Bonjour Ă tous !
Je suis dirigeante non salarié d’une SASU depuis 3 ans et auto entrepreneuse depuis 2 ans. Revenus nets > 60000e par ans.
Mon projet est d’investir les bénéfices de ma sasu dans une sci via un montage sasu-holding-sci.
J’ai visité une maison pour laquelle j’ai eu un coup de cœur. Maison de 1948 entièrement rénové en 2020, 63m2 habitable au prix de 95000e. Petit + : elle est à 5min de chez moi.
Les propriétaires laissent quelques meubles, ils m’ont dit que l’estimation du mobilier (4700e) est compris dans les 95000e ça ne sera pas à payer en plus. qu’il n’y aura pas de mention meuble que ca se jouera juste avec le notaire pour me permettre de payer moins de frais de notaire. Est ce légal ? Que dois je faire pour me projeter et être sûr d’avoir les meubles ?
Deuxième question : quels sont les points à regarder pour ne pas se faire avoir ? J’ai regardé le dpe ok (D), Elec ok, gaz ok, toiture ok, la maison semble correct pas de travaux de rafraîchissement à prévoir. J’ai juste vu en revoyant les photos quelques taches sur les murs je ne sais pas si c’est de l’humidité… lors de la visite je n’ai rien vu…
J’ai fait une simulation des différentes charges (mensualité, assurance emprunteur, assurance PNO, taxe foncière, comptable) par rapport au loyer potentiels, je devrais générer un cash flow de 38e par mois.
Qu’en pensez vous ?
bonjour @emeline8
tout cela m’a l’air bien ficelé à première vue, j’attire votre attention sur un désagrément dsns la location de maison : le jardin.
Ce peut souvent être un point faible dans l’entretien que feront les locataires (je caricature : 2 petits vieux à la main verte, tout va bien ; 1 jeune actif qui a surtout besoin d’une terrasse et qui arrive d’un appart : c’est pas gagné).
l’entretien d’un jardin nécessite du matériel (tondeuse, débroussailleuse, etc.) qu’un ex locataire d’appartement ne détient pas.
L’idéal serait donc dans votre cas que le jardin ne soit pas trop grand (ce qui est peut-être le cas à 95k la maison
deuxième chose : vérifiez l’état du toit (un premier coup d’œil par un velux ou depuis la rue vous donnera une idée du niveau de mousse).
dsns une maison, c’est 100% pour le proprio, ça ne passe pas dans les charges
hhamon
Octobre 21, 2024, 7:18
3
Hello,
emeline8:
Les propriétaires laissent quelques meubles, ils m’ont dit que l’estimation du mobilier (4700e) est compris dans les 95000e ça ne sera pas à payer en plus. qu’il n’y aura pas de mention meuble que ca se jouera juste avec le notaire pour me permettre de payer moins de frais de notaire. Est ce légal ? Que dois je faire pour me projeter et être sûr d’avoir les meubles ?
Oui c’est ce qu’il se fait d’habitude. Dans le compromis de vente, vous aurez le prix à payer au vendeur (95 000€) qui inclut une part de mobilier (4 700€). Par conséquent, le notaire calculera vos droits de mutation sur le prix net vendeur moins le mobilier estimé que vous rachetez aux propriétaires : 95 000€ - 4 700€ = 90 300€.
Qui sera la holding ? Votre SASU ou une nouvelle entité que vous allez créer en plus de la SCI ?
Si c’est votre SASU, assurez-vous bien que ses statuts comportent une activité de holding.
Si vous n’avez pas encore créer la SCI pour cette acquisition, ce n’est pas grave mais pensez bien à ce que le compromis de vente contienne une clause de substitution pour qu’au moment de la signature de l’acte authentique, vous puissiez vous substituer au profit de la SCI. En d’autres termes, cela signifie qu’au moment de la signature du compromis de vente, c’est vous, en tant que personne physique, qui vous vous engagez à acheter le bien mais vous vous laissez l’option de vous faire remplacer par votre SCI le jour de la signature de l’acte authentique. Sans cette clause, vous ne pourrez pas acheter via votre SCI si celle-ci n’est pas mentionnée à l’origine dans le compromis.
Comment allez-vous financer ce bien ? Vous achetez comptant avec les économies de la SASU + de l’apport personnel ou bien allez-vous faire une ligne de crédit ?
De mon expérience personnelle, le parcours pour acquérir une ligne de crédit pour une SCI dont l’un des associé est une personne morale holding est difficile. Beaucoup de banques n’aiment pas trop le montage. Elles préfèrent les SCI traditionnelles familiales à l’IR où tous les associés sont des personnes physiques. Les montages de SCI à l’IS avec une mixité d’associés personnes physiques et morales peut en rebuter certaines. Je l’ai vécu l’année dernière quand j’ai fait l’acquisition d’un bien avec ma SASU holding détentrice à 51% des parts de la SCI en plus des deux associés personnes physiques (ma femme et moi) qui nous partageons le reste du capital.
emeline8:
J’ai fait une simulation des différentes charges (mensualité, assurance emprunteur, assurance PNO, taxe foncière, comptable) par rapport au loyer potentiels, je devrais générer un cash flow de 38e par mois.
L’important c’est d’être à l’autofinancement donc si vos calculs sont exacts ce cera très bien.
N’hésitez pas si vous avez d’autres questions.
Le demoussage fait parti de l’entretien courant donc à la charge du locataire
Hello,
Bonne journée à vous.
