Bonjour,
Il s’agit de mon premier bien fin 2023, j’ai fait toutes les erreurs qu’il ne fallait pas: la valorisation actuelle correspond a peu pres au prix d’achat d’il y a 2 ans, sans travaux, pas super bien placé dans une ville moyenne, il y a une vacance locative (1 chambre louée sur 2), grosses charges, grosse copro (ascenseur et espaces verts)
Jusque là j’ai reussi a le louer dans une fourchette tres haute du marché mais là l’offre a bcp augmenté et on sent que ça s’est détendu.
Voici les solutions auxquelles je reflechis:
1 - juste chercher un locataire en baissant le prix - la localisation n’est pas super attirante car c’est en peripherie, le centre est a 10mn en bus. C’est pas enorme mais pour une petite ville c’est beaucoup pour les candidats,
Il y a le sujet de vacance locative l’été - pas sure que le airbnb l’été vaille le coup car c’est beaucoup de charges avec un taux de remplissage pas foufou
2- faire un remboursement anticipé d’env 20k pour baisser les mensualités et que ça se rembourse quelques années
3- revendre pour liberer de la capacité d’emprunt pour un meilleur projet (j’ai acquis en experience depuis)
Qu’en pensez-vous?
C’est toi qui voit si tu veux vendre ou continuer.
En tout cas je déconseille le remboursement partiel anticipé… aucun intérêt ! Tu ne va pas gagner un meilleur taux, tu auras des frais, tu vas certes alléger les mensualités mais tu pers de la trésorerie cash !
Pour moi c’est un mauvais choix clairement.
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Revendre le bien et arbitrer vers des SCPI pour pas retourner dans le même schéma en étant bloqué sur un seul bien. Investisseur immo c’est un métier.
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Non je pense que ça s’apprend sur le tas. Et souvent dans la douleur (plus ou moins) mais ça forge l’expérience clairement.
Pour moi les SCPI c’est bien pour la diversification mais l’effet de levier est anéanti par les taux trop élevés. Donc rien de mieux que l’immo physique mais là par contre faut mettre les mains dans le cambouis et retrousser les manches entre l’achat, les travaux, la fiscalité et la gestion des locataires si on ne veut pas que son investissement parte en eau de boudin !
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Night
5
Hello,
Si tu passes trop de temps a gérer ton bien autant faire des heures supplémentaires si c’est possible ou partir sur un deuxième métier, c’est dans le cas où tu ramènes le potentiel gain aux heures passées ou partir investir dans des SCPI pour éviter les heures a rallonge.
Je pense que si on n’est pas du métier du bâtiment, c’est chaud de faire de la location « cash flow positif ».
Pas cool la situation que tu décris…
Était-ce à tout hasard un projet de colocation à haut rendement vendu par une boîte de conseil immo quelconque ?
Regarde la démographie de la ville / du quartier pour savoir si ça vaudra encore le coup d’être proprio de cet appart dans 5, 10, 15 ans…
Vu les éléments que tu présentes, je pense que l’option vente est la meilleure.
Tu indiques que les charges sont élevées et l’emplacement n’est pas top
Je n’ai pas réfléchis à comment faire le calcul mais j’imagine que ta perte va être dans les 10% (les frais de notaire).
En plus tu n’as pas précisé le mode de location, mais tu indiques une chambre louée sur deux, donc tu n’es même pas en nu et tu n’as pas spécialement de levier pour solutionner le problème.
Donc je dirais qu’il y a deux options:
- Soit tu résous cette problématique de vacance locative avec une vraie stratégie (bail mobilité ou je ne sais quoi d’autre)
- Soit tu vends en prenant ta perte mais tu peux en tirer les enseignements.
Aussi tu n’as pas précisé ton apport et la durée de l’emprunt. Beaucoup de personnes font des erreurs de calcul en immobilier.
- Si je mets 50% d’apport et que je suis en cash flow négatif de 150€ sur 600€ de loyers c’est vraiment pas top
- Si j’ai mis 0 apport et que je suis en cash flow négatif de 150€ sur 600€ de loyers, où est le problème ? 150 * 12 * 20 = 36k€, t’auras payé 36k€ l’appartement au bout de 20 ans alors qu’il en vaut peut être 72k€.
