[Résolu] Prix Corum Origin

Tomtomlec · Avril 30, 2022, 7:37

Bonjour,
Comment est traitée la revalorisation des parts de SCPI dans Finary ?
Par exemple la SCPI Corum Orgini a été revalorisée de 4.1% le 1er avril, la valeur de retrait est passée de 959,59€ à 999,21€. Ne devrait-elle pas d’actualiser pour mes parts Corum Origin pour refléter cette plus-value ?
Merci.

mounir · Mai 1, 2022, 7:51

Tout à fait ! Nous actualisons les prix de façon automatique, mais attendons toujours un peu afin d’éviter les erreurs (qui arrivent très souvent dans le monde très old-school des SCPI)

PaulRenvoise · Mai 26, 2022, 6:09

Le prix de Corum Origin devrait désormais être à jour.

greyvador · Mai 30, 2022, 2:11

Bonjour,
Pourriez-vous m’aider à comprendre un peu …

Dans le doc sur le Corum Origin, il a plusieurs chiffres, quelqu’un pourrait-il m’éclairer ?

Au 1er avril 2022

Prix achat : 1135€
Valeur nominale : 862€
Valeur de cession 991,21 €

Sur la page web du corum origin

Dans le graphique, la valeur de la part est de 1090€
Dans le texte : Frais de souscription de 11,96%

Au final il faut prendre quoi comme chiffre ?
Si je comprends bien, si j’achète une part, cela me coûte 1135€
Par contre cette part en cas de revente ne coûte plus que 991,21€
Et le rendement de la part (disons 6%), il est pris sur cette valeur de cession ou sur la valeur nominale est de 862€ ?

Et d’où vient cette valeur de 1090€ dans le graphique ?

Possesseur de Corum Origin, vous pourriez un peu ma lanterne ?

Merci

David

Gamma · Juin 1, 2022, 5:00

le 1090 c’est la valeur de souscription sans doute au moment où toi tu as investi.

Le 1135, c’est la valeur actuel de souscription.

Le 991,21 c’est le prix si tu revends.

le 11,96%, c’est ce que représente les frais de souscription donc la différence entre la valeur de souscription et la valeur de cession au moment où tu souscrits.

Le rendement 6%, la notion sur laquelle les SCPI communique est :
Le TDVM , anciennement connu sous la notion de rendement, correspond désormais au taux de distribution sur la valeur de marché. Il se définit par la division entre les dividendes bruts de fiscalités versés aux associés et le prix moyen d’une part de SCPI de la même année . Plus simplement, le TDVM s’exprime en pourcentage pour représenter le rendement annuel des SCPI.

greyvador · Juin 1, 2022, 5:51

Le 1135, c’est la valeur actuel de souscription.
Le 991,21 c’est le prix si tu revends.
le 11,96%, c’est ce que représente les frais de souscription donc la différence entre la valeur de souscription et la valeur de cession au moment où tu souscrits.

Merci mais … euh …
Si je rajoute 1,96% à 991,21€, j’arrive à 1109,75€ et pas à 1135€
Pour passer de 991,21€ à 1135€, c’est 14,65% qu’il faut …
Il est où le loup ???

Plus simplement, le TDVM s’exprime en pourcentage pour représenter le rendement annuel des SCPI.

Et donc au final si j’achète 10 parts à 1135€ et que le TDVM est de 6%
Je gagne combien ?
A- 10x1135x6% = 682€ net de frais
ou
B - 10x991,21x6% = 595€ net de frais (je dirais cela mais je préfère que tu me confirmes )

David

Gamma · Juin 2, 2022, 7:39

1135 prix de souscription
999,21 prix de retrait ou de cession
11,96% frais de souscription

1135 - 11,96% x 1135 = 991,25 euros (je sais pas où sont passés les 4 centimes mais c’est le principe)

Capitalisation
A l’achat, ton patrimoine perd 11,96% de sa valeur et il se reconstitue à mesure des revalorisations.
Lorsque la valeur de la part est revalorisée (si pas de changement sur les frais de souscription). A priori, tu vas essayer de ne pas revendre tant que le prix de cession courant n’a pas atteint le prix de souscription de ton point d’entrée.

2021 :
Prix de souscription : 1090 euros
Prix de cession : 959,59 euros

1er avril 2022 : augmentation de 4,1%
Prix de souscription : 1135 euros
Prix de cession : 991,25 euros

Distribution
2021 : versement tous les mois pour un total de 76,62 euros par part en 2021
le rendement ou taux de distribution : 76,62/1090 = 7,03%

2022 : le prix moyen de la part pour l’année 2022 sera ((1090x3)+(1135x9)) / 12 = 1123,75 donc si tu part sur l’objectif de rendement de corum origin soit 6%, tu vises 1123,75x6% = 67,43 euros par part si tu penses qu’ils vont faire aussi bien qu’en 2021, tu peux viser 1123,75*7% =79,66 euros par part.

greyvador · Juin 2, 2022, 8:19

Merci pour tes explications détaillées.

