Premier rdv banque

Real Estate
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Hello la team,

Je me permets de solliciter vos avis car, après m’être posé beaucoup de questions, j’ai décidé de me lancer dans un projet immobilier.

Je ne souhaite pas acheter ma résidence principale pour le moment, car je privilégie ma mobilité professionnelle et j’envisage potentiellement de changer de poste et donc de région. Mon objectif serait plutôt de réaliser un investissement locatif meublé de longue durée, sous le statut LMNP au régime réel, dans le secteur de Tourcoing.

Pour vous donner une idée de mon profil :

  • Je souhaite emprunter seule ;
  • Revenu net avant impôt : 2 563 € par mois en moyenne sur les trois derniers mois ;
  • Aucun crédit en cours ;
  • Quote-part de mon loyer actuel : 438 € par mois ;
  • Patrimoine financier total : environ 91 500 € ;
  • Apport souhaité : 10 000 €, afin de conserver mon épargne de précaution et mes investissements à long terme ;
  • Ancienneté : 5 ans dans la même entreprise, dont 2 ans en alternance.

Concernant le projet recherché :

  • Appartement de type T2 ou petite surface à Tourcoing ;
  • Location meublée de longue durée ;
  • LMNP au régime réel, à confirmer avec un expert-comptable ;
  • Rafraîchissement accepté, mais pas de rénovation lourde ;
  • GLI souhaitée ;
  • Financement sur 25 ans privilégié afin de préserver le cash-flow.

J’avais notamment étudié un T2 de 57 m² affiché à 69 800 € FAI :

  • Coût global prévisionnel : environ 87 900 € ;
  • Apport envisagé : 10 000 € ;
  • Montant à financer : environ 77 900 € ;
  • Loyer étudié : 700 € hors charges ;
  • Rentabilité brute par rapport au prix d’achat : environ 12 % ;
  • Mensualité précédemment estimée sur 25 ans : environ 408 €, assurance comprise.

Je suis donc allée voir ma banque, le Crédit Agricole, afin de connaître ma capacité maximale de financement, les conditions d’apport demandées et la possibilité d’obtenir un différé d’amortissement en cas de petits travaux.

La première réaction de la conseillère a été de me dire, en substance : « Les banques n’aiment pas financer les projets locatifs, elles préfèrent financer les résidences principales. »

Lorsque je lui ai expliqué que l’achat d’une résidence principale risquait de limiter ma mobilité professionnelle, elle m’a répondu : « Pourquoi ne pas acheter une maison ou un appartement en résidence principale, puis le mettre en location lorsque vous partirez ? »

J’ai eu le sentiment que mon projet locatif était écarté dès le départ, sans véritable étude de sa cohérence ni de mon patrimoine global.

Elle m’a également indiqué que, pour un investissement locatif, le Crédit Agricole ne proposait pas de financement sur 25 ans, mais uniquement sur 20 ans. La proposition présentée mentionne :

  • Taux nominal : 3,80 % ;
  • TAEG : 4,19 % ;
  • TAEA de l’assurance : 0,25 %.

Je souhaiterais donc avoir vos avis :

  1. La réaction de la conseillère vous paraît-elle habituelle pour un premier investissement locatif ?
  2. Acheter d’abord une résidence principale pour la louer ensuite vous semble-t-il réellement pertinent dans ma situation, sachant que je souhaite conserver ma mobilité ?
  3. La limitation à 20 ans pour un investissement locatif est-elle une règle générale du Crédit Agricole ou plutôt une politique propre à certaines caisses ou agences ?
  4. Que pensez-vous du taux nominal de 3,80 % et du TAEG de 4,19 % pour ce type de dossier ?
  5. Pensez-vous que mon profil et mon niveau d’épargne devraient me permettre d’obtenir de meilleures conditions auprès d’une autre banque ou en passant par un courtier ?

Je suis consciente que le bien doit avant tout être étudié dans le détail : copropriété, charges, taxe foncière, DPE, travaux éventuels et demande locative mais je m’interroge surtout ici sur la manière dont la banque a abordé mon projet.

Merci d’avance pour vos retours et vos expériences !

