Bonjour à tous,
Ayant pris conscience récemment de l’importante de « commencer tôt », j’aimerais avoir vos conseils et avis sur la construction de mon patrimoine et ma stratégie court/moyen terme.
Tout d’abord, quelques mots sur moi. J’ai 27 ans, je travaille depuis 3 ans (CDI) en industrie pharmaceutique. Mon salaire est de 73K brut/an, ce qui fait environ 4k net par mois (je vous épargne les histoires de 13e mois etc.).
J’épargne 1500€ au début de chaque mois, le reste sert à payer mon loyer (900€, Paris) et à vivre (environ 600€ par mois).
Au niveau de mon patrimoine :
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Compte courant : 9k
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Mes parents m’ont ouvert un PEL il y a plus de 15 ans qu’ils alimentaient mensuellement. La crise COVID m’a fait revenir chez eux pendant 1 an ce qui fait que j’ai pu le remplir entièrement. Il est aujourd’hui à 63k (taux de 2,5%).
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Livret A : l’ayant mis de côté au profit du PEL, il est aujourd’hui à 12k. Je pourrais rapidement atteindre le plafond d’ici la fin de l’année (+ en virant une partie de mon compte courant dessus car ça ne sert à rien d’y laisser autant d’argent).
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PEE et PER : mon entreprise propose un PEE et un PER. Assez avantageux avec l’abondemment. J’ai aujourd’hui 12k dessus (5/6/7k/an d’intéressement et de participation). J’y place 100€ mensuellement.
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J’ai un PEA ouvert dans ma banque depuis Avril 2021 que je n’ai pas du tout exploité pour le moment. J’y ai seulement investi 400€ ce mois-ci dans des ETF. Je compte y investir 400€ chaque mois à partir de maintenant.
Ce qui arrive à un total de 96k.
Ma vie personnelle fait que je n’ai pas pour projet d’acheter une RP tout de suite.
Je pense de plus en plus à acheter un bien locatif à Tours (j’y ai vécu pendant 18 ans) car j’y retournerai bien vivre plus tard.
Mes questions :
- Pensez-vous qu’un achat en bien locatif est pertinent dans ma situation et en terme d’investissement ? Sinon, quelle autre stratégie (je n’y connais pas grand chose!)
- Comment optimiser ma stratégie d’investissement ? Continuer sur le schéma suivant (1000€ Livret A, 400 PEA et 100 PEE) ? Que faire quand le plafond du livret A sera atteint ? (supposons qu’il l’est déjà) : investir plus dans mon PEA sur des ETF de façon passive ?
Merci pour votre aide,
Dimitri
Hello Dimitri,
Vu ton âge, ta rémunération et ta situation. L’investissement locatif est une excellente solution, et je pense que tu as la possibilité de lever de la dette de manière intéressante (malgré la hausse des taux).
Maintenant, il faut le faire de manière intelligente et réfléchir à la stratégie la plus appropriée en fonction de tes objectifs à court/moyen/long terme.
Michael
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Félicitations pour ton salaire. C’est un niveau classique dans ce secteur d’activité après seulement 3 ans d’expérience? C’est uniquement du fixe?
Sinon 1500€ d’épargne + 900€ de loyer + 600€ pour vivre = 3000€, donc où sont les 1000€ manquants? 
Salut,
Le locatif pourquoi pas mais est-ce que tu t’es posé la question : est-ce que je veux me prendre la tête avec l’achat d’un bien locatif ? J’entends par là démarche administrative , recherche du bien , gestion du locataire et j’en passe . SCPI dans le cas contraire 
Pour le cas en question, la SCPI n’est pas du tout adaptée: Dimitri veut acheter à Tours pour y vivre plus tard. Aussi, acheter un bien, pour le mettre en location avant de le reprendre plus tard est une excellente idée. En le faisant gérer, car faire l’A/R Paris-Tour tout le temps, ce n’est pas envisageable même si c’est pas loin.
Sur le patrimoine actuel, on peut dire que Dimitri a une peur bleue des marchés. Il se classe dans la catégorie « très très prudent », avec 85% en produits de taux ou cash (Compte=9k + LA=12k +PEL=63k). et seulement 15% en placements risqués (PEE=12k;PEA=1k) !
