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Stategie immo

Bonjour,

J’aurais besoin de l’avis de la communauté…

Je détiens un bien immobilier qui était initialement ma RP puis qui est devenu par la suite un bien locatif. Situé dans un secteur « patrimonial », je ne recherche pas nécessaire une rentabilité à 2 chiffres.

Pour autant, j’hésite à la vendre car j’ai quasiment fini de rembourser le prêt et le locataire quitte les lieux dans un mois. Donc je me dis qu’il serait peut-être temps de prendre une belle plus value. Mais c’est la que je me pose des questions.

Revendre OK, mais pourquoi?

  1. Réinvestir dans un bien immobilier en achetant cash (je trouve ça dommage de ne pas profiter de l’effet de levier du crédit).

  2. Réinvestir avec emprunt (mais cela sous entend d’augmenter mon taux d’emprunt et risque de me bloquer par la suite si je souhaite changer de RP).

  3. Ne pas vendre et conserver le bien (après tout, il est quasiment payé).

  4. AUTRE : C’est la que vos idées sont les bienvenues… peut-être que le cerveau collectif de la communauté me donnera des idées pour optimiser cette plus value ou ma stratégie. Que feriez vous à ma place?

Merci à celles et ceux qui contribueront à ma réflexion

Tout est lié aux objectifs patrimoniaux et à ton profil d’investisseur. Le cas de l’un ne sera pas le cas de l’autre.
La première question à se poser, au delà de la vente est : quels sont mes objectifs ? (besoin d’un revenu complémentaire, d’un capital cash pour un achat, de changer de projet, d’acheter plus gros etc.)

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Sans répondre à ta question car comme le dit @Stephaned ça dépend de tes objectifs, et peut-être un peu hors sujet, juste bien penser à prendre en compte dans tes calculs l’impôt sur la plus-value qui peut bien diminuer le montant de celle-ci selon la durée de la détention…
(Je suis dans le même cas que toi et dans mes premières projections, j’avais zappé ce « petit » paramètre :sweat_smile:).

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Bonjour,
Je suis d’accord avec Anne prends en compte la plus value et les impôts ça pique sévère à partir de 22 ans de détention c’est 0.

Si ton objectif c’est de rester dans l’immobilier et les investissements locatifs pourquoi revendre.

Petit rappel la loi a changé au 1 septembre 2021, je suis passé de -5% d’endettement à +40% sans changé les chiffres et j’ai raté une belle opportunité à cause de ça.
Maintenant pour faire une opération blanche il te faut un revenu locatif = à 3x ton crédit. Si tu trouves ça m’intéresse ^^.
En gros pour un loyer à 500€ on te prête 40000€ de crédit :frowning:

Aujourd’hui tu gagnes 2000€ et que tu as 300€ de crédit pour ta RP tu as le droit à 360€ / mois de mensualité de crédit ( + ou - 86K€ sur 20 ans)
Si tu as 2000 + 500 de location et que tu as 300€ de crédit pour ta RP tu as le droit à 525€ / mois c’est pas la même chose. ( + ou - 105K€ sur 20 ans)
En louant 500€ le nouveau bien tu peux rajouter environ 33K€ à ton crédit)

Et il n’y a aucun intérêt à mettre un apport dans un crédit sauf si l’on a pas le choix, 30000€ de moins sur le crédit c’est comme 30000 à 1.5%, autant les placer à 3 ou 4% c’est assez facilement accessible.

Mon courtier m’a expliqué que les banques étaient un peu plus conciliante pour dépasser l’endettement pour acheté une RP que pour un investissement locatif. Et qu’il valait mieux avoir finis d’investir avant d’acheter sa RP car après cela verrouillé pas mal de chose en tout cas pour moi c’est mort pour 12 ans :frowning: le temps de rembourser un crédit.

Cette époque est globalement révolue, tout demande de prêt nécessite désormais un apport.

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