Bonjour @Thomas106 merci pour ta réponse !
En effet le jardin n’est pas très grand, de plus il y’a une terrasse et une petite cour donc c’est top je trouve.
Concernant la toiture il va falloir faire un demoussage, c’est la seule chose que je vais devoir faire a priori.
Vonjour
Bonjour @hhamon
La holding sera une nouvelle entité. Je voulais mettre ma société d’exploitation (sasu) en holding mais ma comptable m’a dit que ce n’était pas possible… sinon je devrais stopper mon activité dans ma sasu. Mais j’ai un doute….
Pour la clause de substitution merci de me l’avoir dit je ne savais pas, je dois signer le compromis jeudi je l’ai reçu par email ce matin et la clause n’était pas inclut donc j’ai envoyé de suite un email à la notaire afin qu’elle intègre cette clause.
Je vais faire un apport équivalent au montant des frais de notaire avec l’argent de la sasu et le reste je vais faire un crédit
Petites questions :
j’ai demandé au propriétaire de la maison le carnet d’entretien de la chaudière il m’a répondu qu’il ne l’avait pas car il a eu aucune facture c’était gratuit et pris en compte par GRDF
puis je exiger que les contrats abonnements (gaz/elec) ainsi que le contrat d’assurance habitation soient résiliés au moment de la vente ? Car sur le compromis de vente c’est écrit que la maison sera vendu avec les abonnements eau gaz électricité et assurance-incendie sauf qu’étant pour du locatif ça ne m’arrange pas…
hhamon
Octobre 21, 2024, 9:37
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Etrange ! Ma SASU est ma société d’exploitation dans l’informatique et elle est aussi ma holding. J’ai fait ajouter le paragraphe des activités de holding dans ses statuts l’année dernière avant de constituer la SCI pour mon investissement locatif.
De rien ! C’est le genre de petit détail à connaître avant de signer un compromis de vente
emeline8:
Je vais faire un apport équivalent au montant des frais de notaire avec l’argent de la sasu et le reste je vais faire un crédit
A voir avec votre banquier le dossier qu’il va vous demander mais dans mon cas, nous avons du :
Souscrire à un prêt « professionnel » car la SCI est à l’IS avec une personne morale majoritaire à son capital social
Apporter plus que les frais de notaire
Souscrire Ă des assurances emprunteurs pour ma compagne et moi pour 100% du montant du prĂŞt
Se déclarer caution personnel à hauteur de 60% chacun du prix du prêt (100% + 20% de prime supplémentaire)
Mettre le bien en hypothèque.
Tout ça pour un prêt de 103K€ sur 20 ans…
Les conseils que je peux vous donner c’est :
Ne ne pas souscrire l’assurance emprunteur de la banque pour la prendre tout de suite en délégation chez un assureur (April, Generali, etc.). Il se peut que la banque vous fasse souscrire à un « prêt professionnel » car une SCI avec un associé personne morale majoritaire à son capital pourra être considéré par la banque comme une société classique. En effet, j’ai appris à mes dépends, que changer d’assurance emprunteur est plus difficile dans le cadre d’une SCI à l’IS sous prêt professionnel. La loi Lemoine qui permet aux particuliers de changer leur assurance emprunteur à tout moment ne s’applique pas aux SCI. Il faut dans ce cas faire valoir la loi Hamon ou bien l’amendement Bourquin pour que la banque accepte votre changement d’assurance emprunteur.
Négocier si possible l’assurance emprunteur sur les garanties minimales (le décès gross modo). En effet, comme votre bien sera loué et que l’échéance du prêt sera remboursé par le loyer de votre locataire, le remboursement ne sera pas impacté si malheureusement vous devenez invalide ou bien en arrêt maladie prolongé. Dans l’assurance emprunteur, les garanties d’invalidité temporaire ou partielle sont les risques qui coûtent le plus cher à assurer. Le « conseiller » bancaire nous a fait signer la totale des garanties possible… Ma femme et moi payons chacune une assurance emprunteur pour des risques qui n’ont pas vraiment d’intérêt pour cet investissement locatif… Si en plus vous avez le bien en hypothèque, la banque prendra 0 risque puisqu’en cas de décès, elle sera remboursée et si vous faites défaut aux échéances, elle pourra utiliser l’hypothèque pour vendre le bien et se rembourser.
Attention également si vous devez souscrire à un prêt immobilier professionnel car vous n’aurez pas droit au délai de rectraction habituel de 11 jours après l’émission de l’offre de prêt par la banque. Dès lors que l’offre de prêt est éditée par la banque, vous êtes pleinement engagée et vous pouvez signer l’acte authentique chez le notaire dans les jours qui suivent.
A vérifier auprès de votre notaire mais je pense que ce serait normal que les contrats soient résiliés pour que vous n’ayez pas à les supporter vous mêmes. A moins qu’il y ait des clauses d’engagement de durée particulière que les propriétaires auraient signées auprès de prestataires de services qui détiennent ces contrats ?
J aime bien l idee de ton projet, je ne vois pas trop de problemes a priori. Pour avoir une idee de l’attractivite du bien et le prix auquel tu peux le louer tu peux toujours utiliser la technique de la lister sur le bon coin juste pour tester et voir si tes estimations de loyers sont correctes.
Sinon pour les meubles comme mentionne precedemment c est legal et tres commun, ca baisse les frais de notaire mais ca peut faire monter la plus value a la revente (si tu veux revendre en tout cas)
Bon courage pour ton projet !
