Famille de 5 personnes (papa/mama, moi, une soeur et un frère), notre papa propose à ce qu’on créer une SCI Familiale.
L’idée serait dans un premier à ce qu’on nous enfant, on puisse jouir du bien de la résidence principale acheté par notre père en nom propre (il n’a plus de crédit sur ce bien, donc c’est payé) dans la SCI pour optimiser la succession fiscalement parlant (notamment en donation). Et dans un second temps, optimiser la gestion du bien en tant qu’associé tout en le louant dans l’année en LNMP.
C’est actuellement ce qui se passe, notre père reste 6 mois dans l’année et loue en LNMP les 6 mois restants, dans le but de pouvoir payer les charges et les impôts locaux (notamment la taxe foncière). Notre père un a expert-comptable qui gère la location en LNMP à sa disposition.
En créant la SCI, on serait d’abord 4 associés avec des parts égaux (en théorie, papa, moi, ma soeur et mon frère) puis 3 après le décès de notre père en rachetant ses parts sociales à part égales.
Pour résumé, ce que fait notre père actuellement, on souhaite reprendre cette gestion de la résidence principale qui deviendra à 3 associés (moi, ma soeur et mon frère) la résidence secondaire après son décès.
Cela pose 6 questions :
Est-il possible déplacer la résidence principale actuellement en nom propre de notre père vers la SCI ?
Si « oui », quelle est délai ? Ticket d’entrée à payer ?
Est-il possible de créer une SCI qui fait à la fois office de « Familiale » (succession et jouissance du bien) et de location (actuellement en LNMP) ?
Quelle est la fiscalité à adopter dans la nouvelle SCI ? IR ou IS ?
Quel est le coût total de la création d’une SCI ?
Faut-il ajouter un apport ? Un fonds de commerce ?
J’ai déjà eu ce questionnement, j’ai demandé à mon expert comptable et la réponse avait été claire, il faut revendre la maison à la SCI, donc frais de notaire, donc ça valait pas le coup.
On en avait conclu qu’une SCI familiale c’est super, mais ça se fait au début du projet, pas à la fin…
Il y a certaines questions qui ont des réponses simples dans ce forum ou après une simple recherche Google.
La SCI peut acheter la maison, ainsi elle vaudra comptablement presque rien, ce qui peut faciliter des cessions de part peu onéreuses. L’alternative, je crois, est une SCI en nature.
Puisque ça appartient encore à ton père, et qu’il est encore bien debout malgré le fait que tu prépares son décès, laisse-le gérer avec un comptable, un notaire ou ChatGPT.
Ton papa n’étant pas le nôtre, il est d’usage parmi les adultes de dire « mon père ».
SCI à l’IR et LMNP ne font pas bon ménage. SCI = activité civile alors que le LMNP est une activité commerciale. De ce fait, si la structure choisie est une SC, il faudra qu’elle soit à l’IS.
Il faut aussi arbitrer entre:
apporter la maison dans la SCI (sous forme de capital ou de compte courant d’associés selon les objectifs)
vendre la maison à la SCI (la SCI fait un prêt et ton père récupère le cash).
Donc ne pas se précipiter et surtout adapter la stratégie à ta (votre) situation et non pas recopier une stratégie qui ne te (vous) correspondrait pas.
Pourquoi ne pas envisager un démembrement de propriété pour cette résidence ? Vous pourriez prendre la nue-propriété avec ton frère et ta sœur, tandis que votre père conserverait l’usufruit. Ainsi, à son décès, vous deviendrez directement propriétaires de la résidence sans avoir à payer d’impôts supplémentaires. Cela ne coûte pas très cher, il suffit de passer par un acte notarial.
Très d’accord.
C’est l’avantage principal de ce genre de montages, et le calcul des droits de succession économisés justifie rapidement et pleinement les coûts de mise en place… en outre de pouvoir intégrer les dépenses de participation/travaux de chacun dans une compta analytique au niveau de la SCI.
Pourquoi ne pas envisager un démembrement de propriété pour cette résidence ? Vous pourriez prendre la nue-propriété avec ton frère et ta sœur, tandis que votre père conserverait l’usufruit. Ainsi, à son décès, vous deviendrez directement propriétaires de la résidence sans avoir à payer d’impôts supplémentaires. Cela ne coûte pas très cher, il suffit de passer par un acte notarial.