A 27ans, et probablement aucun risque professionnel (pharmacien, on ne risque pas trop le chômage), la répartition devrait être inverse à mon avis.
Le PEL à 2.5% pourra permettre d’acheter à Tour à crédit, avec un taux avantageux par rapport au marché actuel. Une fois l’achat effectué, il y aura dans le patrimoine les trois piliers:
- Sécurité (en sur-représentation, même après avoir vidé le PEL pour l’achat immobilier)
- Action (PEA, PEE), très sous représenté. Mériterait une renforcement, même pour pour un profil prudent.
- Immobilier (la location de l’appartement à Tour)
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Pas du tout convaincu par le fait d’acheter aujourd’hui un bien pour y habiter dans x années : ce n’est pas les mêmes biens qu’on achète si on veut faire du rendement ou si on veut y habiter.
Sans parler même parler taux, fiscalité, etc
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tout à fait ! surtout à son âge
Si il achète un studio/T2 et que dans 15 ans il a 3 enfants…
Yannn, Voici ce que Dimitri écrit :
Je pense de plus en plus à acheter un bien locatif à Tours (j’y ai vécu pendant 18 ans) car j’y retournerai bien vivre plus tard.
Dans ce cas, il achète évidement un bien pour lui en priorité, et il le loue pour les X années, avant d’y retourner. S’il veut y vivre, il doit acheter évidemment un appartement qui lui plait ! Et pas n’importe quoi pour louer. Ce n’est pas le même objectif.
C’est son choix.
Personnellement, je te rejoints: l’immobilier est un bouffe capital. Il vaut bien mieux investir en action pendant toutes ces années, et ensuite vendre ces actions pour acheter au moment d’y habiter. Il y a de plus, de fortes chances que le capital accumulé soit bien supérieur au prix qu’il devra payer pour le logement. Seulement voilà, chacun a ses objectifs, et il faut les respecter: s’il se sent mieux en possédant dès maintenant, pourquoi l’en dissuader ? Cela le rassurera, et vu la répartition de patrimoine actuelle, il est extrêmement frileux.
Je ne connais pas l’immobilier à Tours, mais chez moi, dans les coins sympa, tous les biens en locatif sont à 3-3.5% brut de renta.
J’ai vu la grille officielle d’une banque : 4.42% sur 20 ans. Juste pour se représenter ce que ça veut dire, si on emprunte 159k sur 20 ans, à 1% on rembourse 732€ par mois, à 4.42%, ça passe à 1000€.
Ajoutons les impôts, les risques de loyers impayés / dégradations / bien qui ne convient plus lors d’un retour suite évolution familiale, projet d’achat d’une RP ailleurs, baisse immo actuellement, ça me semble kamikaze comme projet.
Après à lui de poser les chiffres et de prendre sa décision, j’ai aucun doute que ça ne tient pas du tout debout…
Merci beaucoup.
J’ai eu de la chance d’avoir des opportunités de développement m’ayant permis d’atteindre un poste que des personnes de mon âge dans la même industrie n’ont pas au bout de 3 ans.
Tu as raison sur les 1000€ « manquants ». Je pourrais les investir aussi. C’est pour des petits « kiff » et en cas de besoin (vacances/voyage…). Peut-être réduire cette somme de moitié et investir le reste.
Merci beaucoup pour ta réponse!
En effet, j’ai conscience que la part de produits en taux/cash est élevé. Je n’ai pas peur des marchés, je commence tout juste mon PEA que je veux solidifier dans les prochaines années.
Pour moi c’est simplement une question de timing. Avec un PEL au plafond, je me dis qu’il faudrait investir cette somme plutôt que la laisser « dormir ».
Dans ce cas, quel conseil tu me donnerais ?
Attendre jusqu’au jour où je souhaite acheter ma RP? Et en attendant, investir en actions?
- Pensez-vous qu’un achat en bien locatif est pertinent dans ma situation et en terme d’investissement ? Sinon, quelle autre stratégie (je n’y connais pas grand chose!)
Vu ton âge tu peux t’exposer un peu plus au risque qu’actuellement.
