Taux d’intérêt préférentiel : RP ou locatif ?

Immobilier
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Bonjour à tous,

Nous sommes un jeune couple de 31 et 25 ans, en CDI pour ma part (cadre) et en fin d’étude pour ma compagne (profession libérale). Nous vivons en première couronne a Paris.

A date ma compagne a des revenus de différentes périodes de stage donc pas stable avant septembre 2027. À ce moment la elle gagnera minimum l’équivalent de 60 k brut. Pour ma part je gagne 70K€ brut de salaire fixe.

Nous aurons donc un salaire fixe de 130 K€ brut (8 500 € net).

Nous disposerons de ~115k € (100 k pour moi et 15 k pour elle) fin 2027.

Je dispose avec mon employeur de la possibilité d’emprunter 500 k à 2.4% assurance incluse pour du locatif ou ma RP.

Je souhaite mobiliser cet avantage mais je ne suis pas sûr de la stratégie la plus efficace.

:bullseye: Objectif

  • Constitution un maximum de patrimoine via un investissement locatif, l’achat d’une RP ou autre

  • Cash-flow neutre

  • Effet de levier bancaire maximum

  • Stratégie moyen terme pour maximiser le TRI

:bust_in_silhouette: Profil financier

  • Couple 25/31 ans

  • Cadre et profession libérale

  • 8500€ net/mois à deux

  • Épargne disponible : ~110K€ (mais souhaitons au maximum éviter de l’utiliser en apport)

  • Loyer actuel : 1220€/mois

  • Fin d’un crédit étudiant de 525€ par mois en avril 2027

:houses: Le projet

  • Type : investissement locatif

  • Lieu : pas trop loin de Paris et accessible sans voiture

  • Type de bien : pas encore fixé (appartement, colocation, studio, etc.)

  • Location : plutôt meublée

  • Profil locatif envisagé : étudiant, jeune actif, couple ? à arbitrer selon vos retours

:money_with_wings: Premiers chiffres

  • Simulation sans apport : capacité d’emprunt estimée à ~110K€ sur 20 ans

  • TAEG simulé : 2,4% (hors assurance)

  • Budget total à viser (Frais + travaux inclus) : difficile de le dimensionner

:money_with_wings:Contraintes

  • Nous n’avons pas de permis à date (en réflexion).

  • Nous ne sommes pas manuels au delà du bricolage de base.

Nos principales questions :

  1. Est-ce pertinent de commencer par un locatif alors qu’on envisage d’acheter une résidence principale d’ici 5 ans (budget 500-650k) et donc de perdre le taux préférentiel?

  2. Quel type de bien privilégier selon vous dans notre situation et oú?

  3. Enfin, est-ce qu’un tel projet vous semble réalistes et pertinent, ou pensez-vous qu’il vaut mieux patienter et prioriser une future RP ?

  4. Avez vous d’autres suggestions ou alternatives pour accélérer notre constitution de patrimoine (nous faisons déjà PEA avec ETF, maximisation de l’épargne salariale, PER)?

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@FlorianK

Je vais être un peu cash : je ne grillerais pas un prêt employeur à 2,4 % juste pour faire un petit locatif à 110k, surtout si votre vraie envie est peut-être d’acheter une RP à 500-650k dans 5 ans.

L’avantage de taux est très bon. Justement pour ça, il faut l’utiliser sur le bon actif, pas forcément sur le premier projet disponible.

Le locatif “cash-flow neutre” en région parisienne, accessible sans voiture, sans travaux lourds, avec gestion simple, c’est compliqué aujourd’hui. Pas impossible, mais il faut souvent accepter une contrepartie : ville moins sexy, petite surface très optimisée, coloc, travaux, gestion active, ou rendement tendu. Là, dans votre cahier des charges, vous voulez un projet proche de Paris, accessible, pas trop compliqué, sans apport, pas trop manuel, et qui ne bloque pas la RP. Ça commence à faire beaucoup.

Le plus gros risque, ce n’est pas de perdre de l’argent sur le locatif. C’est surtout de vous bloquer pour votre achat principal ensuite. Même si le bien est “neutre” sur Excel, la banque ne neutralise pas toujours 100 % des loyers. Et avec les règles actuelles de crédit, le taux d’effort reste globalement cadré autour de 35 % et 25 ans dans le cas général. Donc un crédit locatif avant la RP peut clairement vous consommer une partie de capacité d’emprunt.

Je poserais aussi une question un peu directe : pourquoi absolument acheter une RP à Paris / première couronne ?

