Proprio, 45 ans, 0 endettement, faut-il que je fasse du levier?

Bonjour Ă  tous,

J’ai déjà fait du credit pour ma 1ere RP en 2005.
Mais je pense avoir fait le pire investissement de ma vie en achetant ma nouvelle RP, de l’immo parisien à l’été 2020 au plus haut en cash, sans utiliser l’effet de levier !

En effet, mon cash investi à l’époque très très majoritairement dans des fonds euros ne rapporterait pas grand chose. J’ai préféré l’utiliser pour acheter comptant…

Bref, le seul avantage à 45 ans, c’est que je n’ai pas de dettes, propriétaire de ma RP, un T2 également en IDF que je loue en location nu avec faible rentabilité (valorisation d’environ 200/220k), et encore du cash investi en obligations d’entreprises, en fonds euros, et fonds monétaire.

Mes revenus professionnels devraient baisser en réduisant fortement la voilure ces prochaines années.

Faut-il absolument dans ma situation de mon 0 endettement actuel en profiter pour faire du levier maintenant ? La seule porte ouverte ce serait pour acheter des parts de SCPI - soit en pleine propriété soit en nue propriété - soit en nombre propre, soit en société (je ne sais pas si cela change radicalement la chose).

Sachant que j’ai un T2 en locatif, j’imagine qu’il peut servir d’hypothèque à la banque et que je pourrai avoir sans trop de difficulté 150 ou 200k (et à voir quel type de prêt).

Si certains sont aussi en réflexion actuellement, je suis intéressé pour qu’on échange sur le sujet ! Merci pour vos témoignages et retours d’expérience :blush::blush:

Hello,

Comme dit il y a quelques jours sur un autre topic, j’étais dans la même situation que toi il y a quelques années et j’ai sauté le pas de la SCPI à crédit pour pouvoir bénéficier de l’effet de levier sans avoir à gérer un bien immobilier (et tout ce qui va avec…).

Actuellement, je fais la même chose pour mes filles avec des SCPI européennes, en leur allouant chacune une enveloppe de 100K euros déblocable, avec un prêt à hauteur de 20%. Ça leur coûte environ 120€ par mois, plus quelques broutilles.

Je les ai orientées vers epargnoo pour leur réactivité et surtout pour qu’elles puissent bénéficier du cashback sur leur investissement à crédit. Ça augmente directement leur rentabilité (pour elles, on passe de 12% à 16% avant impôts). Ils ont trouvé le crédit en moins de 2 semaines et on a pu boucler l’opération en moins d’un petit mois.

Pour moi, c’est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine en utilisant l’effet de levier bancaire, sans avoir à consacrer ses soirées et week-ends à la gestion immobilière, et en diversifiant beaucoup plus qu’avec un seul bien.

En plus de ça, tu es déjà propriétaire, tu as déjà un autre bien locatif et ton patrimoine est déjà diversifié autre part que dans l’immo, pour moi c’est l’une des meilleures choses à mettre en place dans ta situation pour ton futur.

Salut. Tu n’es pas obligé de faire du levier dans la vie. Il y a d’autres moyens de s’enrichir.
As-tu pensé à louer ton appartement en LMNP par exemple? Sachant que c’est un T2 en IDF, cela devrait bien se louer?

Après le levier, si tu peux en lever maintenant, la banque prendra tes revenus actuels comme référence. Attention à ne pas te piéger si tes revenus baissent fortement dans les années à venir. Les SCPI sont un bon complément du locatif en effet. Si possible, je prendrai un crédit + parts de SCPI en nue propriété jusqu’au moment où tu perdras tes revenus.

Attention peut-être à l’IFI (je ne connais pas ta situation personnelle mais à Paris, j’imagine que ça peut vite chiffrer en fonction de ta RP)

Je comprends que la bourse ne t’attire pas comme tu es principalement investi en fonds peu risqués. A toi de voir si cela peut être une autre alternative si tu disposes de cash peu rémunérateur.

Merci @rakamonx comme ton profil utilisateur est cachĂ©, je chercherai, tu dois sĂ»rement en dire plus sur ‹ enveloppe de 100K euros dĂ©blocable, avec un prĂŞt Ă  hauteur de 20% â€ş car ce n’est pas très clair pour moi :sweat_smile:

Merci beaucoup@Thomas157 pour ton retour avec les points Ă  surveiller !

« Si possible, je prendrai un crĂ©dit + parts de SCPI en nue propriĂ©tĂ© jusqu’au moment oĂą tu perdras tes revenus Â»

Sais-tu s’il y a une tendance claire si c’est mieux de faire le montage plutôt via société ou en nom propre ?
Si c’est seulement la nue propriété je pense que y a pas de sujet car c’est mieux en nom propre, mais si c’est en pleine propriété, à voir si c’est vraiment intéressant via une société avec les coûts qui vont avec.

Mais si j’emprunte via une société, savez-vous quelle garantie la banque exigerait ?

Par rapport à l’IFI, c’est clair que je pourrai être à un moment éligible, mais si ça se trouve, l’ISF classique va revenir en prenant en compte les produits financiers… Concernant la bourse, je n’y suis pas réfractaire mais j’ai entendu qu’on ne pouvait pas ou bien + compliqué d’en faire via levier bancaire. Je me trompe ?

Hâte de voir certains membres compléter / poursuivre la discussion :blush::blush:

Personellement j’ai emprunté via SCI à l’IS car je préfère payer 15% d’IS maintenant puis 30% à la sortie mais avec le CC d’associé, j’ai un peu de marge. Après je ne connais pas ta situation exacte et je ne suis pas expert en la matière donc il vaut mieux te renseigner auprès de personnes plus qualifiées :wink:

Je ne sais pas si on peut renégocier un prêt quand on achète des SCPIs? Si c’est possible pourquoi pas.
D’après ce que j’ai lu, tu as moins de flexibilité quand tu achètes des SCPIs avec un emprunt (quelle SCPIs tu achètes) mais c’est peut être possible.

J’ai beaucoup de SCPI en nu propriété (trop certainement…) , j’ai toujours un peu peur que les SCPI phares du moment (il y a 1-2 ans) ne soient plus aussi bonnes à la fin du démembrement. Cela rends donc le choix plus difficile. A court terme (pleine propriété) c’est simple (à mes yeux): Remake Live et Iroko Zen. Ces 2 SCPI ne viennent pas d’etre lancées (donc positif par rapports à certaines SCPI encore plus jeunes dont le rendement est à ~8%).

Avec une holding je t’aurais dit de faire ça mais tu n’en as pas il me semble.
Je n’ai jamais étudié l’option de créer une SCI pour faire des SCPIs mais il me semble que c’est une option à considérer.
Regarde aussi l’option d’acheter en nu propriété en perso et d’avoir l’usufruit en SCI (c’est possible en SASU, j’imagine que c’est aussi possible en SCI).

Niveau perso (pour nu propriété vs pleine propriété) cela dépend beaucoup de ton horizon / de quand tes revenus pro vont baisser.