Finary

Renseignements projet immo RP

Bonjour Ă  tous,

Je suis actuellement en Ile de France pour travailler. J’ai 23 ans, je suis ingénieur de formation et j’occupe un CDI de développeur back-end dans une scale-up du domaine de la santé.

Je crée ce sujet car j’ai plusieurs interrogations au sujet d’un achat immobilier en IDF. Pour commencer, j’ai contacté un courtier pour connaître ma capacité d’emprunt, celle-ci s’élève à 240 000euros d’après une simulation et un besoin d’apport a 24 000 euros (salaire net mensuel imposable à 2859e).

Première question: j’ai pour projet d’aller vivre un an ou deux d’ici 2-3-4 ans à l’étranger dans un pays au moins aussi riche que la France (salaire au moins équivalent à mon salaire parisien actuel), est-ce une bonne idée d’acheter un studio/T2 dans les 6 mois à venir pour le mettre en location dans une agence le temps de mon expatriation ?

Deuxième interrogation: en liquidités je n’ai que 8000 euros d’apport à l’heure où j’écris ce message. Je me demande donc si ce manque d’apport est rédhibitoire ou si je peux quand meme creuser le sujet auprès des banques étant donné mon profil qui peut être intéressant (jeune cadre dans la tech, jamais à découvert malgré des revenus modestes jusqu’à aujourd’hui).

Pour répondre d’avance à certaines questions : je ne peux pas demander à mon entourage de me prêter de l’apport premièrement. Ensuite, j’ai conscience que l’enveloppe est faible pour l’IDF (je ne souhaite pas habiter dans une ville où l’insécurité règne) mais ce n’est pas un problème pour moi de vivre dans 20m2. Actuellement je suis locataire d’un 30m2 dans les Yvelines pour un loyer de 860e.

Si vous avez des questions pour mieux comprendre mon projet (qui est très loin d’être figé), n’hésitez pas !

Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de me lire :slight_smile: !

Bonsoir,

Je pense que mĂŞme sans apport tu peux demander vu ton profil.

Si les banques insistent pour un apport et que tu as un PEL le prêt garanti sert typiquement d’apport pour un crédit plus important

Malheureusement je n’ai pas de PEL mais je note ta réponse, merci !

Je rajoute que louer un bien moins cher est envisageable (toujours dans une ville où il fait bon vivre) pour pourquoi pas réaliser un investissement locatif près de la où ma famille vit (2h30 de train de Paris).

J’essaie d’explorer toutes les solutions envisageables mais je peine à me dire laquelle serait la plus appropriée.

Hello Maximee,

Nous sommes nombreux Ă  travailler dans la tech ici :))

A 23 ans, tu as bien raison de te poser la question d’acheter ta RP. Plus on commence tôt mieux c’est. J’ai acquis ma RP il y a 5 ans en petite couronne parisienne à l’aube de mes 30 ans. J’aurais aimé pouvoir le faire plus tôt et éviter de jeter autant de loyers par les fenêtres depuis l’âge de 21 ans.

Pour te donner une idée, si tu devais emprunter ces 240 000€ sur 20 ans à un taux de 2% avec une mensualité d’assurance de 25€, tes mensualités globales s’élèveront à 1 214.12€. Dans le cas où tu emprunterais sur 25 ans, la mensualité tomberait à 1 017.25€. Tu peux faire des simulations de tableau d’amortissement avec cet outil gratuit en ligne : https://www.tableau-amortissement.org

Ce calcul ne prend pas en compte l’octroi d’un PTZ (prêt à taux zéro) qui te permettrait de bénéficier de plusieurs dizaines de milliers d’euros à taux 0%. Imaginons que tu souhaites acheter un bien à 240 000€ et que tu es éligible à 60 000€ de PTZ, alors ton acquisition se fera sur deux lignes de crédit : 180 000€ à un taux fixe et 60 000€ à 0%. Ca te permettrait de baisser le montant des mensualités et la part d’intérêts payés également au bout du crédit.

En revanche, le PTZ t’oblige à rester dans les lieux. Tu ne peux en théorie pas louer ton bien sous peine de devoir rembourser le montant du PTZ par anticipation. Par conséquent, cette option pourrait sembler incompatible avec ton souhait de t’expatrier un jour et de louer le bien pendant cette période à l’étranger.