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T’as oublié de poser une question à cette conseillère….dans combien de biens immobiliers locatifs a t-elle investi ? :rofl:

  1. Cette conseillère te redirige vers ce que elle a envie de faire. En fait, tu n’aurais pas du parler de tableaux d’amortissements, de résidence principale etc. Faudrait être plus directive, t’as une opportunité d’investissement sur ce bien précis.

  2. Sa réponse est un non sens sur plusieurs aspects. L’une de mes règles: ne pas acheter parce que toi tu as envie d’y habiter. La règle c’est celle du fichier excel.

Exemple: peut être qu’il y a plus de demande sur des rez de chaussée ou des premiers étages mais toi tu aimes avoir une vue. Peut être qu’il y a plus de demande sur un bien avec jardin mais tu détestes jardiner.

Et aussi, qui dit locatif, dit locataires qui ne vont pas rester éternellement dans le bien, donc ils privilégient un meilleur accès au transports au détriment d’autre chose (bruit, fréquentation du quartier, etc.)

L’avantage de la RP, c’est que tu n’es pas imposée sur la plue value à la revente.

  1. Le CA te finance sur 20 ans mais il y a 3 ans de décalé. Il y a aussi des options de modulation dans les contrats. Si elle te dit 20 ans, va dans son sens.

  2. NSP

  3. Pour ma part, je préfère multiplier les investissements. Tant pis pour le taux et les frais de dossier etc.

Ce que j’ai fait pour le dernier emprunt, j’ai fait valider mon profil, salaire, impôts, relevés de compte. Et deux mois plus tard j’ai présenté les devis.

Dis lui, que l’assurance PNO c’est pour elle, la GLI c’est pour elle.

Les banques le disent, ils gagnent rien avec les crédits.

Tu fais quoi comme travail ? Cette histoire de mobilité, je n’en parlerais pas.

Tu envisages de changer de poste, et donc de région. Ca veut dire démissionner, repasser en période d’essai, peut être rater ta période d’essai et être en défaut de paiement. C’est ca que tu as dit à la banque. Tu es un profil risqué.

Tous tes avantages type, j’ai une ancienneté de 5 ans et je suis en CDI s’écroulent.

Ensuite, une banque ne souhaite pas te financer une deuxième source de salaire. T’as un CDI, elle te dit un CDI c’est fait pour financer une RP où tu vas habiter. Un LMNP c’est presque une activité commerciale / entrepreneuriale.

Dis lui que tu veux faire du nu, avec un taux de rotation locataire très faible et que tu investis pour ta retraite :joy: en bonne mère de famille (ou future).

En plus, c’est peut être même pas cette conseillère qui va monter le dossier d’emprunt.

Voici mes observation, je lirai celles des autres. Qui, peut être, seront contraires aux miennes.

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La réaction de la conseillère vous paraît-elle habituelle pour un premier investissement locatif ?

Oui et non. Vu votre profil au CA, vous ne devriez pas être face à une débutante. Mais en même temps, @Chokol8 le dit : paradoxalement (ou pas) rares sont les gens en agence qui ont de l’immobilier locatif (le boss de leur boss, oui, mais le client lambda ne lui parle pas).

Acheter d’abord une résidence principale pour la louer ensuite vous semble-t-il réellement pertinent dans ma situation, sachant que je souhaite conserver ma mobilité ?

Si le seul sujet bloquant c’est le fait qu’elle veuille financer une RP, alors si c’est crédible , vous pouvez toujours prétendre que ce sera votre RP. Vous faites une pierre plusieurs coups : 1) accès au financement sur 25 ans 2) pas de prise en compte de vos 483 euros de loyers dans vos charges. Cea ne tient que si c’est cohérent (si c’est un T1 alors que vous habitez aujourd’hui une maison, pas crédible). De façon totalement fortuite, vous vous rendrez compte après les travaux que vous ne voulez finalement pas habiter le bien-être conserver votre location actuelle. Changement de plan, cela peut arriver (surtout que c’est elle qui vous a mis sur cette voie)

La limitation à 20 ans pour un investissement locatif est-elle une règle générale du Crédit Agricole ou plutôt une politique propre à certaines caisses ou agences ?

