Réduire mon endettement personnel : LMNP vers EURL?

[Investifrere]

Bonjour à tous,

Je me présente :

• Âge : 34 ans
• Statut : salarié
• Revenus : environ 160 000 euros brut par an, soit environ 10 000 euros net par mois
• Famille / Business : personne avec qui m’associer, pas de société actuellement

Objectif

Je cherche des conseils pour limiter mon endettement personnel et optimiser ma capacité d’investissement. L’idée est de restructurer mon patrimoine ou d’adopter une stratégie qui pourrait être plus profitable sur le long terme.

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Ma situation actuelle

Résidence principale – Paris

• Crédit restant : 280 000 euros
• Mensualité : 1 350 euros
• Valeur estimée : entre 400 000 et 450 000 euros
• Options envisagées :
  • Vente pour reconstituer un apport
  • Passage en location pour ne plus alourdir mon endettement
  • Passage en EURL (coût de mutation de 5 %)

Investissements locatifs en LMNP

1. Appartement à Marseille

• Crédit restant : 115 000 euros
• Mensualité : 420 euros
• Loyer charges comprises : 630 euros

2. Appartement au Havre

• Crédit restant : 96 000 euros
• Mensualité : 530 euros
• Loyer : 590 euros
• Possibilité de renégociation du prêt pour améliorer la rentabilité (env. 450 euros de mensualité après négotiation)

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Problématique et réflexion

Problèmes :

• Réforme du LMNP et perte de certains avantages fiscaux
• Taux d’endettement « élevé » qui limite mes futurs investissements (même si j’ai toujours un peu de marge)
• Banques qui n’appliquent plus le calcul différentiel, ce qui réduit encore plus ma capacité d’emprunt

Pistes envisagées :

1. Passer mes investissements locatifs en EURL

• Permet d’isoler l’endettement immobilier de mon patrimoine personnel
• Entraîne des frais de gestion et de mutation et une fiscalité potentiellement plus lourde

2. Passer ma résidence principale en Locatif + EURL ou la revendre?

Analyse de mon taux d’endettement actuel : Revenus nets : 10 000 euros par mois
Mensualités actuelles : 2 300 euros / Taux d’endettement brut : 23 % / Taux d’endettement net réel : 10,8 % (1 080 / 10 000)

Besoin de conseils

• Avez-vous des retours d’expérience sur le passage en EURL pour des biens immobiliers ?
• Une autre structuration pourrait-elle être plus avantageuse ?
• Existe-t-il d’autres solutions que je n’aurais pas envisagées ?

Merci d’avance pour vos retours éclairés.

[mangrove]

Bonjour,
Un banquier m’a conseillé la création d’une SASU.
Sais-tu si une EURL (que j’avoue ne pas connaitre) a de meilleurs avantages?

[Tristan.c]

Souhaiterais-tu passer en EURL à l’IR ou à l’IS ? Car si tu restes à l’IR, il y a une transparence fiscale, ce qui signifie que les dettes resteront dues par toi, en tant que personne physique, en cas de non-paiement par l’EURL. De plus, si tu passes à l’IS, j’imagine que tu as des cautions personnelles sur tes emprunts. Le fait d’apporter ces biens dans une société ne supprimera pas ces cautions : tu resteras garant de l’emprunt et donc endetté.

Tu peux décider d’apporter tes biens dans une société, mais attention : il y aura des droits de mutation. De plus, en cas d’apport en nature, des frais de commissaire aux comptes, pour la valorisation des biens, ainsi que des frais d’avocat/expert comptable

Quels seraient tes objectifs à long terme ? As-tu du cash disponible pour couvrir ces différents frais ? Serais-tu prêt à quitter ta résidence principale et redevenir locataire ?

Tu as des plus value en cours sur les différents biens ? Tu détiens les biens depuis longtemps?

[Investifrere]

Cher @Tristan.c ,

Merci pour toutes ces questions qui vont m’aider dans ma réflexion.

Je souhaiterais créer une EURL à l’IS, sans intention de sortir l’argent avant plusieurs années, compte tenu de mon salaire actuel et futur.

Habitant à Paris, j’ai la possibilité d’acheter une résidence principale plus grande (actuellement, un 2 pièces de 35 m² me semble étriqué). Cependant, je réfléchis à louer dans la capitale, ce qui pourrait être plus intéressant dans mon souhait d’indépendance financière et de limitation de mon endetemment, notamment en envisageant une colocation en concubinage (loyer de 2500 € pour un logement de +70 m², soit 1250€ chacun).

Situation financière

• Épargne : ~130 000 € (répartis entre PER, PEA, livrets LDD et A pleins soit +30K€ décaissable, crypto).
• Liquidités : ~50 000 € sur mon compte courant (je sais, ce n’est pas optimal de laisser autant d’argent non placé, d’où mon sujet).

Objectifs à long terme

Je sais que je ne gagnerai pas autant d’argent dans 10 ans. Mon objectif est d’atteindre une indépendance financière me permettant de me reconvertir et de créer plusieurs petites structures.

À court terme, je cherche surtout des conseils pour scaler ou, à défaut, me donner plus de latitude pour prendre des décisions en fonction des évolutions de ma vie personnelle (rencontre, concubinage, enfants, etc.).

Mon rêve à 15/20 ans serait d’avoir : Un pied-à-terre à Paris (50-70 m²) et une maison proche de la mer ou en campagne / ville de taille moyenne (cf. vie de famille).

Investissements actuels & arbitrages

J’ai actuellement des moins-values théoriques sur certains biens immobiliers. Exemple : un bien acheté 50 000 €, mais avec travaux inclus, coût total de 100 000 €, valorisable a 90/100K€. Cela reste intéressant sur le plan de l’amortissement, mais cela réduit mécaniquement la plus-value en cas de revente.

Je détiens ces biens depuis 2 et 4 ans et vendre aujourd’hui me semblerait être un pas en arrière, d’où la tentative de restructuration.

Auriez vous des suggestions ou des pistes d’optimisation ?

PS : @mangrove en général je demande a chatGPT et voici sa réponse :

• Si tu veux réinvestir tes bénéfices dans l’immobilier : EURL à l’IS est plus optimisée (amortissements comptables, charges déductibles, etc.).
• Si tu veux optimiser la fiscalité sur les revenus que tu te verses : la SASU est plus intéressante car les dividendes ne sont pas soumis aux charges sociales.
• Si tu envisages de revendre des biens dans le futur : l’EURL permet une exonération des plus-values après 15 ans à l’IR (pas possible en SASU).

Pour un projet immobilier locatif pur, l’EURL à l’IS est souvent plus adaptée. La SASU est plus pertinente si tu comptes générer du chiffre d’affaires via d’autres activités (conseil, prestations, etc.) et limiter les charges sociales.

Ton banquier a peut-être suggéré la SASU parce qu’elle est souvent mieux perçue pour des projets d’entreprise classiques, mais en investissement locatif, l’EURL reste une option plus optimisée.

[mangrove]

Merci beaucoup, je me pencher dessus du coup et faire différentes simulations !