Je vais me renseigner, mon père m’a informé que l’indivision est complexe et ne le souhaite pas.
En ce qui concerne la succession et dans l’état actuel des choses (résidence principale au nom propre de mon père) : on ne pourra pas payer les droits de successions à cause de la valeur actuelle du bien (500 000 €) car après abattement (300 000 en moins), il resta 200 000 €. On n’a pas les moyens financier.
5 % jusqu’à 8 072 € soit 403,6 €
10 % entre 8 072 € et 12 109 € soit 403,7 €
15 % entre 12 109 € et 15 932 € soit 573,45 €
20 € entre 15 932 € et 200 000 € soit 36 813,6 €
Et divisé par 3 car nous sommes 3 enfants soit 12 731,38 € chacun, ce n’est pas possible. Cela reste cher.
Il y a certaines questions qui ont des réponses simples dans ce forum ou après une simple recherche Google.
La SCI peut acheter la maison, ainsi elle vaudra comptablement presque rien, ce qui peut faciliter des cessions de part peu onéreuses. L’alternative, je crois, est une SCI en nature.
Puisque ça appartient encore à ton père, et qu’il est encore bien debout malgré le fait que tu prépares son décès, laisse-le gérer avec un comptable, un notaire ou ChatGPT.
Ton papa n’étant pas le nôtre, il est d’usage parmi les adultes de dire « mon père ».
Oui, il y a la SCI den nature où le bien peut être ajouté en nature, avec toutefois les frais notamment de publicité foncière qui sont conséquent car la valeur du bien est élevé (500 000 €).
Si tu peux m’indiquer en quoi l’indivision est complexe à mettre en place ? C’est juste un acte notarial, ça prend 30 minutes chez le notaire. Alors que créer une SCI nécessite de créer une SCI, rédiger ses statuts, publier un avis de constitution, demander une immatriculation et tenir ses comptes annuellement… C’est bien plus complexe.
De plus, vous ne paierez aucune taxe de succession. Le notaire va calculer une décote sur le prix de la maison liée à l’utilisation par votre père de l’usufruit, en fonction de son âge notamment. (La décote était de 40 %, par exemple, quand mes parents de 60 ans nous ont donné, à mes frères et sœurs, un appartement). À partir de cette décote, tu peux calculer la valeur taxable que vous donne votre père, sachant qu’il y a un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
Il faut donc que la décote liée à l’indivision soit supérieure à 40 % dans votre cas pour que vous n’ayez pas à payer d’impôts pour cette indivision.
Au passage, ton calcul est faux, car chaque enfant va recevoir 1/3 de la maison. Donc il ne faut pas multiplier par 3, mais diviser par 3.
Si tu peux m’indiquer en quoi l’indivision est complexe à mettre en place ? C’est juste un acte notarial, ça prend 30 minutes chez le notaire. Alors que créer une SCI nécessite de créer une SCI, rédiger ses statuts, publier un avis de constitution, demander une immatriculation et tenir ses comptes annuellement… C’est bien plus complexe.
J’admet que je connaît pas très bien l’indivision, quant à la SCI, cela reste une option. Je vais continuer à creuser et faire la comparaison avantages/inconvénients du démembrement, de l’indivision et de la SCI.
Au passage, ton calcul est faux, car chaque enfant va recevoir 1/3 de la maison. Donc il ne faut pas multiplier par 3, mais diviser par 3.
J’ai corrigé en conséquence, merci pour la remarque. Malgré ça, cela reste cher à payer.
Je ne pense pas que l on puisse faire du LMNP avec une sci à lS
On peut en faire avec une SARL de famille par contre
En indivision, un indivisaire peut bloquer une action, ce qui est moins vrai en théorie dans une société
Dans mon cas qui est semblable au tiens, nous avons choisis de créer une structure parce qu il y avait une volonté de faire grossir le patrimoine
L intérêt de créer une société juste pour gérer un bien ne se justifie que si vous souhaitez vous racheter des parts entre vous qui évite le passage chez le notaire