Besoin de vos lumières !
J’ai un patrimoine immobilier mais la rentabilité n’est pas à la hauteur de mes espérances.
2 biens en LMNP loi Châtel > résidence tourisme + résidence étudiante
1 bien en location meublée >
Ma résidence principale
Total du patrimoine immo 502 275 €
Les revenus immos sont ma principale source de revenus. Indépendante avec un CA très faible < 15000 €
Et ce patrimoine est pour moi un fardeau puisque je n’en tire que très peu de profit. Pouvez-vous m’aider svp ?
Bonjour,
Je me garderai bien de conseiller quoi que ce soit n’étant pas du tout spécialiste en immo.
Mais ce que je peux dire, c’est que si c’est un fardeau pour toi, alors il est temps de changer. Vendre pour partir sur autre chose ? (se renseigner préalablement sur les implications fiscales d’une vente)
Mal conseillé par un CGP, j’ai investi dans des biens en LMNP en résidences gérées (je ne sais pas si c’est ton cas). C’est un mauvais investissement, rentabilité faible, et pas mal de soucis contrairement à ce qu’on m’avait promis. J’ai trainé ça comme un fardeau pendant des années, je ne voulais pas vendre car il y a une décôte, mais j’ai franchi le pas cette année, je suis en train de tout vendre pour passer à autre chose.
Sébastien
Merci Sébastien pour ta réponse. Oui ce sont des biens gérés : un bien à Châtel en résidence de tourisme et un autre à Bordeaux en résidence étudiante. Effectivement, grosse décote et c’est ce qui me freine à revendre car pas de plus value. Est ce que tu as vendu tes LMNP par une agence ? Laquelle ?
Pour ma part, j’ai, comme toi, un bien en résidence tourisme (Belambra La Grande Motte), ainsi que résidence étudiante (Montpellier Studea), une chambre EHPAD (Emeis à Sainte-Terre (33)) et un Appart’City (Lyon).
J’ai confié trois mandats de vente sur quatre à LB2S, qui semble traiter pas mal de volumes. Le quatrième à Pierre-Revente.com (Appart’City)… Sur chacun des 4 biens, j’ai une décôte importante alors pourtant que les biens ont été acquis il y a 15-16 ans et que le marché de l’immobilier a beaucoup monté dans l’intervalle. J’avais déjà fait faire une estimation il y a environ 5 ans et déjà il y avait une décôte.
Les acquéreurs achètent une rentabilité et comme les baux sont systématiquement revus à la baisse, alors la valorisation baisse aussi.
Bref, il n’y a pas de bonne solution. Celle de la revente pour passer à autre chose de plus intéressant et de plus rentable est la moins mauvaise, de mon point de vue.
Je te remercie pour ce partage. J’ai une première estimation des deux biens et effectivement, c’est la douche froide ! Je vais demander des estimations. Merci @Sebastien62
Tu ne precises pas le rendement actuel net ni ce que tu esperais ou espère ?
bjr Vero,
tout d’abord, félicitations pour ton patrimoine et dsl de voir que cette situation ampute ton bonheur.
L’immo est sûrement un des meilleurs leviers pour créer son patrimoine, avec certes une bonne méthodologie (j’ai 11 apparts…).
Qques amis possèdent des biens en lmnp (étudiant, maison de retraite…), avec les promesses de l’immo parfait : pas de gestion, les loyers qui tombent tranquillement, le rêve absolu !! Et malheureusement, ça ne se passe jamais comme ça… et en suis encore dsl pour ceux qui le vivent.
Dans ton cas, si ca devient un fardeau, separe toi en !!! Enleve ce pansement, ca fait mal (très…) sur le coup, mais que ce soit aujourd’hui, dans 2 mois ou un an, faudra y passer !! Mais passer un an à mal dormir, ça n’a pas de prix !! Repars sur autre chose en te disant que tu as acquis de l’expérience, forme toi et en avant. Dans tous les cas, + tu attends, + tu vas mal le vivre, probablement accentuer ta moins-value, alors que + vite tu récupères ton capital, + vite tu le mets au travail, et + vite tu récupéreras tes pertes… Mais à nouveau, la constitution de ton patrimoine doit se faire sur le long terme, il te faut donc garder la santé pour durer !!!
Dis toi que tu repenseras à cette expérience dans 20 ans et que ca n’aura plus aucune importance, donc fais en sorte que ca n’en ai plus aujourd’hui (même si ça fait bien ch… évidemment).
Commence à réfléchir sur la suite, comment bien optimiser ton capital (pea, AV …) et prends de bons conseils.
Dsl de ne pas avoir un discours + enjoué…
je te souhaite une bonne suite et de bons investissements futurs.
Les rendements en résidences gérées sont inférieurs à ce qu’on peut attendre du rendement moyen d’une SCPI. Si l’on prend en compte toutes les charges, les travaux, les réductions de loyers, la taxe foncière, les frais de comptabilité, on est nettement en dessous de 3% pour ce qui me concerne. Et je ne parle pas, cerise sur le gâteau, surprise du chef : la décôte à la revente ! Et pour le prix, il faut se coltiner les renégociations de baux, les multiples factures à gérer, les loyers non payés ou reportés, les travaux imprévus (de plus en plus lourds), les menaces de faillite ou de retrait du gestionnaire (!), l’adhésion à des collectifs de copropriétaires pour essayer de peser dans les décisions ou même pour mutualiser les frais d’un avocat… Bref, une purge du début à la fin.
Si pas de plus value et pas de perte c’est aussi une bonne au moins tu t’en sors avec une opération neutre !
Les revenus immos sont ma principale source de revenus. Indépendante avec un CA très faible < 15000 €
Le problème que je vois. C’est que tu dis qu’il s’agit de source principal de revenue 
Donc tu la remplacerais par quoi ?
Bonjour et merci pour ta réponse @Dan20. Je préfère une réponse et objective à un discours de banquier qui gère ses intérêts plutôt que ceux de ses clients… Bref, je m’oriente maintenant vers les solutions !!! Oui je suis décidée à vendre mes LMNP. En revanche, comme le bail commercial est en cours de négociation (nous avons constitué une association de copros pour Châtel) et que l’association à enfin obtenu des conditions avantageuses ; je pense que cela va peser sur la balance du prix de revente. Ce n’est qu’une histoire de quelques mois… Dès que je reçois le nouveau bail commercial, je déclenche la vente. En attendant, je recherche des agences susceptibles de racheter mes biens en LMNP. Si tu as des sources, je prends ! 
Concernant la formation ; je vais me baser sur le livre de @mounir pour y aller step by step.
J’ai tout de même l’intention d’acheter un bien mitoyen à ma RP pour faire de la location moyenne durée pour des ingénieurs de passage dans les entreprises locales. Un bien que je pense négocier à 60k€ mais que je pense financer à 30% car il y a des travaux de rénovation que j’estime à 40k€. À moi de bien ficeler le dossier auprès de la banque.
Oui je devrai sans doute ouvrir un PEA, un conseiller patrimonial indépendant serait tout de même le bienvenu.
Belle journée à toi @Dan20
Bonjour @adrien.bouthet
Pas de plus value, pas de perte mais un rendement locatif pas à la hauteur. C’est pour celà que je veux m’en débarrasser. Je vais m’autofinancer le temps des travaux avec le capital et acheter un bien que je vais louer en moyenne durée mais en le finançant à 30%, le reste à crédit.
Bonjour @Sebastien62 . Tu as tout à fait raison. Nous avons constitué une association de défense des copro pour le LMNP de Châtel. Avec succès puisque l’avocate à réussi à obtenir le renouvellement du bail dans de très bonnes conditions pour les propriétaires. Donc, dès que je reçois le nouveau bail de NÉMÉA, j’enclenche le processus de vente !
Bonjour @Higols > 3,4 % net
oui, clairement, à peine 3% brut (?) ça fais mal…