Les règles sont les mêmes pour toutes les agences au sein d’une caisse. C’est assez fréquent de se voir limiter à 20 ans sur du locatif, même si les bons investisseurs / les bonnes banques arrivent à faire du 25 ans (je n’en ai jamais entendu parler sur une SCI en revanche). Ce qui est surprenant c’est que ce soit le crédit agricole qui vous tienne ce discours : c’est plutôt un truc de banque nationale genre BNP, SG ou LCL.

Que pensez-vous du taux nominal de 3,80 % et du TAEG de 4,19 % pour ce type de dossier ?

Correct pour vos revenus, quoiqu’un peu élevé pour du 20 ans. En dépôt de vos avoirs, vous n’êtes certainement pas un client “plus plus” d’ores et déjà (mais dans la mesure où vous êtes diplômée depuis 3 ans à peine vous devez être encore très jeune, donc une banque un peu intelligente verrait peut-être le potentiel).

Pensez-vous que mon profil et mon niveau d’épargne devraient me permettre d’obtenir de meilleures conditions auprès d’une autre banque ou en passant par un courtier ?

À votre place, j’éviterais le courtier qui n’apportera rien sur un dossier simple (je suppose qu’à ce stade vous n’avez que du salaire en termes de revenus), mais oui, je ferais jouer la concurrence. À une époque je connaissais du monde au Crédit du Nord à Lille, j’aurais pu vous rencarder… tentez Bourso (démarche 100% en ligne), caisse d’épargne, Crédit mutuel, CDN devenu SG. En tout cas je ne lâcherais pas l’affaire (et je me demande si je ne me casserais pas du CA juste par principe après ça).

Concrètement, le CA n’a rien à gagner à faire votre dossier. Les mecs ont 25 ou 30% de part de marché, un client qui se casse ils s’en moquent royalement. De même, la conseillère est peut-être objectivée sur les nouveaux clients et n’a pas l’intention de consacrer du temps à un dossier qui est peut-être juste plus long à traiter pour elle (genre du fait d’une règle à la con style : “ si c’est su locatif, c’est X à la région qui doit valider le dossier” hors X il n’aime pas les clients qui veulent faire du locatif à 25 ans sans avoir d’abord acheté leur RP [dans mon esprit, X est frustré car il n’a pas fait de locatif et son beau-frère se fout de sa gueule aux barbeuc de famille].

Trouvez quelqu’un pour qui vous serez une nouvelle cliente : vous vous serez toute contente de déplacer vos 80k d’épargne chez quelq’un qui vous a fait confiance et la personne en face aurait fait 2,3 voire 4 objectif juste avec vous.

Win-win ça marche aussi :wink:

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Je travaille chez Castorama je suis responsable. Mon travail actuel ne me demande pas une mobilité de dingue mais à court terme je souhaite changer de boîte pour envisager une évolution. C’est la raison principale pour laquelle je ne veux pas investir dans ma RP pour ne pas être bloquée.

Question crédule, mais je peux dire « ce que je veux » sur le régime fiscale ? Je peux prétendre faire du nu ? Si je fais du LMNP ?
Tu as raison l’angle de la retraite en future mère de famille aurait davantage rassurée la banque !

Merci à toi

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Merci pour cette piste, c’est intéressant mais ça m’interroge sur la faisabilité concrète et les risques :

•	Sur le plan légal, déclarer une intention de RP à la banque en sachant qu’on ne compte pas y habiter, est-ce que ça peut être qualifié de fausse déclaration ?

Quels sont les risques concrets si la banque ou l’assurance s’en aperçoit (remboursement anticipé exigé, refus de prise en charge d’un sinistre, autre) ?

•	Sur l’assurance emprunteur / habitation : si le bien est déclaré RP mais finalement loué, est-ce que ça invalide la couverture en cas de sinistre ?

•	Sur la crédibilité du dossier : au-delà de la cohérence du bien (T1 vs maison actuelle), est-ce que la banque vérifie l’occupation réelle après coup (taxe d’habitation, changement d’adresse, etc.) ou c’est plutôt du déclaratif qui n’est jamais recontrôlé en pratique ?

•	Sur le timing du “changement de plan” : y a-t-il un délai minimum “raisonnable” pour changer d’avis sans éveiller de soupçons, ou c’est totalement à l’appréciation de chacun ?

