Question sur l’intégration des charges dans le taux d’endettement pour un investisseur locatif

Immobilier 🏠
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Bonjour à tous,

Je suis en train de préparer un second investissement locatif et j’aimerais éclaircir un point précis concernant les charges personnelles et leur prise en compte dans le calcul d’endettement bancaire.

:pushpin: Ma situation actuelle :

  • Salaire net mensuel (hors variable) : 2 230 €

  • 1er bien locatif :

    • Loyer : 600 €
    • Crédit : 500 €
    • Méthode bancaire appliquée = méthode différentielle
    • Charge nette retenue : 500 – (600 × 70 %) = 80 €

  • Loyer de ma résidence principale : 600 €

:pushpin: Taux d’endettement réel avec la méthode investisseur :

  • Charges retenues :
    • 80 € (1er bien)
    • 600 € (loyer personnel)
    • ➝ Total : 680 €
  • Taux d’endettement = 680 / 2 650 = 25,7 %

Conclusion : je suis pas encore au plafond des 35 %

:red_question_mark: Ma question :

Lors de mon premier crédit, mon loyer de ma résidence principale n’avait pas été prises en compte dans le calcul d’endettement.

Aujourd’hui, plusieurs banques font une distinction entre :

  • taux d’endettement strict (charges financières uniquement),
  • et reste à vivre (où les charges courantes peuvent intervenir dans l’analyse globale).

:red_question_mark: Est-ce que vous confirmez que :

  1. Les charges courantes (hors crédits et loyer de résidence) ne sont PAS intégrées dans le taux d’endettement, même en 2025 ?
  2. Seules les charges financières (crédits + loyer résidence principale) entrent dans le calcul ?
  3. Les charges de vie sont utilisées uniquement pour valider le reste à vivre, et non pour bloquer un dossier ?
  4. En investissement locatif, la méthode différentielle reste la norme pour apprécier les charges des biens existants ?
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Bonsoir,

Le calcul différentiel n’est plus autorisé, et la plupart des banques appliquent une décote sur les loyers perçus.

Pour le variable, il y a plusieurs écoles (100%, moyenne des 3 dernières années…).

Ce qui peut vous arranger,c’est que le salaire retenu est celui avant impôt (peut-être est-ce celui là que vous avez indiqué ?))

Si oui, dans votre cas :

Revenus = salaire x 100% (+ éventuellement votre variable) + 70 à 80% du loyer perçu = environ 2700 euros.

Charges = votre loyer + 100% du crédit locatif = 1100 euros

Et là c’est le drame : votre taux d’endettement ressort à 40% (hors votre variable). Même avec le meilleur des traitements sur le locatif (100% retenu soit des revenus de 2830 euros, c’est 39% encore de taux d’endettement (sans doute toujours au-dessus de 35% même si le salaire net que vous avez mentionné est après impôt).

C’est votre variable qui peut faire la différence.

Si ce variable n’est pas très important, à mon sens il peut être intéressant de prétendre que ce nouvel investissement est en fait une RP (mais oubliez tour ce qui est prêt à taux zéro, car il y a interdiction de louer).

J’envisagerais aussi de rallonger le prêt existant sur le locatif pour récupérer quelques points de capacité d’endettement…

Il faudra voir aussi quel est le rendement du nouveau bien, car vous en tirerez des revenus également - mais il y a assez peu de chance que le montant du prêt fasse moins de 35% du loyer escompté.

Désolé, ce n’est sans doute pas la réponse que vous espériez mais j’ai peur de ne faire que tenir un peu en avance le discours que vous sortiront les banques…

Essayez de monter un dossier sur une plate-forme type Pretto pour en avoir le cœur net, on ne sait jamais :wink: