Guiz
Juin 23, 2023, 3:40
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Bonjour Ă tous,
Je m’intéresse depuis peu aux différentes opportunités d’investissement qui s’offrent à moi.
Il me reste une piste à optimiser c’est l’effet de levier du crédit.
Je vois deux options :
Le locatif en dur : je ne trouve rien au dessus de 8% de rendement brut, ce qui est insuffisant pour faire une opération intéressante avec maintenant des taux de crédit à 4% (sans compter le risque de correction des prix dans les mois qui viennent)
Les SCPI à crédit : j’ai fais une simulation sur Simulation SCPI : calculez le rendement de votre placement , 50k€ 100% à crédit sur 20 ans j’obtiens un TRI de 3,92%, le jeu n’en vaut pas la chandelle puisque les loyers ne couvrent pas le crédit… Idem en démembrement, l’effort d’épargne que cela nécessite sera plus rentable sur un fond euro.
Y a-t-il un montage financier qui me permettrait de gonfler le TRI d’un tel investissement ?
Je me mettrait bien en stand-by pour le moment mais si les taux ne redescendent pas en dessous de 3% autant se poser les questions tout de suite.
Pour info j’ai déjà ma RP à crédit et il me reste 900€/mois d’endettement possible.
Je vous remercie.
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Bonjour,
J’ai l’impression aussi qu’il est trop tard pour investir en SCPI à crédit, à cause de la hausse des taux des emprunts mais aussi un peu par peur que l’immobilier subisse une baisse, bientôt. Mais personnellement, ma RP est à crédit et j’ai profité d’un taux bas, alors je ne vais pas me morfondre même si j’ai raté des opportunités.
Par contre, on peut aussi se dire que l’on veut profiter des taux « bas » d’aujourd’hui, car même si ces taux montent, il y a eu pire, comme le montre ma pièce jointe (doc sur lesfurets.com )
Alors, que faire? Bonne question
Salut,
Pour le locatif en dur, il existe beaucoup de bien Ă plus de 10% oĂą je me trouve.
Ensuite, pour augmenter le TRI, LMNP pour l’amortissement, et coloc’ si ça s’y prête ou courte durée…
Guiz
Juin 24, 2023, 10:13
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Je calcule déjà mon TRI sur du LMNP.
Je me vois mal investir dans une ville/région que je ne connais pas, peut-être que ce raisonnement est trop pessimiste ? J’ai peu d’expérience donc j’ai du mal à positionner mon curseur risque/prudence
@UnePetitePause effectivement les taux restent assez bas sur le long terme, c’est bien pour cette raison que je ne parie pas sur une baisse des taux et que je sollicite vos avis pour en profiter maintenant.
Sur toutes mes simulations d’investissement je compare l’enrichissement par rapport à la même somme (apport + CF) investie sur un placement a 6-8%. Mon raisonnement est-il correct?
Que feriez vous a ma place? Full actions en priant pour une baisse des taux?
Je vois ce que tu veux dire et je suis d’accord avec toi, pourquoi s’embêter avec de l’immo sachant que ça sous-performe les actions.
Donc perso je compare mes investissements en cash par rapport à mon indice de référence, l’ETF world, mais en ce qui concerne l’effet de levier, je procède comme ceci, dans cet ordre:
(1) pseudo effet de levier sur ma RP (j’ai acheté en pariant sur la revalorisation de mon bien, et j’ai bien visé/ eu de la chance)
(2) effet de levier avec emprunt conso pour investir en action (ETF world principalement)
(3) effet de levier avec emprunt conso/immo pour SCPI.
1 et 2 effectués, 3 non car le TRI ne me plaît pas, mais j’ai peut-être tort de passer à côté. Je n’ai pas fait les calculs, mais étant déjà pas mal endetté et ayant de bons investissements et déjà un bel effet de levier (point 2), ne pas passer par le point 3 ne m’empêche pas de dormir.
Chacun doit pouvoir faire ses choix, mais pour le coup ça dépend beaucoup de la situationde chacun. J’espère que mon petit partage aura pu t’aider.
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Tu peux aussi prendre en compte que tes mensualités de prêts seront fixes sur 20 ans pendant que ton IRL prendra quelques pourcents…
Après je ne connais pas bien le LMNP, mais le remboursement des intérêts du prêt, ça passe en charge non ?
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Je me retrouve quasiment dans le mĂŞme cas que toi Guiz.
J’ai actuellement ma RP et une LMNP avec un TRI sur 15 ans de 15%. En prenant un haircut de 70% sur les revenus de la LMNP.
Un CGP m’a contacté pour me proposer une SCPI + emprunt en SCI. Mais le TRI de 4,5% me semblait faible. En effet cela me demanderait un effort d’épargne de 300€/mois.
J’aurais était bien tenté pour se genre de montage avec des SCPI plus intéressante comme Iroko ou Remake pour profiter de l’effet d’aubaine d’augmentation des taux. Mais il m’a bien fait comprendre que le crédit ne serai pas possible dans ce cas.
Je suis en attente d’opportunités pour bien investir mon reste de capacité d’endettement. Ou augmenter ma RP au cas où j’ai un enfant.
Il serrait possible d’investir sur des immeubles de rapport en SCI avec d’autres investisseurs. Mais le réseau me manque.
. S’endetter pour s’enrichir est encore faisable aujourd’hui avec crédit + SCPI, alors bon…
j’ai déjà élargi ma zone de recherche dans plusieurs villes moyenne que je connais un peu pour y avoir habité, là je monte à 8% ce qui aurait été parfait il y a 1 an.