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Portefeuille de SCPI à crédit dans une SCI à l'IS

Super taux d’emprunt jonathand! Bravo!

Petit panel de ce que j’ai réussi à obtenir pour financer des SCPI mais qui ne me satisfait pas :
Monfinancier.com → pas de SCI à l’IS et limité à 60k€
Carte Financement → dans SCI à l’IS, 200k€ à 2,60% avec apport de 45k + contrepartie de 26k placés dans la banque.

Jonathand, si tu peux le communiquer, je suis preneur de ton contact CGP !

Bonjour à tous,
j’étais avec la caisse d’épargne pour cette opération. cependant, je pense que celle ci est difficilement reproductible:

  • Les taux on augmentés depuis 6 mois.
  • j’ai une surface financière qui rend l’opération peu risquée.
  • le durcissement des conditions de crédit fait que pour les opérations d’envergures ou exotiques, il faut passer par un banquier qui vous connaisse et qui a confiance.

Les conditions accordées pour un prêt dépendent très clairement du patrimoine. C’est pas la même chose après des banques d’avoir 300 kE de patrimoine ou 3 ME ! Certes certains acteurs bancaires sont plus compétitifs que d’autres mais difficile en effet de transposer une situation particuliere @jonathand à tout le monde.

Bonjour,
De mon côté je me suis lancé également dans une opération de ce type.

Crédit de 250k€ sur 25 ans avec 0€ apport (caution, frais de dossier de ~2k€ financé par le crédit).

Taux d’intérêt de 2,7% (hors assurance) - pas forcément génial mais vu la remontée des taux…. À noter que je ne suis pas propriétaire de bien physique ce qui m’exclût de pas mal d’offres.
Financement via un CGP et sur 3 SCPI (Primovie, PrimoPierre et Activimmo). Cela me fait un effort d’épargne de ~300€ (avec des hypothèses prudent sur le taux de rendement).

A noter qu’il faut également rajouter quelques centaines d’€ pour la création de la SCI - idem pour les années d’après…
A noter qu’il a fallu bien 4/5 mois entre la première prise de contact et le déblocage des fonds - passer par une SCI retarde beaucoup les choses pour l’édition du prêt.

belle operation @Hamza
concernant le cashflow négatif:
cela peut être un frein pour les futurs opérations. Il peut être intéressant de faire un apport pour arriver au moins au CF neutre.

Le but étant d’enchainer les opérations (immeubles physiques, parts de SCPI) à crédit tant que les taux réels sont négatifs.

C’est un bon point - j’ai quand même préféré ne pas financer le crédit avec de l’apport car cela reste le seul financement qui peut se faire sans apport aujourd’hui.

En parallèle je suis en train de clôturer un investissement dans un appartement en région parisienne dans l’ancien pour un montant à peu près equivalent - ici l’apport est obligatoire :slight_smile:
Et sans passer par la SCI mais en nom propre pour pouvoir bénéficier du statut LMNP

c’est pas forcément le crédit qui où doit etre l’apport. c’est la sci à l’is qui doit l’etre:
tu peux prendre 500K de scpi à crédit. CF négatif
Acheter cash 100K de REITS, de SCI ou un appart.

tant que au global la sci à l’IS est positive, c’est bon pour la banque