Recherche de compétences en immobilier

Immobilier
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Bonjour. Je m’appelle Axel j’ai 16 ans et depuis quelques années maintenant, mon parcours est tout tracé dans ma tête: faire de l’investissement immobilier. J’écris aujourd’hui sur le forum car j’ai plusieurs questions. Dans un premier temps, je vous présente l’idée que j’ai en tête:

D’abord, je suis actuellement en terminale STMG. Après le bac, je compte m’orienter sur un BTS MCO en alternance tout en restant vivre chez mes parents pour pouvoir contracter un prêt assez rapidement pour l’achat d’un bien (pas ma RP), qui serait ensuite mis à la location. En parallèle, je compte mon constituer un portefeuille d’action/ETF et cryptos. Première question, que pensez vous de cette stratégie globalement ?

Ensuite, j’aimerai savoir de par l’expérience de certains comment pourrait se passer la suite car je ne compte pas forcément m’arrête à un seul bien.

Et enfin, je termine mon message par quelques questions qui me turlupinent: Comment trouver le bon bien ? Est ce dur de trouver un locataire ? Comment faire l’étude de marché à présenter à la banque? Et enfin, l’administratif est il complexe à faire ? Y-en-a t il beaucoup ? Ou peut être vaut-il mieux le faire faire ?

Merci à tous !

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Bonjour,

Impressionnant à ton âge de t’interresser à tout ça. C’est bluffant, bravo.

Une Banque ne te prêtera que si tu as un emploi stable, en CDI hors période d’essais (idéalement avec une antériorité fiscale à présenter) , donc 2 ans de salaires.

Sortie de BTS vers 19/20ans tu pourras emprunter sans soucis dès 21ans. Ça te paraît loin mais c’est bientôt. Et très tôt, capitaliser dès cet âge c’est ce que tout le monde aurait rêvé de faire à posteriori.

Tu as le temps de mûrir ton projet, ne passes pas non plus à côté de tes 10 prochaines années.

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La voix du sage Michel t’a bien répondu :+1:

Déjà je vois un premier problème dans ton message : BTS MCO. Moi je comprends fixe + variable or la banque préfère un fixe fixe.

Ensuite, sur la partie actions c’est bien. Alors dès que tu as 18 ans tu prends genre 1000€ et tu ouvres tout : PEA, PEA PME, assurance vie, PEL. A mon avis, tout ca dans différentes banques.

Je ne te certifie pas à 100% que c’est la bonne stratégie mais je pense que c’est la bonne.

Et là, tu vas essayer dans chaque banque d’avoir une antériorité en tant que client et aussi prendre date sur tous les supports où l’argent est souvent bloqué pendant 6 ans.

Ensuite, tu fais ce que tu veux, t’essaies d’économiser un peu. Mais quand tu vas rentrer en CDI vers 21 ans, tous ces livrets auront déjà 3 ans d’age et là tu peux balancer de l’argent dessus progressivement.

Tu auras alors des conseillers bancaires dans X banques, ils te connaitront un peu. Il faudrait aussi faire des mouvements bancaires entre tes comptes pour pas qu’ils soient dormants.

Concernant le bien, dès lors qu’il est de bonne qualité tu vas trouver un locataire je pense. La banque va te regarder toi, elle ne va pas trop regarder ton investissement. Elle préfère un investissement banal. Ne lui fait pas croire que tu es le loup de wall street, dis lui que tu es un peu ennuyant, que t’aimes bien les chiffres, que tu joues aux échecs, que tu fais du sport et que t’aimes pas trop les boites de nuit.

Ensuite, je vais pas écrire des pages et des pages mais il y a la structuration. Acheter en nom propre ou en société.

Si tu veux un coup d’accélérateur, il faut que tu embarques tes parents. Type 60% tes parents, 40% toi en SCI.

Déjà tu pourras lancer l’achat à 18 ans et tu pourras t’appuyer sur les fiches de salaires de tes parents.

Tu prends un bien avec des travaux (type peinture, carrelage) et tu fais toit même (et avec ton père).

Et tu fais ça près de chez toi (accessible en transports ou en voiture).