Parce qu’à 500-650k, vous allez probablement acheter un bien correct mais pas incroyable, dans un environnement qui ne plaît pas à tout le monde : densité, bruit, saleté ressentie dans beaucoup de quartiers, transports saturés, copropriétés chères, charges, taxe foncière, petites surfaces, et politiques urbaines qui peuvent changer fortement le visage de certains quartiers (je le dis de manière politiquement correcte mais chacun aura compris). Paris assume par exemple un objectif de 40 % de logements publics à horizon 2035, dont 30 % de logements sociaux et 10 % de logements abordables. On peut être pour ou contre, mais quand on achète une RP chère, il faut regarder froidement la trajectoire de la ville et du quartier, pas seulement le prestige de l’adresse.

À ce niveau de prix, je me demanderais vraiment si ce n’est pas aussi une forme de pression sociale : “on gagne bien notre vie, donc il faut acheter en région parisienne”. Peut-être que oui, si vous aimez vraiment la vie là-bas et que ça colle à vos boulots. Mais si c’est juste pour cocher la case propriétaire, je trouve ça discutable.

Les prix parisiens restent autour de niveaux très élevés, grosso modo autour de 10k€/m² selon les sources récentes, avec de gros écarts selon les quartiers. À 600k, on ne parle pas d’un palace. On parle souvent d’un appartement avec compromis : surface, bruit, étage, travaux, copro, quartier, temps de transport. Il faut vraiment que la qualité de vie en face vous convienne.

Dans votre cas, j’aurais tendance à faire l’inverse de ce que vous envisagez : ne pas chercher à maximiser l’effet de levier tout de suite, mais garder votre puissance de tir pour 2027-2029, quand ta compagne aura des revenus stables, que le crédit étudiant sera terminé, et que vous aurez une meilleure visibilité sur votre lieu de vie.

Le prêt employeur, je le garderais plutôt pour la RP si vous êtes certains d’acheter. Sur 500k, l’économie par rapport au marché peut être très importante. Sur un locatif à 110k, l’effet est beaucoup moins structurant.

Si malgré tout vous voulez faire du locatif avant, je mettrais des critères très stricts :

bien liquide à la revente ;
pas de travaux lourds ;
rentabilité qui tient avec hypothèses prudentes ;
cash-flow légèrement positif ou au moins neutre après taxe foncière, charges, vacance, compta, assurance, entretien ;
emplacement réellement louable sans voiture ;
et surtout impact limité sur votre future capacité RP.

Sinon, je ne le ferais pas.

Sur le type de bien, avec votre profil, j’éviterais les trucs trop chronophages. Pas de grosse coloc à gérer à distance, pas d’immeuble à problèmes, pas de ville mal desservie, pas de rénovation lourde. Si vous faites quelque chose, plutôt petit meublé propre, proche transport, marché locatif clair, bail classique ou mobilité. Mais encore une fois, seulement si les chiffres passent sans forcer.

Vous avez déjà de bons leviers : revenus futurs élevés, épargne importante, PEA, épargne salariale, PER. Vous n’êtes pas obligés de faire un locatif moyen pour “accélérer”. Parfois, ne pas acheter est aussi une décision patrimoniale rationnelle.

Je ferais d’abord un vrai travail sur votre projet de vie : est-ce que vous voulez vraiment vivre en première couronne/Paris dans 5 ans ? Est-ce que vous êtes prêts à mettre 600k dans la qualité de vie que ça offre vraiment ? Ou est-ce que vous achetez surtout parce que c’est le schéma classique attendu ?

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Merci beaucoup pour avoir pris le temps d’une réponse aussi structuré.

C’est un peu la conclusion à laquelle nous étions arrivé. J’ai l’impression que notre principal levier c’est nos revenus plutôt que passer du temps à faire ce genre de projet.

Par ailleurs, pour compléter sur la RP nous allons probablement acheter plutôt deuxième / troisième couronne parce qu’en effet malgré des bons revenus le rapport qualité prix de la première couronne est largement défavorable.

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De rien.

À mon sens, le message clé de ma réponse initiale tient dans cet extrait :

« À 500-650k, vous allez probablement acheter un bien correct mais pas incroyable, dans un environnement qui ne plaît pas à tout le monde : densité, bruit, saleté ressentie dans beaucoup de quartiers, transports saturés, copropriétés chères, charges, taxe foncière, petites surfaces, et politiques urbaines qui peuvent changer fortement le visage de certains quartiers (je le dis de manière politiquement correcte mais chacun aura compris). Paris assume par exemple un objectif de 40 % de logements publics à horizon 2035, dont 30 % de logements sociaux et 10 % de logements abordables. On peut être pour ou contre, mais quand on achète une RP chère, il faut regarder froidement la trajectoire de la ville et du quartier, pas seulement le prestige de l’adresse. »