Finary

[RĂ©solu] Prix Corum Origin

Bonjour,
Comment est traitée la revalorisation des parts de SCPI dans Finary ?
Par exemple la SCPI Corum Orgini a Ă©tĂ© revalorisĂ©e de 4.1% le 1er avril, la valeur de retrait est passĂ©e de 959,59€ Ă  999,21€. Ne devrait-elle pas d’actualiser pour mes parts Corum Origin pour reflĂ©ter cette plus-value ?
Merci.

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Tout Ă  fait ! Nous actualisons les prix de façon automatique, mais attendons toujours un peu afin d’éviter les erreurs (qui arrivent trĂšs souvent dans le monde trĂšs old-school des SCPI)

Le prix de Corum Origin devrait dĂ©sormais ĂȘtre Ă  jour.

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Bonjour,
Pourriez-vous m’aider à comprendre un peu 


Dans le doc sur le Corum Origin, il a plusieurs chiffres, quelqu’un pourrait-il m’éclairer ?

Au 1er avril 2022

  • Prix achat : 1135€
  • Valeur nominale : 862€
  • Valeur de cession 991,21 €

Sur la page web du corum origin

  • Dans le graphique, la valeur de la part est de 1090€
  • Dans le texte : Frais de souscription de 11,96%

Au final il faut prendre quoi comme chiffre ?
Si je comprends bien, si j’achĂšte une part, cela me coĂ»te 1135€
Par contre cette part en cas de revente ne coĂ»te plus que 991,21€
Et le rendement de la part (disons 6%), il est pris sur cette valeur de cession ou sur la valeur nominale est de 862€ ?

Et d’oĂč vient cette valeur de 1090€ dans le graphique ?

Possesseur de Corum Origin, vous pourriez un peu ma lanterne ?

Merci

David

le 1090 c’est la valeur de souscription sans doute au moment oĂč toi tu as investi.

Le 1135, c’est la valeur actuel de souscription.

Le 991,21 c’est le prix si tu revends.

le 11,96%, c’est ce que reprĂ©sente les frais de souscription donc la diffĂ©rence entre la valeur de souscription et la valeur de cession au moment oĂč tu souscrits.

Le rendement 6%, la notion sur laquelle les SCPI communique est :
Le TDVM , anciennement connu sous la notion de rendement, correspond dĂ©sormais au taux de distribution sur la valeur de marchĂ©. Il se dĂ©finit par la division entre les dividendes bruts de fiscalitĂ©s versĂ©s aux associĂ©s et le prix moyen d’une part de SCPI de la mĂȘme annĂ©e . Plus simplement, le TDVM s’exprime en pourcentage pour reprĂ©senter le rendement annuel des SCPI.

Le 1135, c’est la valeur actuel de souscription.
Le 991,21 c’est le prix si tu revends.
le 11,96%, c’est ce que reprĂ©sente les frais de souscription donc la diffĂ©rence entre la valeur de souscription et la valeur de cession au moment oĂč tu souscrits.

Merci mais 
 euh 

Si je rajoute 1,96% à 991,21€, j’arrive à 1109,75€ et pas à 1135€
Pour passer de 991,21€ à 1135€, c’est 14,65% qu’il faut 

Il est oĂč le loup ???

Plus simplement, le TDVM s’exprime en pourcentage pour reprĂ©senter le rendement annuel des SCPI.

Et donc au final si j’achùte 10 parts à 1135€ et que le TDVM est de 6%
Je gagne combien ?
A- 10x1135x6% = 682€ net de frais
ou
B - 10x991,21x6% = 595€ net de frais (je dirais cela mais je prĂ©fĂšre que tu me confirmes :slight_smile: )

David

1135 prix de souscription
999,21 prix de retrait ou de cession
11,96% frais de souscription

1135 - 11,96% x 1135 = 991,25 euros (je sais pas oĂč sont passĂ©s les 4 centimes mais c’est le principe)

Capitalisation
A l’achat, ton patrimoine perd 11,96% de sa valeur et il se reconstitue à mesure des revalorisations.
Lorsque la valeur de la part est revalorisĂ©e (si pas de changement sur les frais de souscription). A priori, tu vas essayer de ne pas revendre tant que le prix de cession courant n’a pas atteint le prix de souscription de ton point d’entrĂ©e.

