoir donner la nue propriété à ses enfants.
C’est vrai dans mes hypothèses je regardait corum qui a 6% brut sur une longue période
Et 4.5% net d’impôts pour moi (tmi 11%)
Hypothèse peut être ambitieux car je compte compléter avec d’autres (iroko et remake live) qui ont de bons rendements mais risque de baisser en dessous de 6% avec le temps
Pour quelles raisons le rendement baisse il forcément dans la durée ?
Une bonne idée de revendre dès les 1ers signes de moins bien? Si on a gardé assez longtemps (10 ans au moins)
Avec un crédit immobilier on peut se dire que le rendement durant cette période est meilleur grâce à l’effet de levier non?
J’ai 3 SCPI Corum, et versé sur mon compte sur un an glissant j’ai :
Vous prenez -10 % de frais à l’achat, donc déjà vous perdez dans les 2 ans de rendements.
J’ai du Pierval Santé qui avait de bons chiffres quand j’ai acheté il y a 4 ans. Elle a perdu plus de 30 % de loyer en un an. J’ai mis en vente mes parts. Au rythme actuel de vente des parts, j’en ai pour plus de 8 ans d’attente.
Et c’était une bonne SCPI il y a pas si longtemps…
J’ai acheté toutes mes SCPI avec des crédits à 2 %. Même dans ces conditions, je pense aujourd’hui que je ne recommencerais pas.
Merci en effet c’est pas super comme rendement
Corum origine c’est 6% non? En effet les 2 autres c’est moins
Pour quelles raisons les -30%?
Exactement la même expérience avec Hospitalité Europe, qui a, en plus, baissé son prix de part de -9.5% en 2023, seulement un an après mon achat. Avec un rendement de 3.1% (par rapport à mon prix d’achat), je ne suis pas prête de récupérer ma mise.
Même réaction pour moi (la bourse m’a appris à couper les membres infectés, quand c’est possible…). Même attente, même si j’espère que ça ne durera pas 8 ans ! En attendant, je touche mes 3% par an de revenus, c’est nettement mieux que le crowdfunding où on perd ET la mise, ET les revenus (une autre expérience cuisante dans l’immobilier). On se console comme on peut.
Je vous donne ce qui tombe sur mon compte. J’imagine que les montants donnés par Corum sont bruts de fiscalité étrangère ? Je ne sais pas.
Pour les -30%, il faudrait demander au gestionnaire… Bref, quand je vois passer des simulations avec vos hypothèses, je pense qu’on est loin de la réalité.
La fiscalité étrangère a été retirée, donc c’est du net. Il ne reste que l’éventuel impôt français, assez faible.
On est bien d’accord !
Même si ça n’empêche pas d’investir en SCPI, une fraction raisonnable de son patrimoine et peut-être plutôt en fin de vie professionnelle. Et pas avec un crédit actuellement.
Je suis satisfaite de mes achats Corum -pour l’instant en tout cas-.
En effet ça donne pas trop envie les SCPI 
si c’est à peine mieux qu’un bon fond euro, les problème en plus!
Les chiffres communiqués par les SCPI sont systématiquement bruts de fiscalité étrangère. Il faut aller chercher le chiffre net de cela, c’est à dire versé sur le compte.
Par exemple pour Corum Origin en 2025 on passe de 6,50% (sur la plaquette) à 5,22% (sur le compte) auxquels il faudra encore soustraire la fiscalité française + l’amortissement des 10% perdus des l’entrée…
Le rendement est bel et bien surestimé et le risque, sous-estimé. Normal c’est des produits que beaucoup d’acteurs cherchent à vendre aux particuliers, ils sont conçus pour ça pas pour rendre riche.
Ça reste pas mal comme rendement
La bourse fait mieux comme rendement c’est sûr mais nettement plus volatil, pas adapté dans une phase de consommation (à faible dose juste)
Quel autre placement peut avoir rendement correct et stabilité ?
Les 10% frais d’entrée je trouve que ça prête à confusion, c’est plus frais lors de la vente
Car c’est bien 100% du capital investi qui travaille dès le début ,pas 90%.
Que ça soit pris en compte à l’entrer ou en sortie, ça ne change rien au fait que ça vient grever le rendement surtout 0our une sortie au bout de 10 ans, comme le délai de jouissance sur une période assez courte comme cela
Oui mais ça peut prêter à confusion quand meme
Gagner 5% par an sur 9000e ou 10000e c’est pas pareil (en investissant 10000e de base)