SCPI et Assurance Vie

[Frank]

Bonjour à tous,

J’envisage d’ouvrir 3 assurances vies, Linxea Spirit2, Linxea Zen et Placement-Direct Darjeeling, pour diversifier et investir en SCPI à capital variable.

Linxea préconise :

• Spirit : SCPI EUROPIMMO, SCPI PRIMOVIE et SCPI PF GRAND PARIS
• Zen : SCPI IMMORENTE, SCPI PFO, SCPI INTERPIERRE

Je n’ai pas trouvé de préconisation pour Placement-Direct Darjeeling : pensez-vous que les préconisations Linxea sont complémentaires entre Spirit et Zen ? lesquelles auraient votre faveur chez Darjeeling pour compléter (voir PJ) ?

Merci d’avance pour vos éclairages !

[mounir]

Tu peux nous en dire plus sur ta stratégie @Frank ? J’imagine que tu vises un maximum de diversification en distribuant sur 3 AV différentes.

[Frank]

Oui tout à fait !

J’investis surtout via des produits assurantiels pour des questions familiales / successorales.

J’ai déjà des contrats AV ou PER chez d’autres assureurs et, dans la mesure du possible, je souhaite éviter de placer plus de 70k€ / assureur (montant de la garantie en cas de défaillance).

Aussi, et jusqu’à présent, j’ai principalement investi en tracker ou gestion pilotée et en actions.

Mes seules expériences en matière d’immobilier sont l’achat de ma RP et le crowdfunding.

J’aimerai donc me diversifier à la fois en termes d’assureurs et d’actifs et j’ai ciblé ces 3 AV via le site ADI qui ont notamment l’avantage de reverser 100% des loyers.

Je ne peux pas verser 100% en SCPI dessus mais je compléterai avec un ETF SIIC par exemple si j’en trouve un.

Ma difficulté réside dans le choix des SCPI en revanche car je n’y connais pas grand chose, j’aimerais diversifier à travers les SCPI proposées parmi les 3 AV (résidentiel, bureaux, commerces, etc) mais je me dis que dans le contexte actuel certains domaines seraient à éviter : commerces, bureaux en IDF ?

[Arutha]

Pour ma part j’ai une forte conviction pour les SCI en viager de part l’impact sociétal de cet investissement mais également les bonnes performances.
J’ai ainsi investi sur Silver Avenir via mon contrat Linxea Avenir. Je crois que la SCI Viageneration est disponible sur Darjeeling avec frais d’entrée acquis à la SCI de 1% (performance de 6.81% en 2020).

[JulioDV]

Je n’ai pas vu beaucoup d’éléments très positifs sur Linxea ZEN, Beaucoup la déconseille sans trop savoir pourquoi, alors qu’elle redistribue les loyers à 100%.

[QuentinLebastard]

Bonsoir,

Que pensez vous de ce nouveau produit darjeling ?
Faut il mettre 5 000 € dessus ou 5 000 € sur l’assurance vie ?

Entre le 08 juillet et le 09 août 2022 (3), nous vous proposons d’investir au sein de votre contrat d’assurance vie Darjeeling dans un produit structuré particulièrement intéressant : SL – ATHENA CAPITAL PROTEGE SX7E AOUT 2022.

Ce support d’investissement permet de profiter d’un potentiel de performance de 5,10% par an(1) tout en bénéficiant, au terme d’une période de 10 ans, d’une protection à 100% de votre capital (2).

Ce support d’investissement est accessible à partir de 5 000 €.
Il est ouvert aux nouveaux versements et aux arbitrages depuis le fonds en euros.

[AdrienP]

Bonjour à tous,

Je suis en train d’analyser le détail de mon contrat d’AV Darjeeling, et les frais associés aux SCPI, afin de faire un choix d’investissement en toute connaissance de cause…

Et je ne comprends pas bien ce tableau… ce que ca représente en terme de frais ni quoi en déduire pour comprendre quelles sont les SCPI les plus intéressantes contractuellement (parce qu’il y a bien sûr d’autres paramètres à prendre en compte pour sélectionner une scpi mais ce n’est pas le sujet ici).

Merci d’avance pour votre aide.

[RonanLJHerry]

Chaque part de SCPI à un prix qui représente la valeur absolue de la SCPI. Par exemple si la SCPI
vaut 100M€ et qu’il y’a 1 millions de part la part vaut 100€. C’est à priori ce que tu paies quand tu achètes une SCPI. Certaines assurance-vies offrent une légère décote à l’achat donc, par exemple, tu ne paies que 97,5% du prix d’achat. La colonne de droite correspond au prix de retrait c’est à dire le % du prix de la part que tu toucheras à la revente. Tu peux voir ça comme les frais de la SCPI qui sont payés à la sortie et non à l’entrée

[AdrienP]

Ok merci @RonanLJHerry
Du coup, parmi les critères de sélection des scpi, il faudrait choisir celles avec le prix d’acquisition le plus faible et celle avec le prix de retrait le plus fort (sans parler des autres critères à analyser par ailleurs).
c’est bien ca?
Et par ailleurs, concernant la revente, sauriez vous dire quelle sera le prix utilisé? Le prix à la date de l’achat ou le prix à la date de la revente ?

[AdrienP]

Et par ailleurs, est que vous pourriez aussi m’aider à décoder ca svp ?

Merci!

[AdrienP]

Et ca c’est le tableau de frais sur les scpi pour le contrat linxea spirit 2

Si je regarde pierval santé, 10.5% de frais à la sortie et 8.5% à l’entrée, c’est bien ca?