Dans ce schéma là, à 21 ans t’auras déjà UNE expérience.

Autre considération. Faire des études qui mènent à un emploi bien payé.

Tu peux faire BTS qq chose. Mais tu pourras aussi reprendre tes études à un certain moment.

La banque regarde ton salaire pour te prêter, plus il est gros, plus elle te prête.

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La banque regarde ton salaire pour te prêter, plus il est gros, plus elle te prête

C’est la différence majeure entre la banque en France et partout ailleurs en Europe, voire dans le monde occidental.

La banque se tamponne royalement de savoir si le bien est quali, si tu fais une affaire en or, si c’est un monument historique.

La seule question c’est “est-ce que Axel va me rembourser" et pour savoir ça, elle va pas chercher midi à 14h. Elle se pose grosso merdo deux questions :

  1. est-ce que ses charges (son éventuel loyer + le remboursement de ses crédits) font moins que 35% de ses revenus nets avant impôt [y/c 80% de ses loyers]
  2. est-ce que son compte fonctionne correctement, ou est-ce que le mec il est déjà a découvert depuis 3 ans ?

C’est surtout le premier point qui est important, mais le deuxième peut être un gros red flag aussi.

Moi à la différence de @Chokol8 je ne taperais pas dans toutes les banques : j’en prendrais 3 max, dont 2 vraies (type CE + BNP ou Crédit Mut + SG). Un conseiller ne te connait pas si tu as juste 300 euros sur un pel. Il te connait si tu as un compte que tu fais fonctionner et qui fonctionne bien (donc pas de découvert) et qui lui donne un score vert / favorable / positif dans sa moulinette interne. En fait, à la réflexion j’en prendrais une seule qui ne soit pas celle de mes parents (parce que celle là elle te connait aussi via la famille en fait) et pas une banque en ligne.

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J’ai peut être eu la main lourde. Je viserais donc 3 banques, dont 0 en ligne.

Par contre, les banques aiment bien les flux. Je sais pas pourquoi mais elles veulent du flux.

Elles veulent bien sûr des frais et des dépôts.

L’histoire des conseillers qui ne te connaissent pas parce que tu as 300€ sur un PEL, c’est assez faux. Puisque les conseillers changent d’agence tous les 3 ans. Par définition, ils ne te connaissent pas.

Il est donc facile de rattraper le train. Dès qu’un nouveau arrive, tu fais quelques échanges avec lui. Tu peux lui prendre une assurance à la con à qq euros par mois.

L’idée est de montrer une ancienneté dans la banque en n’en prenant plusieurs. Après 5 ans tu auras 5 ans d’ancienneté dans 3 banques.

Actuellement j’ai 5 banques dont une en ligne et je pense avoir fait l’erreur de clôturer un compte à la banque postale l’année dernière car ils me faisaient ch****. Compte que j’avais depuis l’age de mes 18 ans.

Concernant le choix des banques j’éviterais BNP. Ils ne sont pas très présents en province. Le responsable d’agence m’a dit qu’ils avaient une délégation de 30k€

Mon top 3 serait :

  • Crédit Agricole
  • Caisse d’Epargne
  • CIC
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Hey !

Pour moi (j’ai 21 ans et suis encore en études en alternance avec un projet immo en actif), si tu veux partir sur de bonnes bases :

Comme dit dans les précédents messages, ouvre des livrets dans deux banques physiques. Perso, je te conseille une banque en ligne (BoursoBank est sympa) uniquement pour ta carte bancaire. En étant jeune, c’est un peu moins embêtant : appli facile d’utilisation et pas de frais (même en cas de perte ou vol). Pour une carte, c’est sympa car tu as un support téléphonique 24/7, alors que dans une banque classique, le dimanche, problème de carte ou pas, c’est pour ta pomme.

Ensuite, pendant tes deux prochaines années d’alternance, fais-toi le max de contacts / d’expérience pro, montre que tu es motivé, etc. N’hésite pas à prendre les contacts des personnes que tu côtoies (si tu refais une alternance après un BTS, change d’entreprise, va voir ailleurs, tu vas voir une autre organisation et d’autres façons de faire, je l’ai fait et c’est 200 % valable).

