Lors de mes simulations en 2020, le cash flow était déjà négatif avec un TAEG à 2,5% et une TMI à 30%, donc là, sauf TMI très faible, ça me paraît impossible. De toute façon, tu peux le confirmer toi-même en utilisant une des feuilles de calcul qu’on peut trouver sur le net.
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Bonjour,
Je me tourne vers vous car je viens d’obtenir une simulation surprenante auprès d’un courtiers spécialisé en SCPI.
En effet j’arrive à obtenir un TRI de 8.31% avec revente à 15 ans sur un crédit immobilier à un taux de 4.89%. J’ai besoin de votre avis :
- Emprunt 100 000€ sur 25 ans sans apport
- Pas de frais de gestion, différé paiement 6 mois
- Répartition 70% Corum Origin / 30% Corum Eurion
- Taux de distribution prévisionnelle 5.33%
- Loyers brut 476€/mois
- Impôts 32,36 €/mois (intérêt de crédit déduit et SCPI 98% européenne)
- Mensualité de crédit : 576.35€
- Effort d’épargne : 133.73€/mois
(Revalorisation des parts 0.8%/an)
Si revente à 15 ans :
- Valeur de retrait 100978.76€
- Capital restant du : 54681.14€
- Capital disponible : 46297.62
- TRI 8.31%
Si conservation des parts :
- Capital disponible au bout de 25 ans : 111543.37€
- TRI 7.43%
Que pensez-vous du TRI ? Cette simulation vous semble t’elle viable ? Je suis surpris d’obtenir une telle rentabilité avec un taux d’intérêt proche des 5%.
Merci d’avance,
Alexandre
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Bonjour,
Je me tourne vers vous car j’ai actuellement 2 propositions concernant des SCPI à crédit et vos avis personnels même s’ils ne constituent pas un conseil en investissement seront les bienvenues et m’aideront dans ma réflexion 
Et peut être que les infos sur mes offres pourront aussi aider d’autres membres du forum !
Pour vous éclairer un peu, voici ma situation perso et mes objectifs ;
*propriétaire de ma RP ; prêt de 158 k€ à l’époque où les taux étaient encore offert
1.1 TAEG avec 18 encore
*liquidité 120 k€ sur PEL, LIVRET A et livret bleu. Après les SCPI à crédit mon deuxième axe de travail sera la gestion de mes liquidités. Mon vieux PEL faisait office de fond € !
*Je suis à une TMI à 30% (et ça devrait pas évoluer) et je souhaiterais faire fructifier mon patrimoine en profitant encore de la capacité d’emprunt qu’il me reste. Acheter des SCPI à crédit sans pour autant dépasser un effort moyen d’épargne de 250-300€ / mois me semble une bonne stratégie….
A ce jour j’ai eu les propositions suivante
OFFRE 1 ; PRET IMMO CASDEN valable jusqu au 9/03 avant nouvel augmentation du tx (+0.2%) ;
• 150 000€ MAX sur 25 ans possible mais je compte rester sur un prêt vers les 120 k€ pour garder un effort d’épargne conforme à mes attentes
• Pas de domiciliation ni ouverture de compte
• TAEG 3.54% avec une assurance à 0.4% délégable
• 450€ frais de dossier, différé paiement 6 mois
• Indemnité de remboursement anticipés classiques 3%
• Effort d’epargne de 270€ sur prêt à 120k€ d après calculette linxea
J’ai le choix parmi les SCPI suivantes pour faire une allocation que je souhaite diversifiée et assez orienté vers les SCPI étrangère pour limiter la fiscalité complémentaire
OFFRE 2 de ma banque le CIC ;
• 40 k€ sur 15 ans
• Taux à 2.95% pas d’assurance imposée
• Pas de frais
• Indemnité de remboursement anticipés (à voir)
SCPI Disponibles ; Epargne Foncière/LF EUROPIMMO/ LF Les Grands Palais/ Selectinvest1/ LF Grand Paris Patrimoine/ LF Avenir Santé
Je pense que l offre casden sur 25 ans semble la plus adaptée car bcp plus en phase avec mes objectifs et plus diversifiés
j’envisageais une répartition du type
40k€ PIERVAL SANTE
30k€ EPARGNE PIERRE
30k€ SOFIDY EUROPE INVEST
10k€ NEO
10k€ ATREAM
Que vous inspirent ces 2 propositions ? Faut il regarder pour une assurance moins cher ? Avez-vous besoin d’infos complémentaires
Pourriez vous me dire ce que vous pensez de l’allocation et quels outils vous utilisez pour calculer vos TRI sachant que celui-ci doit être optimum à priori avec une vente au bout d’une dizaine d année mais j’ai du mal à trouver des simulateurs complets…
Je vous remercie par avance pour vos retours constructifs sur cet investissement qui sera pour moi une première en SCPI si je vais au bout…
David
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J’ai du Corum depuis quelques années, et ces chiffres mes paraissent particulièrement optimistes.
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Bonjour,
Peux tu développer sur quel point exactement mes chiffres te semblent optimistes ?