[BenjaminDA]

Bonjour,

Je suis également preneur d’une explication du tableau pour Linxea Spirit concernant les frais.
Si on met de côté la fiscalité mais que l’on regarde uniquement les frais, en direct nous avons entre 8 et 12% de frais et assurance vie Linxea nous avons combien ?

Est-ce que l’investissement en SCPI via assurance vie est intéressant sur une période de 3 à 5 ans ?

Merci pour votre retour.

[zar]

Précisons que le (4) indique ceci :

(4) Le prix de souscription par part de SCPI est le prix payé par un souscripteur sur le marché primaire dans le cadre d’un investissement réalisé en direct (c’est-à-dire
sans passer par un contrat d’assurance-vie/capitalisation). Ce prix de souscription est égal à la valeur nominale de la part de la SCPI, qui correspond à la valeur de la
part au moment de la création de la SCPI, majorée d’une prime d’émission (qui elle-même inclut une commission de souscription) déterminée par la société de gestion

Donc cette colonne est une simple info du rapport valeur de retrait / prix de souscription sur le marché en direct.

Pour avoir vérifié sur un investissement fait sur mon Linxea Spirit, voici le détail de l’une de mes lignes :

• SCPI : PF GRAND PARIS
• Montant brut : 125,00 €
• Frais : 9,38 €, soit bien 7,50% tel que la colonne Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat le précise pour cette SCPI
• Montant net : 115,62 € (brut - frais = net, on est bon)
• Valeur de part : 492,32 €
• Nb de parts : 0,23485 (on est bon aussi : 492,32 x 0,23485 = 115,62 = mon net investi)

J’ai 0,23485 part de PF GRAND PARIS dont la valeur de retrait publique par ailleurs est bien de 492,32 € + une valeur à 544 € avec 9,50% de frais de souscription.
Le 90,50% (100-9,50) de PF GRAND PARIS correspond bien à 492,32 / 544.

Mon achat de cette (petite) part via AV m’apparait donc moins cher qu’en direct (hors frais de gestion de mes UC). Je pense qu’il faut oublier la colonne 3 qui ne fait que rappeler une information pas propre uniquement à Linxea et constater uniquement ses frais d’entrée de SCPI en colonne 4.

Vous êtes d’accord ?

[Laits]

C’est tout à fait ça.
L’autre colonne peut induire en erreur si l’on ne prend pas le temps de lire les notes de bas de page.
Ce qu’il faut retenir est que l’investissement en SCPI via assurance-vie est moins chère qu’en direct. Cependant, à la longue l’assureur se rattrape avec les frais de gestion (0,5% par an pour Spirit 2).
Pour voir si l’investissement en direct est plus rentable sur le long terme, il faut comparer ces frais avec la fiscalité induite par les revenus de la SCPI (TMI). Pour un foyer imposé à 30% de TMI, la « question est vite repondue ».

[tomjarod]

Juste pour compléter les propos sur les frais des SCPI sur les AV, pour être sûr d’avoir tout compris
Par exemple, sur la SCPI épargne pierre via l’assurance vie linxea spirit 2 concernant les différents frais:

je trouve 18% au total de frais lors de l’investissement puis 0,5% par an
Par exemple, sur un investissement de 1500 euros
frais de souscription à l’entrée : 8% soit 120 €
frais de gestion : 0,5%
Prix de souscription : 208 € le 31/12/2021

Valeur de retrait: 90 % soit 187,2 € le 31/12/2021 (208 – 10% x208) = (208 -20,8 €)

Les frais de sortie des SCPI en AV se font ils uniquement à l’entrée de l’investissement, contrairement à un investissement en direct? ce qui expliquerait la différence de prix entre la valeur de souscription (en entrée directe) et la valeur de retrait?
Est ce que mon raisonnement est exact ? Merci d’avance

[Laits]

Non vous avez juste les frais d’investissement à payer. Dans le cas présent c’est 8%.

Une fois ces 8% retirés de votre somme initiale, le montant restant est investi dans la SCPI.
La valeur de retrait permet de calculer le nombre de parts que vous aurez.
Cela donne donc :
1500 - 120 = 1380
1380 / 187,2 = 7,371
Vous aurez 7,371 parts d’Epargne pierre. Chaque part étant valorisée à 187,2 euros (jusqu’à la prochaine évolution du prix de la part).
Ces 7,371 parts vous donneront un loyer de 80,93 euros par an (7,371 × 10,98). Évidemment ce montant peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Concernant les 0,5% de frais annuels, ces derniers seront ponctionnés chaque trimestre à hauteur de 0,125% du montant total (0,125 × 4 = 0,5%). Cela se traduit concrètement par une réduction de votre nombre de parts.
Pour reprendre le même exemple vous n’aurez plus que 7,334 parts au bout d’un an.
(1380×0,5% = 6,29 // 1380 - 6,29 = 1373,1 // 1373,1 ÷ 187,2 = 7,334).

Le prix de souscription n’est pas à prendre en compte dans le cadre d’un investissement en assurance-vie. Si vous faites le calcul (187,2×100÷208) vous verrez que l’écart correspond aux frais d’investissement de la SCPI en direct (10% pour Epargne pierre). Vous constaterez donc que l’assurance-vie permet d’économiser 2% lors de la souscription. Évidemment cela à un prix, les 0,5% prélevés annuellement.

J’espère vous avoir éclairé!

[Ben8544]

Bonjour mais ils sortent d où ces 1200?

[Laits]

Erreur de ma part. 120 pas 1200 euros.
120 = 8% de 1500

[Ben8544]

Merci ! Vos explications sont claires !

[tomjarod]

merci pour les explications.