2021 :
Prix de souscription : 1090 euros
Prix de cession : 959,59 euros

1er avril 2022 : augmentation de 4,1%
Prix de souscription : 1135 euros
Prix de cession : 991,25 euros

Distribution
2021 : versement tous les mois pour un total de 76,62 euros par part en 2021
le rendement ou taux de distribution : 76,62/1090 = 7,03%

2022 : le prix moyen de la part pour l’annĂ©e 2022 sera ((1090x3)+(1135x9)) / 12 = 1123,75 donc si tu part sur l’objectif de rendement de corum origin soit 6%, tu vises 1123,75x6% = 67,43 euros par part si tu penses qu’ils vont faire aussi bien qu’en 2021, tu peux viser 1123,75*7% =79,66 euros par part.

Merci pour tes explications détaillées.

1135 - 11,96% x 1135 = 991,25 euros (je sais pas oĂč sont passĂ©s les 4 centimes mais c’est le principe)

Ah ok.
C’est Ă©trange, j’ai plus l’habitude de rajouter les frais de souscription sur la valeur initiale et pas de rĂ©duire le prix.
Mais c’est plus intĂ©ressant commercialement de dire cela car sinon cela fais des frais de souscription de 14,65%. Sont fort ses commerciaux :smiley:

2021 : Prix de souscription : 1090 euros - Prix de cession : 959,59 euros
1er avril 2022 : Prix de souscription : 1135 euros - Prix de cession : 991,25 euros
Augmentation de 4,1%

C’est beau ce que l’on peut faire dire aux chiffres, moi je regarde le prix de la part de cession et je vois seulement une augmentation de 3,27% :smiley:

2022 : le prix moyen de la part pour l’annĂ©e 2022 sera ((1090x3)+(1135x9)) / 12 = 1123,75 donc si tu part sur l’objectif de rendement de corum origin soit 6%, tu vises 1123,75x6% = 67,43 euros par part si tu penses qu’ils vont faire aussi bien qu’en 2021, tu peux viser 1123,75*7% =79,66 euros par part.

Ah oui j’avais pas vu la subtilitĂ© de l’augmentation en cours d’annĂ©e.
Et je pars sur 6% parce que c’est le taux annoncĂ© donc ils vont en moyenne aller dessus (sauf les annĂ©es oĂč ils veulent engranger des sous et qu’ils monteront Ă  7% pour attirer l’investisseur).

Aprùs on est bien d’accord, les 67,43€ de gain, c’est net de frais de gestion mais pas d’impîts
Il faut donc enlever CSG-RDS (17,2%) donc 11,6€ => 55,8€ de gain aprùs CSG/RDS (soit 5% net de frais et de RDS)
Puis le TMI suivant sa situation.
11%% => -7,41€ => 48,4€ de gain - Soit 4,31% net de frais, d’impît et de tout.
30% => -20,23€ => 35,6€ de gain - Soit 3,17% net de frais, d’impît et de tout.
41% => -27,64€ => 28,2€ de gain - Soit 3,40% net de frais, d’impît et de tout.
45% => --30,43€ => 25,5€ de gain - Soit 2,27% net de frais, d’impît et de tout.

Je vais pas le plaindre les TMI Ă  45% mais je trouve quand mĂȘme fort de passer de 5% Ă  2,27% de rendement

P.S : Et si j’ai bien compris, c’est pour cela qu’il faut partir sur SCPI en AV pour rĂ©duire l’impact des impĂŽts entre autres (et pleins d’autres choses mais on va rester sur le sujet SCPI Corum normale :slight_smile: ) .