1135 - 11,96% x 1135 = 991,25 euros (je sais pas où sont passés les 4 centimes mais c’est le principe)

Ah ok.
C’est étrange, j’ai plus l’habitude de rajouter les frais de souscription sur la valeur initiale et pas de réduire le prix.
Mais c’est plus intéressant commercialement de dire cela car sinon cela fais des frais de souscription de 14,65%. Sont fort ses commerciaux

2021 : Prix de souscription : 1090 euros - Prix de cession : 959,59 euros
1er avril 2022 : Prix de souscription : 1135 euros - Prix de cession : 991,25 euros
Augmentation de 4,1%

C’est beau ce que l’on peut faire dire aux chiffres, moi je regarde le prix de la part de cession et je vois seulement une augmentation de 3,27%

2022 : le prix moyen de la part pour l’année 2022 sera ((1090x3)+(1135x9)) / 12 = 1123,75 donc si tu part sur l’objectif de rendement de corum origin soit 6%, tu vises 1123,75x6% = 67,43 euros par part si tu penses qu’ils vont faire aussi bien qu’en 2021, tu peux viser 1123,75*7% =79,66 euros par part.

Ah oui j’avais pas vu la subtilité de l’augmentation en cours d’année.
Et je pars sur 6% parce que c’est le taux annoncé donc ils vont en moyenne aller dessus (sauf les années où ils veulent engranger des sous et qu’ils monteront à 7% pour attirer l’investisseur).

Après on est bien d’accord, les 67,43€ de gain, c’est net de frais de gestion mais pas d’impôts
Il faut donc enlever CSG-RDS (17,2%) donc 11,6€ => 55,8€ de gain après CSG/RDS (soit 5% net de frais et de RDS)
Puis le TMI suivant sa situation.
11%% => -7,41€ => 48,4€ de gain - Soit 4,31% net de frais, d’impôt et de tout.
30% => -20,23€ => 35,6€ de gain - Soit 3,17% net de frais, d’impôt et de tout.
41% => -27,64€ => 28,2€ de gain - Soit 3,40% net de frais, d’impôt et de tout.
45% => --30,43€ => 25,5€ de gain - Soit 2,27% net de frais, d’impôt et de tout.

Je vais pas le plaindre les TMI à 45% mais je trouve quand même fort de passer de 5% à 2,27% de rendement

P.S : Et si j’ai bien compris, c’est pour cela qu’il faut partir sur SCPI en AV pour réduire l’impact des impôts entre autres (et pleins d’autres choses mais on va rester sur le sujet SCPI Corum normale ) .

David

Gamma · Juin 2, 2022, 9:54

Alors pour la fiscalité, y a encore une subtilité importante sur les SCPI qui ont des biens à l’étranger.

Elles payent l’impôt dans le pays où elle touche les loyers.

Corum annonce un rendement brut de fiscalité étrangère (le 6% d’objectif ou 7,03% pour 2021), mais il te verse l’argent après prélèvement des impôts étrangers.
D’autres SCPI annoncent le rendement après fiscalité étrangère.

Pour les SCPI qui ont des revenus issus de l’étranger, ils sont du coup fiscalisés en fonction des conventions bilatérales entre les pays et la France.

Chaque SCPI te donne un document annuel qui te donne les montants pour chaque pays et comment le déclarer.

Il y a deux méthodes pour la part de revenus issus de l’étranger :

Soit tu déclares le revenu brut et tu bénéficies d’un crédit d’impôt qui est en général égale au montant déjà prélevé à la source au niveau de la SCPI.
Soit tu déclares le revenu net comme ayant déjà été fiscalisé et tu n’as pas d’impôt ou de crédit d’impôt sur cette partie.

Corum accompagne sur la première méthode, les autres SCPI que j’ai, qui ont des revenus étrangers, accompagnent sur la 2e méthode.

Ton raisonnement sur le TMI me semble bon dans un cas d’imposition pour une personne physique sur la part des revenus de source française. Pour ma part, je passe par le biais d’une société à l’IS, donc imposition à 15% jusqu’à 38 keuros et 25% au dessus et dans l’hypothèse d’une sortie de dividendes Flat Tax à 30%.

J’espère que c’est compréhensible

Gamma · Juin 2, 2022, 9:59

=> oui mais il reste l’imposition

greyvador · Juin 2, 2022, 4:43

Alors pour la fiscalité, y a encore une subtilité importante sur les SCPI qui ont des biens à l’étranger.

Ah oui, je n’avais pas regardé le contenu de la SCIP Corum Origin, c’est tout à l’étranger, un autre moyen d’échapper à l’imposition à la TMI
J’avais compris que à la louche on était imposé vers les 20% (mais je sais plus si c’était pour ceux qui sont à 30% de TMI ou pour tout le monde )

Corum annonce un rendement brut de fiscalité étrangère (le 6% d’objectif ou 7,03% pour 2021), mais il te verse l’argent après prélèvement des impôts étrangers.
D’autres SCPI annoncent le rendement après fiscalité étrangère.

Top pour comparer tout cela

Ton raisonnement sur le TMI me semble bon dans un cas d’imposition pour une personne physique sur la part des revenus de source française.

Oui tout à fait. Celles le moins intéressante quand ton TMI est haut (ou que tu passes pas par une AV ou comme toit une société à l’IS)

J’espère que c’est compréhensible

Oui, un grand merci pour le temps que tu passes à tout expliquer.
C’est très sympa et cela confirme le fait que je vais à reculons vers les SCPI alors que j’ai essayé pas mal d’autres choses.
Mais les SCPI pour l’instant je le sens pas … d’autant moins que tout le monde y va, comme pour le PINEL il y a quelques années
Y aura pas que des gagnants …

David