Bonjour Ă tous,
Avec ma femme nous souhaitons faire l’acquisition de notre résidence principale d’ici 1 an. Du coup, nous avons commencé à nous renseigner pour préparer au mieux cette acquisition.
Voici quelques informations principales pour résumer :
- montant de l’achat envisagé 490 000 €
- apport 20 000 €
- montant sollicité 470 000 €
- revenus nets de 3 900 € (moi, fonctionnaire titulaire) + 2 800 € (ma femme, CDD fonction publique), soit un total de 6 700 €
Nous avons contacté la Casden qui nous propose à l’instant T un prêt « Starden » à 3,4% + 0,65% assurance (4,1% au total) sur 25 ans avec un endettement de 35% (80% des revenus de ma femme) ce qui nous fait une capacité d’emprunt de 400 000 euros. Il y a donc un écart de 70 000€ avec le montant de l’acquisition envisagé.
Nous lui avons demandé s’il était possible de monter à 39% d’endettement ce qui nous permettrait d’atteindre le financement nécessaire pour notre projet. La conseillère nous répond que la Casden avait cette pratique il y a encore 2 ans mais que désormais les 35% sont stricts. Après de nombreuses recherches sur internet, il est pourtant mentionné que les banques peuvent faire passer par trimestre 20% de leur dossier en dérogatoire pour dépasser les 35%.
Avez-vous des exemples concrets de personnes qui ont dépassé le seuil de 35% récemment ? Connaissez vous des banques qui pourraient proposer cela ? Ou la règle des 35% est-elle désormais immuable ?
En vous remerciant par avance pour vos retours,
Maurice
Salut,
Mon banquier m’a dit que j’étais dans la situation où je pouvais dépasser il y a quelques mois donc c’est toujours possible.
Il n’est pas allé dans les détails et je ne l’ai pas fait car ça m’intéressait pas forcément, mais pour moi ils ont « juste » besoin de savoir que t’as assez de ressources (patrimoine financier par exemple) pour que le prêt ne soit pas a risque.
Ici, t’as un apport assez faible (+un CDD :s), si t’as pas de grosses enveloppes a côté, il y a peu de chance que ça puisse passer. Si t’as un gros PEA/CTO/AV… Ça peut se tenter.
Bonsoir Aurélien,
Merci de ta réponse. Il est vrai que l’apport est faible. Je pensais que le reste à vivre pouvait être un levier intéressant pour obtenir un surplus d’endettement.
Autrement, j’ai également entendu parler de la possibilité d’un prêt progressif avec des mensualités pouvant être plus faibles au départ et augmenter par la suite avec des paliers définis en fonction de la progression de l’échelon de rémunération.
Là encore j’imagine que c’est de la théorie mais qu’en pratique très peu de banque pratiquent cela ?
Maurice
Bonjour Maurice
Ce que tu évoques ressemble à un système réservé aux fonctionnaires, dans le privé impossible de vendre à la banque une augmentation à venir car elle n’est pas contractuelle.
du coup, regarde auprès des 2 banques spécialisées : la casden au sein de Banque Pop et la Banque Française Mutualiste (BFM) chez Société Générale.
Si quelqu’un fait ce sera eux.
Je suis à 43% au LCL… j’ai contracté mes crédits quand j’étais plus jeune. Je m’entendais hyper bien avec ma conseillère elle a tout fait pour moi.
Bien que mon contrat conso (Ă Ă©viter !) travaux se termine dans 3 ans seulement.
As-tu essayé de voir avec un courtier?
Bonjour Thomas,
Merci de ton retour 
. Alors justement j’en ai discuté avec la conseillère Casden de ma délégation et elle semble me dire qu’ils ne font pas cela. Ils ont juste un système de mensualités modulables.
Je vais tenter de joindre une autre délégation Casden pour voir si l’info est la même mais ce n’est pas facile de les joindre. Sinon je vais également me renseigner du côté de BFM.
Bonjour Guillaume,
Merci . Il semblerait que ce soit plus « facile » d’obtenir un taux d’endettement supérieur à 35% en crédit conso, moins quand c’est de l’immobilier. D’ailleurs en te répondant cela me fait me questionner sur un montage possible, un mix entre prêt immo à 35% et prêt conso à 39%. Peut-être une élucubration 
J’ai commencé à me renseigner au niveau des courtiers mais il y en a beaucoup. As-tu un en particulier à me conseiller ?
Désolé aucun courtier à te proposer. Par contre je te garanti, à l’époque mon crédit immo représentait 39% de mémoire ! Et j’ai un petit conso à coté qui m’a fait passé à 43%
Après j’avais une très très bonne relation avec ma banquière… Et client depuis 20 ans. Je sais pas si ça joue…
mon astuce a été de moduler les prêts en cours, possible sans frais dans notre cas, ensuite une fois le credit accordé, modulation dans l’autre sens pour ne pas rallonger excessivement les durées
Oui à mon avis cela joue très clairement au niveau de la confiance qu’elle pouvait avoir en toi. De mon côté, j’ai tenté directement avec la Casden mais je vais également essayé de voir avec mon banquier, histoire d’avoir une vision plus globale.
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Hello Danm_cool,
Peux-tu développer davantage ? Tu es passé par la Caden ?
J’imagine que pour cela il faut quand même qu’au départ les échéances rentrent dans la règle des 35% d’endettement ?
exactement, dans mon cas j’ai 5 échéances, en réduisant de 10% chacune des échéances je peux baisser mon taux d’effort mensuel, donc libérer de la place pour pour un autre credit
suite a l’obtention je peux remonter (gratuitement) mes échéances de 10% pour revenir au meme montants
Les règles du HCSF (les 35%) s’appliquent à l’octroi d’un prêt immobilier.
Donc il est tout à fait possible de mettre à 35% en prêt immo puis de s’endetter à hauteur de 4% de plus en credit conso.
Par contre, si vous vous mettez à 35% avec des crédits conso et que vous cherchez à monter à 39% ensuite avec un prêt immo… ce sera sans doute compliquer à faire passer à la banque.
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hyper astucieux, merci pour le tip !
Oui, je me rends bien compte que dans la situation actuelle, avec toutes les incertitudes récentes qui se sont rajoutées au niveau politique, la prudence est d’autant plus de mise. Les banques sont frileuses.
J’avoue que c’est vraiment pas mal comme astuce. Il faut juste être sûr qu’on arrive à assumer le cumul des mensualités.
Salut Maurice , tout simplement ne pourrais tu pas te créer un peu de revenu avec le bien que tu achètes ?
Genre louer une partie de la maison ou autre , chambre etc …
Ça paraît peut être bête comme raisonnement mais du coup ça permetrait au banquier de réévaluer tes revenus et de rentrer dans les 35% .
Cordialement
Mathieu
Je ne suis pas sûr de ça.
Tant que les banques ont des dossiers qui tiennent la route, elles financent.
À l’extrême limite, si tu tombes sur un conseiller qui a fait tous ses objectifs commerciaux, il pourrait ne pas se démener alors qu’un autre le ferait s’il est « en retard dans sa production »
Salut Moi à l’époque j’ai fait comme ça pour financer ma maison , j’ai dit que j’allais la louer et il m’avait ajouté ces revenus en prévisionnel et c’est passé . Belle soirée à vous
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Bonsoir Mathieu,
Merci pour le conseil. A priori cela ne serait pas une option au départ mais je garde quand même cette suggestion en tête pour la suite.
Maurice