Aujourd’hui ça peut faire juste et être bloquant pour certaines banques. Certaines banques peuvent encore accepter de prêter sans apport (= couvrir tes frais de notaire dans le montant du crédit) mais c’est de plus en plus rare. Les banques veulent s’assurer que les emprunteurs sont bien solvables en leur demandant de couvrir au moins 10% du prix d’acquisition. Ces 10% servent généralement à couvrir le montant des frais de notaires (8% dans l’ancien) ainsi que l’ensemble des frais annexes au moment de l’acquisition :

  • frais d’acte Ă  payer chez le notaire (environ 350€ qui seront ensuite dĂ©duits des frais de notaire),
  • remboursement de la taxe foncière au vendeur au prorata temporis de ton accession Ă  la propriĂ©tĂ©,
  • remboursement du dernier trimestre de charges de copropriĂ©tĂ© au vendeur au prorata temporis de ton accession Ă  la propriĂ©tĂ©,
  • frais de dossier bancaires (de 0 Ă  1000€ en moyenne),
  • garantie caution crĂ©dit logement (environ 4000€)
  • participation au fond de roulement si tu es en copropriĂ©tĂ© (quelques centaines d’euros),

Mis bout à bout, tous ces frais représentent environ 25 000€ à sortir de ta poche pendant la période de l’acquisition du bien pour un bien de 240 000€ net vendeur. S’il y a une commission d’agence de 10K à 15K€ à payer et que la banque refuse de les financer, il faudra aussi les financer toi même. Donc l’apport peut vite grimper autour de 35 à 40K€ au final.

Pour te partager mon expérience personnelle, j’ai acquis en 2017 ma RP que j’ai acheté à 230 000€ net vendeur. J’ai emprunté les 230 000€ à la banque à un taux de 1.5% sur 20 ans sans bénéficier du PTZ car je compte louer mon bien le jour où je quitterai la région parisienne. Je n’envisage pas de vendre ce bien qui pourrait s’autofinancer en le louant.

J’ai donc apporté de ma poche tous les frais suivants :

  • 10K€ de commission pour l’agent immobilier
  • 17K€ de frais de notaire
  • 3.5K€ de caution crĂ©dit logement
  • 500€ de frais de dossier bancaire (je n’ai pas fait appel Ă  un courtier)
  • quelques centaines d’euros Ă  rembourser au propriĂ©taire (taxe foncière, charges de copropriĂ©tĂ©, fonds de roulement, etc.)

Au final, j’ai apporté de ma poche environ 32 000€ d’apport pour réaliser l’opération.

J’ai aussi financé pour environ 10K€ de travaux de rénovation et d’ameublement 6 mois après être devenu propriétaire.

Ce qu’il faut garder en tête c’est que devenir propriétaire en IDF coûte plus cher que d’y être locataire étant donné l’ensemble des charges qui pèsent mensuellement (crédit + intérêts d’emprunt + taxe foncière + charges de copropriété, etc.). Si aujourd’hui tu loues un 30m2 pour 860€ / par mois, alors acheter la même surface te coûtera réellement autour de 1 400€ par mois en combinant tous ces frais évoqués.

L’avantage c’est que sur ces 1 400€ par mois, tu te reverses à toi même en capital environ 800 à 900€ de capital les premières années. Le reste c’est jeté à la poubelle (intérêts d’emprunt, charges de copro, taxe foncière, etc.).

Dans ton cas, peut-être vaut-il mieux te tourner vers l’achat d’une RP hors IDF pour rentrer dans ton budget / apport ou bien acheter un bien locatif pour commencer, et financer une RP dans quelques années.

Aussi, je te conseille de ne pas t’endetter à ta capacité maximum car au cours de la vie, tu auras des événements imprévus qui pourraient réduire tes revenus sur une plus ou moins longue période (naissance d’un enfant, mariage, divorce, période de chômage temporaire, mise en arrêt pour maladie / accident de la vie, etc.). Donc si tu es endetté à ta capacité maximum, tu ne te laisses pas beaucoup de marge de sécurité le jour où tes revenus pourraient être impactés.

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Hello Hugo,

Tout d’abord un énorme merci pour ta réponse très claire et très complète !

Au sujet de l’emprunt : oui l’hypothèse fournie par la professionnelle était d’emprunter au maximum mais pour être tout à fait transparent, je ne veux vraiment pas. Cela étant dit, l’emprunt possible à 100% étant faible, emprunter à 70% de la capacité d’emprunt par exemple fait que ce projet de RP en IDF semble totalement impossible (avec mes critères, même si j’ai bien conscience qu’il faut savoir faire des choix).

Effectivement le PTZ n’est malheureusement pas envisageable pour mon cas pour la raison que tu évoques.

Je note ton explication très claire (encore merci!) au sujet de ton projet et de son financement !

Dans ton cas, peut-être vaut-il mieux te tourner vers l’achat d’une RP hors IDF pour rentrer dans ton budget / apport ou bien acheter un bien locatif pour commencer, et financer une RP dans quelques années.

En effet je suis complètement d’accord avec ce constat.

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Après avoir écarté le projet de RP en IDF, je réfléchis à une autre possibilité : emprunter pour investir en SCPI. Le côté passif et diversifié (dont je profite déjà en bourse via les ETFs) me plaît.

Je vais évoquer toutes ces idées aux courtiers/banques que je vais rencontrer afin de voir les possibilités. L’idée serait évidemment de profiter de l’effet de levier possible pour un investissement immobilier.

Si aucun projet n’est possible actuellement alors je garderais la stratégie d’investissement que j’ai aujourd’hui en attendant d’autres opportunités pour faire évoluer cette dernière.

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