Bonsoir à tous, je suis nouveau sur la communauté Finary.
Je me posait une question pour de futurs investissements immobiliers, dans le cas ou plusieurs acquisitions seraient réalisées sur une période assez courte.
Imaginons qu’une première offre de prêt soit déjà signée et accepté, mais que les fonds ne soient pas encore débloqués, puis qu’un second dossier soit déposé auprès d’une autre banque.
Quand cette seconde banque demande uniquement les « crédits en cours », est-ce qu’une offre acceptée mais pas encore débloqué doit vraiment être déclarée comme un crédit en cours ?
Je cherche surtout des retours d’expérience sur deux points :
est-ce que certains ici ont déjà enchainé plusieurs financements comme ça auprès de banques différente, et comment ça s’est passé ?
surtout, quel est le risque juridique réel si une offre de prêt déjà signée mais non débloquée n’est pas mentionnée à la seconde banque ? Est-ce qu’une banque peut réellement demander le remboursement anticipé du prêt plus tard si elle le découvre, même si toutes les mensualités sont payées normalement et qu’il n’y a aucun incident ?
Je cherche vraiment des expériences concrète : banque qui découvre l’autre financement, organisme de caution, demande d’explications, problème au déblocage des fonds, déchéance du terme éventuelle, etc.
Merci d’avance pour vos retours, ça m’intéresse d’avoir des avis de personnes qui ont déja été confrontées à ce genre de situation.
Tu sembles décrire le concept de la doublette: à savoir, acquérir 2 biens immo quasi simultanément dans 2 banques différentes.
Jusqu’à présent, j’ai enchaîné 2 immeubles de rapport dans la même banque donc je n’ai pas été confronté à ce problème mais je tenais à préciser un point: aujourd’hui, les banques exigent systématiquement que tu domicilies tes revenus/loyers chez elles. Donc au moment de la finalisation du second projet, la première banque ne recevra plus tes salaires (vu que tu les auras déplacé dans la 2ème). Cette 1ere banque va te demander pourquoi et réalisera que tu ne joues pas trop le jeu… cela risque de fragiliser la relation et tu risques de te fermer une porte définitivement.
Alors qu’une même banque peut te financer 2-3 projets avec un peu de patience…
C’est un risque à prendre en compte. J’ai toujours préféré jouer la transparence avec les banques et ne rien cacher volontairement.
C’est en effet la doublette. voire triplette, voire plus.
Ca a été à la mode au début des années 2020.
Quand tout va bien, et que personne le le voit, c’est super, vraiment.
Mais dès que ça coince, que tu as de la vacance locative, que tu demandes un délai, ou que la banque s’en rend compte, alors ils peuvent t’imposer de rembourser la totalité du prêt immédiatement, donc vente forcée, et les aléas qui vont avec.
Personnellement, je préfère me servir de ma banque comme d’un partenaire, plutôt que comme d’un dindon.
Pour ta question précise sur l’offre signée non débloquée : dès que t’as signé, c’est un engagement financier, donc ça rentre techniquement dans les « crédits en cours ou à venir » que la banque te demande.
Le vrai risque que personne n’a encore mentionné, c’est au niveau de l’organisme de caution. Crédit Logement ou Saccef voient les deux dossiers, et chez le notaire lors du 2ème acte, un état de tes encours est demandé systématiquement. C’est là que ça peut coincer ou remonter.
Ca passe souvent si tout va bien côté paiement, mais c’est fragile dès qu’il y a le moindre accroc.
Merci pour ton retour Remi. Sur le côté relation bancaire je comprends bien. Est-ce que dans ton expérience tu as déjà vu une banque revenir juridiquement sur un prêt déja débloqué simplement parce qu’elle découvre ensuite un autre financement non déclaré, alors qu’il n’y a aucun incident de paiement ?
Je cherche surtout à distinguer le risque de dégrader la relation commerciale du vrai risque de déchéance du terme.
Merci pour ton retour. Quand tu dis que la banque peut demander le remboursement total dès qu’elle s’en rend compte, tu as déjà vu ou connu un cas concret où ça s’est réellement produit ?
Ou en pratique, tant que les mensualités sont payées normalement et qu’il n’y a aucun incident, les banques laissent généralement courir le prêt ?
Laurent pour ton retour. Tu mentionnes surtout le risque au niveau de l’organisme de caution et du notaire. Est-ce que tu as déjà vu un cas concret où un financement a été remis en cause alors que les deux prêts étaient payés normalement ?
Je n’ai jamais vu de cas de la sorte en effet, mais je ne me risquerais pas à le faire. Je suis d’accord avec Rewol, dans le cadre d’investissements immo, le banquier doit être vu comme un véritable partenaire et non un ennemi.
Penses-tu arrêter ta carrière d’investisseur immo après ces 2 opérations?
Non, jamais vu ça en pratique. Une banque ne va pas déclencher une déchéance du terme sur un prêt qui se rembourse nickel, c’est quasi inimaginable tant qu’il n’y a pas d’incident. Le vrai piège c’est quand tu reviens voir la même banque pour un 3ème projet, là ils sortent tout l’historique et la relation devient compliquée. Le risque caution que j’évoquais c’est surtout en amont du 2ème acte, pas après coup.
Et si les choses tournent mal, les banques se feront un malin plaisir à venir récupérer leur dû … avec intérêts et pénalités.
@George77 Je connais des cas de déchéances de prêt pour fausses déclarations, c’est sensiblement la même chose.
Et si c’est peu documenté, c’est probablement parce que la technique n’est plus très répandue, pour les raison citées précédemment.