Effectivement tu peux investir sur un bien locatif si tu connais le marché. Mais à moins de savoir que dans 5ans tu retournes là bas, il ne me semble pas du tout viable d’envisager le bien locatif d’aujourd’hui comme un endroit pour y vivre plus tard. Dans 10 ans toute ta vie aura probablement changé comme l’ont déjà mentionné d’autres personnes.
A voir les taux que ton PEL te permettent d’avoir, j’avais un 2,5% aussi mais des taux de crédit ouverts à 4,5% … encore moins intéressant qu’actuellement.
- Comment optimiser ma stratégie d’investissement ? Continuer sur le schéma suivant (1000€ Livret A, 400 PEA et 100 PEE) ? Que faire quand le plafond du livret A sera atteint ? (supposons qu’il l’est déjà) : investir plus dans mon PEA sur des ETF de façon passive ?
Défini ton épargne de précaution (en cas de coup dur) entre 3/6/9 mois selon ce que tu penses. donc entre 9/18/27K€ environ selon ton salaire. Le livret A est parfait pour ça, ou le LDDS. tu dois juste ne pas le toucher.
Perso je fais LivA en précaution qui ne bouge pas du tout et LDDS qui lui me permet de fluctuer selon les envies pour prévoir les voyages / cadeaux & co. Je trouve que ça ne se mélange pas et c’est plus clair; une enveloppe, une utilité (mais celà est propre à chacun)
Je n’investirais rien du tout sur le PEE/PER de ton entreprise mensuellement, par contre je ferais en sorte de verser le maximum au moment de l’intéressement pour profiter de l’abondement maximum qui est toujours génial dans ce cas là.
Verser le reste sur le PEA si pour toi ça te va (profil risqué) sinon tu peux aussi ouvrir une Assurance Vie et verser sur les 2. L’AV te permettra d’investir dans des UC moins risquées que le PEA et aussi d’avoir une liquidité très importante vu que tu pourras retirer toute ton AV si besoin même avant les 8ans alors que ton PEA serait clôturé (avant 5 ans)
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Pour ma part, oui, je pense qu’il serait plus judicieux de tout placer en actions (par rapport à ce que tu prévoyais pour l’immobilier), et au moment d’acheter, dans X années, sortir ce que tu as en actions. Tu as toutes les chance en plus de ne pas avoir à tout sortir ! Tu auras donc un appart ET quelques restes d’actions.
Mais bon, ça ne respecte pas ton envie initiale (qui n’est pas optimale financièrement parlant, certes…)
Un grand merci pour ta réponse.
Tu as raison pour le PEE, les 100€ mensuels ne sont que « temporaire » pour justement profiter de l’abondement max que je vais atteindre dans 3 mois. Après ça, j’attends l’année prochaine pour recommencer
Je n’ai pas d’AV pour le moment mais c’est une question que je me suis posée : AV ou PEA. Comme j’avais déjà un PEA j’ai commencé avec. Mais en effet, ouvrir une AV et faire un mix AV/PEA pourrait être pertinent.
Salut Lucas,
Je fais du clé en main de bout en bout (avec des acteurs terrain), ce n’est jamais 100 % passif mais il y a très peu de temps alloué et c’est bien plus rentable et liquide que des SCPI.
Plus rentable et liquide que les SCPI, quasiment passif… c’est alléchant, tu peux nous en dire plus?
Hello Nico,
Ce serait avec plaisir, mais j’ai peur que cela soit pris pour de la promotion de projets.
Tu peux me contacter via LinkedIn avec mon nom et prénom pour échanger sur le sujet.
Michael
Excellent salaire pour ton niveau d’XP.
Ouvrir PEA me parait bien et met le plus possible. Je sais pas si tu es en débit différé ou pas (dans tout les cas je le conseille), laisse sur le compte courant uniquement le strict minimum pour payer les factures et la mensualité de la carte de crédit. Après ça nécessite du contrôle.
Utiliser le levier de la dette, fais pas la même connerie que moi, attend que les taux se stabilisent.
Oui mais faut se former
LVA au taquet en ce moment c’est pas mal dans ce qui semble être ton profil, puis ensuite du PEA en stock picking ou etf selon ton appétence.