Projet d’investissement locatif saisonnier – SCI, 100 % dette : retours d’expérience?

Immobilier 🏠
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Bonjour à tous,

Je travaille actuellement sur un projet d’investissement locatif saisonnier et j’aimerais avoir vos retours d’expérience et avis critiques, notamment sur la faisabilité bancaire et le choix du régime fiscal.

  1. Le projet

Bien : maison d’environ 50m², 2 chambres, jardin de 560 m²

Localisation : Île d’Yeu (marché saisonnier très tendu l’été)

Stratégie : location courte durée / saisonnière (type Airbnb)

Régime fiscal envisagé : LMNP (micro ou réel) ou autre structure éventuellement plus adaptée à la courte durée

Potentiel de valorisation : forte réserve foncière, possibilité d’extension / piscine à moyen terme

Point clé / questionnement

Je souhaiterais financer l’opération à 100 % par de la dette (sans apport), en portant le projet seul.

  1. Mes questions :

Financement 100 % dette sur un projet de location saisonnière :

  • Est-ce encore faisable aujourd’hui ou totalement utopique ?
  • Est-ce que certains d’entre vous ont déjà réussi ce montage récemment en nom propre ?

Choix du régime fiscal :

Dans le cadre d’une location saisonnière financée intégralement par emprunt, quel régime vous semble le plus pertinent aujourd’hui (LMNP micro-BIC, LMNP au réel, autre) ?
Y a-t-il des points de vigilance particuliers (fiscalité à moyen terme, requalification, contraintes bancaires) ?

Banques & acteurs :

Quelles banques sont aujourd’hui les plus ouvertes sur ce type de projet ?
Réseaux classiques (CA, BP, CE, SG, BNP) ou banques régionales / courtiers spécialisés ?
Des noms de courtiers ou agences qui comprennent bien les projets de location saisonnière ?

Dossiers / retours concrets :

Si certains ont déjà monté un projet comparable (résidence secondaire + location saisonnière, financement sans apport), je serais preneur de retours sur :

  • la structure du dossier,
  • le niveau de loyers retenu par la banque,
  • la durée et le taux obtenus,
  • les garanties demandées.

Je cherche volontairement des avis réalistes, y compris si la conclusion est que le montage est trop risqué ou peu pertinent dans le contexte actuel.

Merci d’avance pour vos retours :folded_hands:

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Hello,

La première question est combien d’opérations de ce genre avez vous déjà fait?
Ensuite combien d’argent avez vous déjà de côté pour assurer ne serait ce que les réparations usuelles liées à la location saisonnière / courte durée.

Et comment réussir à garder un cdi avec cette operation immobilière?

Si c’est votre première opération, que vous n’avez pas d’épargne de sécurité (souvent c’est un an de loyers d’avance), que vous quittez un cdi pour gérer l’opération, que vous ne mettez pas d’apport sauf les frais de notaire, ça semble mal engagé.

Je ne dis pas qu’il n’y a aucune chance que ça passe, mais si on doit être réaliste, je ne vois pas qui va accepter de financer.

Bon courage quand même

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Salut Camtip57,

Merci pour ton retour, il est très clair et je le prends comme tel.

Pour préciser ma situation :

  • Je suis propriétaire de ma résidence principale depuis 5 ans à Paris 9, avec encore environ 20 ans d’emprunt en cours.
  • Je suis actuellement en CDI, que je n’ai pas l’intention de quitter pour ce projet. L’idée est bien de rester salarié et de déléguer la gestion locative (conciergerie), pas de me reconvertir.
  • Je n’ai jamais réalisé d’opération de location saisonnière jusqu’ici, ce serait effectivement une première.
  • Côté épargne :
    • J’ai environ 40 k€ investis sur Trade Republic (actions/ETF), que je préfère ne pas mobiliser car le rendement est d’environ 10 % annuel et ça constitue aussi une forme de matelas de sécurité.
    • En dehors de ça, je n’ai pas d’autre épargne significative dédiée à l’immobilier.

Je suis bien conscient que, vu sous cet angle, le projet coche plusieurs cases “à risque” pour une banque : première opération, peu de liquidités disponibles hors portefeuille financier, financement très levierisé.
Mon objectif est justement d’évaluer si c’est structurellement inacceptable aujourd’hui, ou si certains montages / établissements restent ouverts à ce type de profil, à condition d’un dossier bien cadré.

Encore merci pour ton retour, je suis preneur de tout complément ou contre-exemple si certains ont déjà vu passer des dossiers similaires.

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Financement 100 % dette sur de la LCD aujourd’hui, c’est devenu très compliqué, surtout en nom propre. Pas impossible, mais clairement réservé à des profils très solides (revenus stables, gros reste à vivre, historique immo béton). Projet saisonnier + île + revenus variables = triple drapeau rouge pour les banques.

En pratique, la plupart vont :

  • exiger un apport (au moins frais + 10-20 %)
  • décoter fortement les loyers saisonniers (souvent 50–70 % retenus, voire pas du tout)
  • raisonner plus sur ta capacité perso que sur le projet

Côté fiscalité, pour de la LCD financée à crédit, le LMNP au réel reste largement le plus pertinent : amortissements, intérêts, travaux… le micro n’a d’intérêt que si tu veux de la simplicité et peu de charges. Mon conseil est de rentrer les chiffres dans LyBox et il comparera les 2 régimes pour toi.

Le projet est intéressant économiquement, mais le 100 % dette est le point faible. Si tu peux mettre un minimum d’apport ou sécuriser une partie des revenus, tes chances augmentent fortement. Sinon, il faut être prêt à essuyer pas mal de refus.