Je pose la question franchement parce que l’avantage (25 ans + non prise en compte des loyers actuels) est réel, mais je ne veux pas me retrouver dans une situation compliquée si jamais ça remonte, surtout que je compte investir plusieurs fois et donc garder une relation saine avec les banques sur le long terme.

Est-ce que certains d’entre vous l’ont fait et peuvent partager un retour d’expérience concret (bonne ou mauvaise surprise) ?

Merci

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J’ai recemment fait appel a un courtier pour un achat locatif, qui m’a conseille de le presenter comme RP (pour beneficier d’un taux avantageux avec une offre specifique). Ce que j’ai fait - aucun probleme meme lors du changement d’assurance aupres de la banque (CA aussi).

Financement sur 25 ans sans aucun probleme (mais tres bon dossier)

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Aucun problème de ce côté là pour moi.

Mais la banque et l’agence préfèrent une stabilité.

Ne dis rien, tout simplement. Présente un loyer correspondant à du nu.

Si tu as besoin de faire des travaux présente un devis artisan. Tu travailles chez Castorama, tu devrais pouvoir trouver quelqu’un qui te fait un devis. Même sans qu’il voit le bien. Faudrait reprendre un devis existant et adapter les surfaces pour la peinture.

En parallèle, fais toi un business plan pour l’achat des meubles, de la cuisine équipée etc.

D’après certaines personnes, afficher une rentabilité brute de 10% ou 12% à la banque est un très mauvais signal. La banque vend elle des placements à 10% brut ? Regarde leurs placements, prends le plus risqué et regarde combien ils proposent. Donc dans la tête de la banque tu vas faire un meilleur rendement que le plus risqué de leurs placements.

Je suis d’accord avec ces personnes. Il ne faut pas être dans un écart type élevé. Donne à la banque un rendement brut à 5% ou 6%

Tu peux tout à fait dire aussi que tu attends d’être un couple pour acheter une RP qui correspond à un besoin familial.

Mais inutile de donner une réponse, si on ne t’a pas posé la question.

En plus, dans la tête de la conseillère, si tu travailles chez Castorama t’es une experte du bâtiment. De la même manière que quelqu’un d’autre vient voir cette conseillère pour lui demander des conseil sur les meilleures actions du Nasdaq alors qu’elle a à peine un PEA.

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Pour Tourcoing, 12% brut c’est élevé pour ce type de marché, ça mérite de creuser pourquoi. Vacance locative du secteur, tension locative par quartier, prix au m² réels… J’utilise Lybox (lybox.fr) pour faire ce type d’analyse rapidement, ça aide à distinguer la vraie opportunité du bien qui cache un problème de fond.

Sur la banque, tout ce qui a été dit ici est juste. Un courtier habitué aux profils investisseurs saura exactement quelles banques font du 25 ans sur du locatif sans te demander de passer par une RP d’abord.

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Merci pour le retour détaillé !

Sur la question du régime fiscal (nu/LMNP), je pense effectivement que je n’ai pas à me justifier si on ne me pose pas la question, ça c’est du bon sens. Par contre ça m’interroge : si je présente un loyer nu alors que je vise du LMNP, est ce que ça ne fausse pas le calcul côté banque, sachant qu’un loyer meublé est généralement plus élevé qu’un loyer nu ? Je me demande si ça joue vraiment en ma faveur ou si ça sous estime juste ma capacité réelle.

Sur le rendement brut, ton point m’intéresse beaucoup et je pense que tu as raison sur le fond : un rendement affiché très supérieur à ce que la banque propose sur ses propres placements les plus risqués peut effectivement l’interpeller, pas forcément dans le bon sens. Est ce que ça veut dire qu’il vaut mieux être transparent sur la méthode de calcul (charges, vacance locative anticipée, etc.) plutôt que d’annoncer un chiffre plus bas ?

Question complémentaire pour ceux qui ont déjà fait ce montage (RP puis mise en location) : quel est le délai obligatoire ou raisonnable d’occupation avant de pouvoir louer le bien sans que ça pose problème avec la banque ou l’assurance ?

Et à l’inverse, est ce que ce ne serait pas plus stratégique d’annoncer directement un projet locatif dès le départ, quitte à démarcher plusieurs banques jusqu’à trouver celle qui suit sur ce type de financement ?

Merci en tout cas pour ce retour !

