Mais pourquoi aller chercher le cas d’une SCPI que l’on conserve 30 ans sans toucher les loyers ? C’est risqué, on a plutôt envie de consommer les loyers pendant 25 ans puis vendre.
Et surtout, quel intérêt de prendre une SCPI européenne sur AV au lieu de prendre une française qui versera 100% des loyers ???
Franchement, on ne peut pas conseiller aux gens de prendre des SCPI européennes sur AV !!!
Donc, conclusion :
pour un usage standard : ne pas loger de SCPI européenne sur AV
Risqué, pas forcément. Ça, c’est un choix entre capitaliser ou consommer. Mais encore une fois, tu peux retirer 4 600 € par an avec uniquement la CSG.
L’immobilier, ce n’est pas un placement à court terme. 8 ans, ce n’est même pas du moyen terme.
D’ailleurs, en détention directe, il faut attendre 22 ans pour ne plus payer d’impôt sur le revenu sur la plus-value à la vente, et 30 ans pour ne plus payer de CSG, grâce aux abattements progressifs.
Car les SCPI européennes performent mieux en net de fiscalité étrangère que les SCPI françaises en brut de fiscalité, pour la majorité.
Mais surtout, la raison première, ce sont les assureurs eux-mêmes : il n’y a quasiment aucune SCPI française éligible à l’assurance-vie, et les rares contrats qui les proposent sont généralement de mauvais contrats : 0,5 % de frais de gestion, voire plus, et seulement 85 % des loyers reversés en général. Donc à fuir.
In fine, le sujet n’est toujours pas là.
Un placement se décide en fonction de critères et de conditions, c’est pour ça qu’on fait du conseil personnalisé en investissement.
La SCPI n’est pas un bon placement à court terme, rien de nouveau sous le soleil. Et pour ceux qui veulent vraiment faire un placement à 8 ans, il y a la détention directe avec démembrement, ou le financement à levier pour optimiser la fiscalité.
Un des beaux côtés de la SCPI, justement, c’est que c’est un produit qu’on peut utiliser de nombreuses façons, en l’optimisant selon notre propre situation.
Et si on est à une TMI à 0% ? Le bon choix ?
Pour fâcher personne j’ai fait les 2 :
Corum Origin en direct et Iroko Zen & Remake Live en AV Spirit 2.
Bonjour Stephane,
Avec une TMI à 30 %, le choix entre le direct et l’assurance-vie dépend principalement de la localisation des SCPI visées.
En direct, les SCPI 100 % européennes (comme Iroko Zen, Remake Live ou Transitions Europe) subissent la fiscalité étrangère à la source. Les loyers sont exonérés de préélèvements sociaux (17,2 %) et bénéficient d’un crédit d’impôt en France pour éviter la double imposition. L’impact de ta TMI est donc fortement lissé, ce qui rend la détention en direct très compétitive, surtout sans frais d’entrée avec la nouvelle génération. À l’inverse, des SCPI 100 % françaises en direct à 30 % de TMI subiraient 47,2 % de pression fiscale au total, ce qui est très lourd.
Si tu préfères l’assurance-vie pour la simplicité et la fiscalité de l’enveloppe, garde en tête que Linxea Spirit 2 n’est plus forcément la meilleure option. L’assureur (Spirica) a fermé la souscription à plusieurs SCPI de nouvelle génération très attractives.
Pour les SCPI en assurance-vie, le contrat Placement Direct Patrimoine se démarque aujourd’hui nettement : il donne accès aux SCPI de nouvelle génération, applique seulement 0,5 % de frais de gestion sur l’unité de compte et reverse 100 % des loyers (nets de fiscalité étrangère), sans minimum de souscription contraignant par SCPI.
Pour répondre à tes pistes :
Corum Life : Très simple d’accès, mais tu es captif de la gamme Corum et les frais d’entrée des SCPI restent élevés.
Linxea Spirit 2 / Transitions Europe : À vérifier selon les ouvertures de collecte actuelles chez l’assureur, mais les restrictions récentes limitent l’intérêt.
SCPI en direct (type Iroko, Remake, etc.) : Très pertinent pour du 100 % européen sans frais de souscription, même à 30 % de TMI.
Placement Direct Patrimoine : La meilleure alternative en assurance-vie si tu veux cibler la nouvelle génération avec des frais réduits.
Ce n’est pas une question de fâcher qui que ce soit 
l’important, c’est ta situation personnelle et tes besoins.
Avec une TMI de 0 %, tu as tout intérêt à avoir une détention directe, sans crédit si possible. Tu seras limité aux prélèvements sociaux ou aux prélèvements étrangers.