Stratégie d'investissement immobilier : être locataire avec LMNP ou propriétaire avant LMNP?

Bonjour à tous,

Je suis en train de réfléchir à deux stratégies d’investissement immobilier et j’aimerais beaucoup avoir vos retours.

A horizon 10-15 ans, je prévois de m’installer ailleurs et acheter ma RP. Pour l’heure, je travaille et vis à un autre endroit donc ce n’est pas pour tout de suite. En attendant, je fais en sorte de me constituer l’apport nécessaire pour ce projet.

Avant ce projet RP, deux choix s’offrent à moi :

  1. Etre locataire et donc payer un loyer pendant 10 ans, et parallèlement acheter un appart pour un investissement locatif LMNP financé au max à crédit
  2. Acheter un appart dès maintenant au max à crédit, dans lequel je vivrai pendant 10 ans avant de le mettre en location LMNP

Dans les deux cas, je m’assure que le crédit ne couvre pas tout mon taux d’endettement, de manière à pouvoir emprunter le nécessaire pour ma RP dans 10-15 ans.

Les différents point à considérer que j’ai notés jusqu’à présent sont :

  • Si option 2, l’appart dans lequel je vivrai 10 ans et que je mettrai en location par la suite doit dans tous les cas être acheté avec une logique d’investissement et non pas selon un « coup de coeur »

  • Pour l’option 1, l’achat pour LMNP me permettrait de déduire certains frais (frais de notaire, intérêts, taxe foncière, ameublement etc), ce qui ne sera pas le cas si j’achète pour y vivre
    Note pour ce point : je ne suis pas trop renseignée sur la question et ne sait pas exactement comme ça se passe, vos éclaircissements seraient appréciés

  • Pour l’option 2, j’aurai probablement une possibilité de PTZ que je n’aurai pas si j’achetais pour faire du locatif immédiat

J’ai l’impression que les deux options se valent, mais j’aimerais avoir votre avis.
Est-ce que vous voyez d’autres points à prendre en compte ou des éléments à approfondir ?

Merci pour vos retours !

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Je pense que nous sommes assez nombreux à avoir transformé une RP en bien locatif par la suite.
C’est mon cas et si c’était à refaire je ne suis pas certain de le refaire.

En effet, tu as ici une option 3 que tu n’évoques pas.

Option 3 : Vendre ta premiere RP, acquerir ta nouvelle RP, puis envisager un nouvel achat locatif.
Avantages :
Exoneration totale de frais sur la plus value.
Pas de probleme de niveau d’endettement pour ton achat RP
Pour ta premiere RP tu pourras donc également cibler des biens qui auraient une renta faible si loués, mais qui correspondraient peut etre plus à tes attentes. Vivre 10 ans dans un quartier qui te plait pas, parceque tu penses louer ton appart plus tard, c’est long :slight_smile:

Dans mon cas perso j’ai une plus value de 200K et le simple fait d’avoir transformé mon ancienne RP en bien locatif me contraint maintenant à garder cet appartement pendant une eternité.

Merci pour ton retour !

Intéressant mais de visu je ne suis pas sûre que ce soit l’option la plus pertinente.
Comme le crédit courra toujours à horizon 10 ans, de la vente de la première RP je ne récupérerai dans ma poche qu’un capital relativement maigre qui sera réinjecté ensuite dans l’achat de la nouvelle RP.
Et ce serait relancer un nouveau crédit pour 20-25 ans…

Je crois pas qu’on puisse transférer son crédit pour l’achat d’un nouveau bien non ?

Disons qu’en 10 ans tu aurais déja considérablement avancé dans le remboursement de ton emprunt, te permettant de sortir avec un peu de capital, peut etre une petite plus value et aucune imposition.
Et surtout, une capacité d’emprunt vierge et totalement exploitable.

En face de ca en effet, il y a les frais de notaires, d’agence, et autres, à prendre en compte.

Concernant le transfert du prêt, j’ai cru lire ici et là que ce point pouvait être négociable auprès de certaines banques mais je ne l’ai jamais tenté.

A prendre en compte, si tu envisages du LMNP tu devras de toute facon passer par la case achat/vente/achat/vente au bout de quelques années d’exploitation pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal.

Biensur je ne donne ici que mon avis qui ne vaut pas grand chose.