David

Alors pour la fiscalitĂ©, y a encore une subtilitĂ© importante sur les SCPI qui ont des biens Ă  l’étranger.

Elles payent l’impĂŽt dans le pays oĂč elle touche les loyers.

Corum annonce un rendement brut de fiscalitĂ© Ă©trangĂšre (le 6% d’objectif ou 7,03% pour 2021), mais il te verse l’argent aprĂšs prĂ©lĂšvement des impĂŽts Ă©trangers.
D’autres SCPI annoncent le rendement aprĂšs fiscalitĂ© Ă©trangĂšre.

Pour les SCPI qui ont des revenus issus de l’étranger, ils sont du coup fiscalisĂ©s en fonction des conventions bilatĂ©rales entre les pays et la France.

Chaque SCPI te donne un document annuel qui te donne les montants pour chaque pays et comment le déclarer.

Il y a deux mĂ©thodes pour la part de revenus issus de l’étranger :

  • Soit tu dĂ©clares le revenu brut et tu bĂ©nĂ©ficies d’un crĂ©dit d’impĂŽt qui est en gĂ©nĂ©ral Ă©gale au montant dĂ©jĂ  prĂ©levĂ© Ă  la source au niveau de la SCPI.
  • Soit tu dĂ©clares le revenu net comme ayant dĂ©jĂ  Ă©tĂ© fiscalisĂ© et tu n’as pas d’impĂŽt ou de crĂ©dit d’impĂŽt sur cette partie.

Corum accompagne sur la premiĂšre mĂ©thode, les autres SCPI que j’ai, qui ont des revenus Ă©trangers, accompagnent sur la 2e mĂ©thode.

Ton raisonnement sur le TMI me semble bon dans un cas d’imposition pour une personne physique sur la part des revenus de source française. Pour ma part, je passe par le biais d’une sociĂ©tĂ© Ă  l’IS, donc imposition Ă  15% jusqu’à 38 keuros et 25% au dessus et dans l’hypothĂšse d’une sortie de dividendes Flat Tax Ă  30%.

J’espĂšre que c’est comprĂ©hensible :slight_smile:

=> oui mais il reste l’imposition

Alors pour la fiscalitĂ©, y a encore une subtilitĂ© importante sur les SCPI qui ont des biens Ă  l’étranger.

Ah oui, je n’avais pas regardĂ© le contenu de la SCIP Corum Origin, c’est tout Ă  l’étranger, un autre moyen d’échapper Ă  l’imposition Ă  la TMI
J’avais compris que Ă  la louche on Ă©tait imposĂ© vers les 20% (mais je sais plus si c’était pour ceux qui sont Ă  30% de TMI ou pour tout le monde :frowning: )

Corum annonce un rendement brut de fiscalitĂ© Ă©trangĂšre (le 6% d’objectif ou 7,03% pour 2021), mais il te verse l’argent aprĂšs prĂ©lĂšvement des impĂŽts Ă©trangers.
D’autres SCPI annoncent le rendement aprĂšs fiscalitĂ© Ă©trangĂšre.

Top pour comparer tout cela :frowning:

Ton raisonnement sur le TMI me semble bon dans un cas d’imposition pour une personne physique sur la part des revenus de source française.

Oui tout Ă  fait. Celles le moins intĂ©ressante quand ton TMI est haut (ou que tu passes pas par une AV ou comme toit une sociĂ©tĂ© Ă  l’IS)

J’espĂšre que c’est comprĂ©hensible :slight_smile:

Oui, un grand merci pour le temps que tu passes Ă  tout expliquer.
C’est trĂšs sympa et cela confirme le fait que je vais Ă  reculons vers les SCPI alors que j’ai essayĂ© pas mal d’autres choses.
Mais les SCPI pour l’instant je le sens pas 
 d’autant moins que tout le monde y va, comme pour le PINEL il y a quelques annĂ©es :wink:
Y aura pas que des gagnants 


David