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Fais un calcul pour le présenter à la banque et un calcul pour toi. Donc dans le calcul pour la banque, ne précise pas le mode d’exploitation.

D’ailleurs vis à vis du meublé, tu as normalement plus de rotation des locataires (donc vacance + frais d’agence + travail) et des choses à réparer / nettoyer lorsque le locataire part.

Je ne dis pas que le meublé a une rentabilité égale au nu mais je pense qu’on oublie un peu certaines charges qui plombent le meublé (et la courte durée) par rapport au nu.

Je ne connais pas bien le meublé, mais je crois que le gros avantage c’est l’amortissement, pas l’histoire du loyer un peu plus haut.

Enfin, la banque va s’intéresser à ta capacité à rembourser si le bien est vide ou squatté et non à ton projet. Tu peux probablement afficher une rentabilité pourrie ça ne les empêchera pas de te financer.

Par leur plutôt de toi, que tu adores ton métier, que tu es très appréciée, que tu comptes rester longtemps chez Castorama et que tu es quelqu’un de fidèle avec ton employeur et tes partenaires. Que tu comptes rester dans ta ville.

L’histoire de la GLI, c’est très bien. Montre que tu as une maitrise des risques et que l’investissement est peu risqué et long terme.

PS: Je fais du nu avec des loyers sous le marché et ça ne dérange pas la banque. Maintenant, je vais afficher des stats à la banque sur le taux de rotation des locataires et sur les impayés pour démontrer que les investissements roulent tout seuls et sont sans risques.

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Lors de mon premier achat d’un appartement locatif il y a 6 ans, je l’avais déclaré en RP a la banque. je n’ai jamais habité dedans et l’ai mis en location directement après 2 semaines de rafraîchissement.

Le mode d’exploitation n’est pas contractuel, il n’est pas indiqué dans le contrat de prêt que je sache (en tout cas pas dans le mien). l’assurance emprunteur c’est la même chose, ils ne regardent pas l’exploitation du bien. c’est par contre l’assurance habitation qui devra bien correspondre au mode d’exploitation (occupant ou non occupant) mais celle là tu la prend après la signature du prêt.

Une seule chose a faire attention, si tu prévois de le louer, tu ne dois beneficier d’aucun prêt a taux zéro parce que ceux là sont conditionnés a l’occupation en tant que RP

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Merci beaucoup Simon pour ce retour concret, la zone dans laquelle je souhaite investir il n’y a pas de PTZ donc sur ce point c’est réglé !

Merci à toi

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Merci sda pour ton retour,

Sur l’offre de prêt il n’y est pas mentionné la destination du bien financé dans les conditions particulières ?

Merci à toi

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Je ne me souviens plus a vrai dire. Mais ce que j’avais du mal a comprendre avant (et j’etais inquiet aussi de mentir a la banque), c’est qu’en realite le conseiller s’en fiche. Lui, veut juste que le dossier passe dans son systeme, si possible sans avoir a faire intervenir la hierarchie. S’il y parvient avec les info que tu lui donnes, il n’est plus vraiment responsable puisque les systemes ont dit “oui”. Par contre, il sera ravi de prendre les commissions associees.

Question complémentaire pour ceux qui ont déjà fait ce montage (RP puis mise en location) : quel est le délai obligatoire ou raisonnable d’occupation avant de pouvoir louer le bien sans que ça pose problème avec la banque ou l’assurance ?

Il me semble qu’il n’y a pas d’obligation legale. Si tu dis “RP” a la banque, rien ne t’oblige a faire effectivement de la RP. (A noter que ca peut tout meme abimer la relation avec la banque et qu’il peut valoir le coup de jouer l’ingenue / le coup du sort qui fait que “mince finalement je dois faire du locatif”). Pour ma part, je n’avais absolument pas prevu d’y vivre, et j’ai immediatement procede au changement d’assurance pour le mettre en location dans la foulee (il n’y avait aucun travaux, juste le temps de le meubler).

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J’ai cru comprendre que : Légalement, un prêt demandé sous le motif « Résidence Principale » oblige le souscripteur à occuper le logement à titre principal (au moins 8 mois par an)

Comment avez vous donc procédé ? Vous avez habité durant 15 jours ?