Le taux de distribution à 5.33% a été calculé en moyennant l’ensemble des taux de distribution délivrés par ces deux scpi depuis leurs créations (net de fiscalité étrangère).
L’imposition a été simulé précisément selon mon TMI et mon taux moyen.
La revalorisation des parts à 0.8%/an me semble correspondre à la réalité du marché, non ?
Alexandre
Pour la revalorisation oui (en tout cas ils sont légèrement supérieur à ce chiffre sur 8 ans), mais pour les loyers j’ai touché 4.7% avant imposition en France durant les 24 derniers mois.
Arf, j’ai regardé mes chiffres Corum XL. Je suis à 5,5% chez Corum Origin. Par contre j’ai inclus les dividendes exceptionnels. Ils tombent régulièrement, mais je ne sais pas si c’est « normal » sur le long terme.
Merci pour votre retour,
Pour 2022 les résultats sont les suivants (sans compter les revalorisations):
- Corum Origin : 6.88% brut et 5.64% net
- Corum Eurion : 6.47% brut et 5.31% net
Je n’ai pas de point de comparaison et je ne sais pas si un TRI de 7-8% est viable ou si on peut esperer beaucoup plus avec l’effet de levier
Bonjour je n’ai pas d’avis car je ne suis pas expert en la matière mais je me demandais quel est ce courtier qui te propose d’investir chez Corum ? Est ce qu’il y a un apport obligatoire ?
Bonjour à tous,
depuis l’année dernière, les taux d’emprunt ont remonté, de façon impressionnante. Il y a plusieurs implications:
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Pourquoi l’immobilier de bureau ne baisse pas (théorie du DCF) ? Les gérants font des franchises de loyer (donc ça baisse) plutôt que des baissent dans le bail et les valo de bien ne sont pas encore mises à jour (source How to Fill an Office Today? Waive the Rent How to Fill an Office Today? Waive the Rent - WSJ )
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Quand le delta taux d’intérêt / taux de rendement devient faible, l’intérêt de l’opération diminue. Prenez les chiffres sur Excel pour voir.
-
Les conséquences des taux d’intérêts ne sont pas encore diffusées: avant de voir les baisses de prix, on voit des baisses de volume (le moment où les acheteurs ne peuvent plus payer le prix fort, mais les vendeurs n’ont pas encore intégrés la baisse).
Bref, les SCPI à crédit ce n’est plus l’opportunité de la décennie (mais pour ceux qui en ont acheté avec un taux d’emprunt inférieur ou égal à 1%, il faut les garder). Il faut trouver d’autres types d’actifs à leur bon prix…
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Tu as raison jonathan, mais quelle est l’opportunite de la decennie du coup selon toi ?
Certes sortir un TRI a 4% ce n’est pas foufou mais qu’est-ce qu’il y a de mieux a l’heure actuelle pour un investisseur passif selon toi ?
MSCI World et SP500 allument du rouge depuis un an.
Attention au biais contextuel : la seule comparaison qui importe est celle que tu peux faire au moment ou tu investis, pas celle que tu peux faire avec l’opportunite que tu aurais eu x annees avant.
Le taux d’emprunt de l’Etat US (sans risque) est a plus de 4% sur 10 ans.
Il me semble que l’obligataire à échéance est pas mal en ce moment
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Merci pour la reco, mais ca me semble comparable aux SCPI en termes de trade-off risque/rentabilite. Pas vraiment l’opportunite de la decennie non plus.
Bonjour à tous,
je commence à me renseigner pour investir en SCPI notamment celles de chez Corum.
Savez-vous si des courtiers les proposent hors de chez Corum, je n’ai pas l’impression …
Après quelques questions et simulations chez eux, on ne me propose que du crédit conso pas de crédit immo … pourtant je souhaite investir 100k€ voir 200k. Est-ce le cas pour vous également ?
Merci pour vos retours.
Salut Alexandre
J’ai obtenu un credit immo sur 20 ans avec 6 mois de differe pour 200k (banqu CA)
Je ne suis pas sur qu’un credit a la conso soit tres pertinent.
On te proposera souvent un crédit conso quand tu n’es pas propriétaire de ta RP et/ou que tu n’as pas 1000-1500e de reste à vivre.
Je rejoins cependant tout les commentaires disant que l’âge d’or des SCPI est passé.
Merci pour vos retours. Effectivement le rendement est moins au rdv qu’à une époque, mais je pense que ça vaut encore le coup
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Je comprends tout à fait ton point de vue mais dans ce cas comment utiliser sa capacité d’emprunt ? Je n’ai pas de RP car je change d’endroit tous les 3 ans environ. J’aimerais profiter tout de même de l’effet de levier.
N’ayant pas le temps de m’occuper d’un bien immobilier je pense que l’investissement en SCPI à crédit reste tout de même intéressant non ?
Une solution intermédiaire c’est un bien patrimonial: un rendement de 4-5% brut, très peu de gestion une fois mis en place, le tout dans une SCI ou SAS pour mettre un max de charges.