Hello Maximee,
Nous sommes nombreux Ă travailler dans la tech ici :))
A 23 ans, tu as bien raison de te poser la question d’acheter ta RP. Plus on commence tôt mieux c’est. J’ai acquis ma RP il y a 5 ans en petite couronne parisienne à l’aube de mes 30 ans. J’aurais aimé pouvoir le faire plus tôt et éviter de jeter autant de loyers par les fenêtres depuis l’âge de 21 ans.
Pour te donner une idée, si tu devais emprunter ces 240 000€ sur 20 ans à un taux de 2% avec une mensualité d’assurance de 25€, tes mensualités globales s’élèveront à 1 214.12€. Dans le cas où tu emprunterais sur 25 ans, la mensualité tomberait à 1 017.25€. Tu peux faire des simulations de tableau d’amortissement avec cet outil gratuit en ligne : https://www.tableau-amortissement.org
Ce calcul ne prend pas en compte l’octroi d’un PTZ (prêt à taux zéro) qui te permettrait de bénéficier de plusieurs dizaines de milliers d’euros à taux 0%. Imaginons que tu souhaites acheter un bien à 240 000€ et que tu es éligible à 60 000€ de PTZ, alors ton acquisition se fera sur deux lignes de crédit : 180 000€ à un taux fixe et 60 000€ à 0%. Ca te permettrait de baisser le montant des mensualités et la part d’intérêts payés également au bout du crédit.
En revanche, le PTZ t’oblige à rester dans les lieux. Tu ne peux en théorie pas louer ton bien sous peine de devoir rembourser le montant du PTZ par anticipation. Par conséquent, cette option pourrait sembler incompatible avec ton souhait de t’expatrier un jour et de louer le bien pendant cette période à l’étranger.
Aujourd’hui ça peut faire juste et être bloquant pour certaines banques. Certaines banques peuvent encore accepter de prêter sans apport (= couvrir tes frais de notaire dans le montant du crédit) mais c’est de plus en plus rare. Les banques veulent s’assurer que les emprunteurs sont bien solvables en leur demandant de couvrir au moins 10% du prix d’acquisition. Ces 10% servent généralement à couvrir le montant des frais de notaires (8% dans l’ancien) ainsi que l’ensemble des frais annexes au moment de l’acquisition :
- frais d’acte à payer chez le notaire (environ 350€ qui seront ensuite déduits des frais de notaire),
- remboursement de la taxe foncière au vendeur au prorata temporis de ton accession à la propriété,
- remboursement du dernier trimestre de charges de copropriété au vendeur au prorata temporis de ton accession à la propriété,
- frais de dossier bancaires (de 0 à 1000€ en moyenne),
- garantie caution crédit logement (environ 4000€)
- participation au fond de roulement si tu es en copropriété (quelques centaines d’euros),
Mis bout à bout, tous ces frais représentent environ 25 000€ à sortir de ta poche pendant la période de l’acquisition du bien pour un bien de 240 000€ net vendeur. S’il y a une commission d’agence de 10K à 15K€ à payer et que la banque refuse de les financer, il faudra aussi les financer toi même. Donc l’apport peut vite grimper autour de 35 à 40K€ au final.
Pour te partager mon expérience personnelle, j’ai acquis en 2017 ma RP que j’ai acheté à 230 000€ net vendeur. J’ai emprunté les 230 000€ à la banque à un taux de 1.5% sur 20 ans sans bénéficier du PTZ car je compte louer mon bien le jour où je quitterai la région parisienne. Je n’envisage pas de vendre ce bien qui pourrait s’autofinancer en le louant.
J’ai donc apporté de ma poche tous les frais suivants :
- 10K€ de commission pour l’agent immobilier
- 17K€ de frais de notaire
- 3.5K€ de caution crédit logement
- 500€ de frais de dossier bancaire (je n’ai pas fait appel à un courtier)
- quelques centaines d’euros à rembourser au propriétaire (taxe foncière, charges de copropriété, fonds de roulement, etc.)
Au final, j’ai apporté de ma poche environ 32 000€ d’apport pour réaliser l’opération.
J’ai aussi financé pour environ 10K€ de travaux de rénovation et d’ameublement 6 mois après être devenu propriétaire.
Ce qu’il faut garder en tête c’est que devenir propriétaire en IDF coûte plus cher que d’y être locataire étant donné l’ensemble des charges qui pèsent mensuellement (crédit + intérêts d’emprunt + taxe foncière + charges de copropriété, etc.). Si aujourd’hui tu loues un 30m2 pour 860€ / par mois, alors acheter la même surface te coûtera réellement autour de 1 400€ par mois en combinant tous ces frais évoqués.
L’avantage c’est que sur ces 1 400€ par mois, tu te reverses à toi même en capital environ 800 à 900€ de capital les premières années. Le reste c’est jeté à la poubelle (intérêts d’emprunt, charges de copro, taxe foncière, etc.).
Dans ton cas, peut-être vaut-il mieux te tourner vers l’achat d’une RP hors IDF pour rentrer dans ton budget / apport ou bien acheter un bien locatif pour commencer, et financer une RP dans quelques années.
Aussi, je te conseille de ne pas t’endetter à ta capacité maximum car au cours de la vie, tu auras des événements imprévus qui pourraient réduire tes revenus sur une plus ou moins longue période (naissance d’un enfant, mariage, divorce, période de chômage temporaire, mise en arrêt pour maladie / accident de la vie, etc.). Donc si tu es endetté à ta capacité maximum, tu ne te laisses pas beaucoup de marge de sécurité le jour où tes revenus pourraient être impactés.