Car si je loue dans le premier jour c’est une fausse déclaration (un défaut de destination de l’objet du prêt). La banque s’en rendra compte rapidement (changement d’adresse fiscale, absence de domiciliation des revenus sur place, assurance PNO). Est ce qu’elle a le droit contractuellement d’exiger le remboursement immédiat du capital restant dû ou de requalifier d’office votre prêt avec des pénalités financières et un taux plus élevé ?

Merci pour le retour

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Voici ce que j’ai dans mon contrat de prêt, c’est un prêt travaux pour le coup

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Dans un autre contrat j’ai ça

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Donc à priori, je dirais que oui. Le fait que ça soit de la RP ou du locatif devrait être dans le contrat. Mais probablement pas l’option fiscale : nu, lmnp, lcd

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De mon point de vue, je ne mentirais pas à la banque. D’ailleurs, j’ai mis dans le post précédent que dans mon contrat de prêt, il y avait bien une notion de locatif.

Ensuite, la banque va devoir mener une procédure pour te demander le remboursement du capital immédiat. Je ne sais pas de quelle manière ils procèdent. Mais il y a une différence entre :

  • J’y ai habité pendant 3 ou 5 ans voir plus et suite à un agrandissement familial ou un changement de région je suis passé en locatif, et
  • J’ai contracté le prêt en RP et je suis passé immédiatement en locatif

Dans le premier cas, l’intention est bien démontrée qu’il y avait une volonté d’être en RP. Même au niveau des feuilles d’impôts tu dois déclarer où tu vis. Et tu pourras démontrer que c’était bien une RP.

Dans le deuxième cas, c’est globalement du mensonge.

Est-ce que la banque a envie de se faire ch*** à dénoncer ton prêt, probablement non. Mais tu n’as pas les arguments pour te défendre.

On n’est pas non plus sur l’investissement du siècle. Donc si le CA te dit à nouveau non, prospecte ailleurs. C’est souvent une question d’humain et de discours, le tiens.

Je te suggère d’aller les revoir, en leur confirmant que tu veux faire un investissement locatif avec un tableau simple qui fait croire que c’est du nu, indique juste le loyer espéré, ne mets pas le rendement brut, net, les déductions fiscales etc.

Et tiens un discours disant que tu vas rester dans la même boite, même région et que tu vas garder l’investissement longtemps.

Si elle reboucle sur la RP, etc. Je te suggèrerais d’ouvrir une autre porte dans une autre banque. Mais de laisser ton compte CA ouvert.

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Pour être exact, dans mon offre de prêt, il était indiqué que c’était pour financer une résidence principale mais il n’y a rien dans l’offre de prêt qui m’a obligé à y habiter en résidence principale : pas de durée en année, pas de nombre de mois dans l’année. Dans le cas d’un PTZ, les contraintes sont clairement définies.

Dans mon cas, comme je l’ai dis, je n’ai jamais habité dans le logement. J’avais une facture d’électricité si jamais la banque m’avait demandé un justificatif de “domicile”. D’ailleurs, je ne crois pas que ma banque ait accès à ma résidence principale “officielle” (du point de vu fiscal), si ce n’est l’adresse que je leur donne pour la réception des courriers (qui va nécessiter un justificatif de domicile). Si mon père me fait une attestation de logement à titre gracieux, je peux très bien habiter chez mon père d’après ma banque sans que ce soit ma résidence principale fiscale (et sans que la responsabilité de mon père soit engagée, il suffit que je lui paye son abonnement internet pour avoir un justificatif de domicile chez lui à mon nom). A l’époque j’avais d’ailleurs déménagé dans un autre appartement (pas celui que j’avais acheté), la banque a mis quasi 2 ans avant de mettre à jour mon adresse dans leur base donc bon ça n’avait pas l’air si important pour eux ma RP :sweat_smile:

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Pour rester dans du propre, l’option la plus simple c’est un courtier habitué aux profils investisseurs. Y’en a qui ont des accords avec des banques qui font du 25 ans en locatif direct, sans passer par la case RP. Ça évite toute la question de montage et de risque contractuel. Ça existe, ça coûte rien d’essayer avant de se compliquer la vie.

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J’ai pris rendez-vous avec un courtier demain matin.
Je vais voir ce qu’il me dit !
Merci