Ne vous laissez pas avoir par les vendeurs de rĂŞves:
- Un cash flow positif peut être créé par un fort apport et une durée d’emprunt élevée
- Un cash flow négatif n’est pas forcément mauvais lorsqu’on a emprunté à 110% et si l’on a une durée « courte » par exemple 18 ans.
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Salut,
tu as effectivement ces deux options : (1) vendre ou (2) optimiser ta location.
Pour le premier point, je pense que tu seras faire - Ă©vite de passer par une agence pour limiter les pertes.
Pour le second tu peux aussi :
- faire des travaux limités pour donner de la valeur locative
- ces travaux te permettront de créer du déficit foncier - optimiste ta fiscalité
- si tu pars sur de la longue durée, tu peux même faire l’inverse avec ton crédit : réduire la mensualité de 25% (ok ça augmente la durée mais qu’importe si c’est un actif qui fonctionne) pour être plus libre chaque moi et limiter l’endettement lié à ce bien
Tiens nous au courant
Attention Baptiste.
DĂ©ficit foncier =
- Faire FAIRE des travaux, il faut des factures
- ET il faut louer en nu
Aux dernières nouvelles c’était ça.
Attention Chokol8
Non, tu peux faire toi même les travaux avec des factures d’enduit, de peinture, de parquet, de matériel de bricolage etc…
ET … bah pas du tout, le LMNP permet de déduire les travaux au réel…
Voici les dernières nouvelles 
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Pour les factures d’achat sans prestation je n’étais pas 100% sûr.
Non en LMNP cela ne s’appelle pas déficit foncier, soyons précis dans les termes.
DĂ©ficit foncier = location nue
Hello en LMNP tu passes les travaux en charge, ou en amortissement si gros montant.
Le déficit foncier c’est en location nue effectivement
Très bien, alors uniquement « déficit »
Si ton commentaire initial avait pour objectif de faire une correction de sémantique, alors précise le pour ne pas induire en erreur les autres lecteurs.
Nu ou meublé, dans les deux cas, les dépenses sur facture sont déductibles au réel des loyers.
@Anthony : l’amortissement est uniquement la déduction comptable (donc virtuelle) d’une partie de la valeur de ton bien chaque année. C’est en plus, indépendant des charges/travaux/assurances/intérêts/taxe foncières qui sont des éléments qui créent un déficit supplémentaire.
Désolé mais je ne vais pas anticiper les erreurs de tout intervenant. Donc non je ne vais rien préciser, c’est plutôt à toi de t’aligner sur les bons termes.
Il ne s’agit pas d’une correction sémantique mais d’une correction juridique et fiscale.
C’est comme si tu me disais qu’il y avait une correction sémantique entre LMNP et LMP, les implications ne sont pas les mêmes.
Ton commentaire initial Ă©tait faux : selon toi il faut faire faire les travaux.
Tu véhicules des informations fausses.
Ici, on donne des conseils à des investisseurs, on n’est pas dans un club de scrabble pour fiscalistes - je t’invite à aller sur leur forum.
Quelques soient les termes utilisés, le principal est de savoir que les charges diminuent le résultat net taxable.
Cette dernière phrase à vocation à aider la commu en corrigeant ton premier commentaire qui était faux.
Tu as corrigé l’erreur sur les travaux et j’ai approuvé cette correction.
Par contre tu t’entêtes dans ton erreur et dans ton ignorance.
Le déficit foncier et l’amortissement en LMNP ca n’a rien à voir !
Donc dans la catégorie « je raconte n’importe quoi, c’est pareil » et en plus je reste scotché dans ma c*nnerie, tu m’as l’air d’être un beau champion.
Pas la peine de faire ton rageux parce que je t’ai repris sur un terme.
Je ne me suis pas offusqué lorsque tu m’as répondu qu’on pouvait le faire avec les factures d’achat. Je me suis dit « ah ouais en fait c’est vrai, je le fais d’ailleurs pour d’autres postes de dépenses »
En tous cas, si tu étais garagiste tu ne saurais même pas distinguer une voiture d’un camion…oui oui c’est la même chose, les deux ont 4 roues !
Surprenante inaptitude a utiliser la métaphore.
Je corrige une nouvelle fois ce que tu dis : le déficit lié aux dépenses n’est pas la même chose que l’amortissement en LMNP. C’est ce que je précisais à Anthony.
N’hésite pas à relire les conversations.