Capitalise un max sur ton salaire d’alternance. Tu n’as pas de dépenses si tu es chez tes parents, alors prends des habitudes d’avoir des comptes clean, ne finis pas à 0 € en fin de mois. Cette épargne va te servir d’apport et de matelas de sécurité.

Sinon, vraiment, profite aussi un max pendant tes études. Reste raisonnable, mais prends aussi du bon temps.

Et si jamais tu as l’occasion d’être le plus jeune dans la pièce, fais-le. Essaye plein de choses et apprends des gens qui sont plus expérimentés.

Pour la location, si tu as un bien correct dans une zone avec des écoles et des entreprises, tu ne vas pas avoir de mal à le louer. Niveau fiscalité c’est NUL, tu auras le temps pour ça (perso l’IA est mon amie pour ça), mais tout change tous les ans.

Si tu as d’autres questions ou que tu veux échanger, je reste dispo !

KEEP GOING !

William

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Hello @Axel367 ,

Bravo pour ce mindset à ton âge, c’est solide.
Mon fils a le même âge et bien qu’il ait des ambitions entrepreneuriales, il n’a pas ton envie sur l’immobilier.

Dans quelle région es-tu ?
Car je pourrais te proposer de côtoyer des personnes de mon équipe lors de stages ou d’alternance par exemple.
Notre entreprise s’appelle Artae Immobilier, je te laisse regarder ce que nous faisons.

Ça peut-être une bonne façon d’apprendre sur le terrain plutôt que d’interpréter de la théorie.

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Bonjour Julien,

Je vous remercie pour cette belle proposition, je suis dans le sud ouest. J’ai regardé ce que vous faisiez et je vois que vous avez une agence vers Toulouse, je n’en suis pas très loin (2h environ, ça reste raisonnable..) je vous remercie pour cette belle proposition !

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Bonjour Axel,

Je me permets de te répondre car je viens de boucler un BTS (2023-2025) et une licence (2026) en alternance.

Sur ces trois années d’alternance, j’ai pu acheter un bien locatif en juin 2024 et je vais signer ma RP courant septembre 2026.

Un seul message : même avec des faibles revenues C’EST POSSIBLE (et plutôt facilement).

En fonction des régions, le marché de l’immobilier est un peu au ralentis et les conseillers ont un peu plus de temps pour s’intéresser à des profils atypiques comme un jeune qui veut investir.

N’hésite pas à me recontacter si cela t’intéresse d’échanger avec moi !

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Bonjour, merci pour ta réponse ! Merci pour cette proposition et oui il me plairait bien d’échanger un petit peu, je suis preneur de tout conseil. Merci !

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C’est assez incroyable.

En tous cas bravo pour ces financements mais j’espère que tu as fait des acquisitions intelligentes.

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J’ai fais un studio en LMNP, acheté à 54k€ pour 24 m² au Mans, emprunt sur 11 ans. Dans une copro bénévole, ça c’est le pied (100€ de charges par an), cette années la voisines à vendu son 22 m² pour 72k€ donc je pense avoir une bonne plus value à la sortie.

Ce mois si je suis sur l’acquisition d’un longère dans la première couronne autour de Laval donc prix très attractif et beaucoup de travaux en prévision mais PTZ primo accédant qui me permets d’avoir un taux de 0,8% sur l’opération totale, et un remboursement du pret avec taux sur 10 ans seulement (j’ai 23 ans). Je vise la revente de RP pour optimiser la fiscalité sur la plus-value à la sortir.

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Pour la question « comment trouver le bon bien » qui était dans ton premier message : c’est souvent là que les gens perdent le plus de temps. Des annonces y’en a des milliers, le tout c’est de filtrer vite sur les chiffres.

J’utilise Lybox (lybox.fr) pour ça : tu scannes les annonces selon des critères de rendement, ça te sort le cashflow estimé, la tension locative par ville, le prix au m²… En 2 minutes tu sais si un bien vaut la peine d’être approfondi ou pas.

Sur le reste, les conseils ici sont bons. Studio LMNP pour démarrer comme @AxelSONNET, c’est souvent le bon équilibre entre ticket d’entrée et facilité de gestion.