Floboy
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Après avoir suivi attentivement le Finary Talk #13 avec Alexandre Fitussi je me suis posé une question que je n’avais alors jamais pris en compte tandis que je recherche depuis peu à faire mon premier achat immobilier (je précise que je suis super débutant donc ma question peut paraître idiote) :
Je n’ai plus l’exemple exact en tête mais pendant le webinar, il a été pris l’exemple d’un appartement disons qui coûterait 200k€ au global, pour des mensualités de 1k€ sur 20 ans et sur lequel on récupèrerait un loyer de 900€ par mois, il faudrait donc injecter 100€ tous les mois. On parle en net pour simplifier hors charges hors TF etc etc …
On aurait donc mis de notre poche 24k€ sur 20 ans, puis disons rajouté 10k pour les éventuels problèmes, ravalements de façade etc…soit au total une dépense de 34k€ pour se retrouver avec un appartement qui en vaut 200k€. Jusque là ça semble super et c’est ce qu’on a laissé entendre dans le webinar. Mais mon « inquiétude » est :
On oublie alors d’ajouter qu’à côté de ça, on a soit sa RP avec des mensualités à rembourser, soit une location si on a fait son premier achat comme un investissement locatif. Finalement, on ne fait que « déplacer » la dépense ailleurs, en comparaison à si on avait habité cet appartement.
En partant du principe que je loue mon appartement 900€/mois, et qu’à côté je paye un loyer à 600€/mois, pendant 25 ans j’aurai dépensé au total :
100 x 12 x 20 + 10 000 = 24k€ pour mon achat immobilier
600 x 12 x 20 = 144k€ pour jeter mon argent par la fenêtre avec un loyer
Soit au total 168k€ de dépenses pour me retrouver avec un appartement qui en vaut 200k€ (j’omet volontairement la hausse de sa valeur).
Ca ne devient plus si dingue que ça si on y ajoute :
- la problématique de trouver un locataire
- les éventuels problèmes qui peuvent survenir
- la « déception » d’habiter pendant ce temps un logement qui ne nous appartient pas
- contrebalancé certes avec l’avantage de bénéficier d’une mobilité si on a envie de changer d’appartement/de ville en louant autre chose ailleurs.
Finalement, et si j’avais plutôt acheté ma RP ?
Est-ce que mon raisonnement a du sens ?
Bonjour @Floboy
N’est-ce pas une question de capacité d’emprunt?
En effet, en étant propriétaire de sa RP à crédit, on ampute sa capacité d’emprunt, qui du coup ne peut pas permettre un effet de levier intéressant pour investir dans un ou plusieurs biens à mettre en location.
En grossissant le trait, pour obtenir une location il est certes demandé les bulletins de paie (mais qu’il n’est pas légal de demander des extraits de comptes), mais il n’est pas question (contrairement à l’obtention d’un crédit) de reste à vivre : uniquement de revenus mensuels (qui doivent être suffisants pour couvrir 3x le loyer).
Donc la capacité d’emprunt n’est pas entamée.
Et (comme certains utilisateurs de Finary le font d’ailleurs) il est possible d’avoir un logement adapté à sa façon de vivre pour pas « trop cher » (sans être frugaliste, comme la colocation par exemple). Ce qui permet de rembourser de grosses mensualités et/ou de re-constituer une réserve pour réinvestir.
Mais l’avis d’une personne dans cette situation serait peut-être plus éclairant…
Bonne journée.
Corentin
Opla
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Bonjour,
Plein de calculs sont judicieux, chacun est différent avec un point de vue différent.
Quand tu as une RP tu réduis ta capacité d’emprunt.
Pour ma part, avec mes connaissances actuels et un recul sur 20ans, j’aurais acquis un appartement Studio/T1 avec travaux comme RP, fait les travaux puis revendu (sans plus value du coup) cela 4/5 fois dans un délai cour. Puis j’aurais pu acquérir ma RP cash rapidement pour pouvoir ensuite investir sur du locatif.
Le plus dur c’est de ce lancer….
Bon courage pour ta recherche.
Hello @Opla,
Ne voulais-tu pas plutôt dire « sans TAXE sur la plus-value » (plutôt que « sans plus value du coup ») ??
Sinon sans plus-value, je ne vois pas comment tu peux payer cash ensuite.
Ou alors tu te sers du différé grâce aux travaux et tu fais un peu de trésorerie à chaque opé. Mais je ne pense pas que cela permette un achat cash en 4/5 opérations à moins d’avoir un très gros salaire et mettre toute en épargne…
Egalement un autre petit commentaire sur un terme qui m’interroge : « dans un délai court » !! C’est quoi un délai court pour toi ? Je pense, après discussions poussées à ce sujet, au bout de quelques allers-retours trop réguliers, je pense que les impôts se seront penchés sur ton profil et sur ta (tes) RPs… La difficulté de cette situation est d’estimer le timing. Les impôts auront le leur, différent d’un centre à l’autre…
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Opla
5
Bonjour David,
Oui effectivement « sans taxe sur la plus-value étant en RP ».
Le temps étant très long en immobilier, pour le délai court, je pensais une opération par an, cela paraît réalisable.
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Hello @Opla
Merci pour ton retour, c’est bien ce qu’il me semblait 
Quant au temps qui passe (lol), je suis du même avis que toi. Plus d’une opération par an en RP (sur plusieurs années de suite) risque fortement d’attirer l’attention…
Belle journée et bons investissements !
Après une recherche sur internet, parce que le sujet m’intéresse, il semblerait que la durée n’importe pas. Il faut prouver que ça a été vraiment la résidence principale (consommation électrique, eau, etc…).
Hello @Pikaglace
Oui. Le sujet ici était plus sur la multiplication des opérations au cours d’une même année, avec plusieurs changements de RP… Les impôts ne devraient pas trop aimer.
Floboy
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Tu dis que la capacité d’emprunt n’est pas entamée, mais si tu vas voir le banquier afin d’obtenir un crédit pour un investissement immobilier, il va bien déduire le loyer comme une charge donc ta capacité d’emprunt est amputée ? (sauf si tu arranges la vérité et tu dis que c’est pour acheter ta RP ce que personnellement je ne trouve pas super si tu comptes faire appel à ce banquier plusieurs fois).
La capacité d’emprunt porte bien son nom.
Si tu es capable d’emprunter 1/3 de tes revenus, c’est justement pour qu’avec les 2/3 restant tu puisses continuer à vivre selon tes choix.
- Proprio à crédit de ta RP, tu diminues ta capacité d’emprunt, donc le crédit pour ton investissement en tiendra compte.
- Locataire de ta RP, tu as 1/3 de tes revenus qui peuvent passer en remboursement d’un investissement locatif.
Et, pour du prêt « basique » immobilier, on parle ensuite de reste à vivre. Et là rentre en compte ton loyer et charges diverses.
Mais ce reste à vivre vaut que tu sois par la suite proprio à crédit ou toujours locataire.
Trouvé sur @:
" Le calcul du reste à vivre, indicateur complémentaire au taux d’endettement
Contrairement au taux d’endettement, le reste à vivre n’est rattaché à aucune valeur de référence et s’apprécie au cas par cas. A taux d’endettement identique de 33%, plus les revenus du foyer sont importants, plus cet indicateur sera proportionnellement élevé. A l’inverse, plus les revenus sont faibles et plus le reste à vivre sera minime.
Chaque organisme bancaire apprécie le reste à vivre selon la situation individuelle de l’emprunteur. Un taux d’endettement pourra occasionnellement dépasser les 33 % de référence si les revenus de l’emprunteur sont élevés et lui laissent un reste à vivre important.
La localisation géographique sera notamment prise en compte, le coût de la vie n’étant pas le même si l’on vit à Paris ou à Dijon. Le nombre d’enfants à charge et les autres crédits en cours sont aussi étudiés et pris en compte dans le calcul de la capacité de remboursement de l’emprunteur. La règle à respecter est qu’avec des revenus faibles, il faut conserver un reste à vivre important."
Donc c’est comme indiqué par un commentaire ci-avant, un calcul global à faire.
Et une discussion avec le banquier pour lui faire accepter un dossier et ses risques.