Je voulais savoir si quelqu’un avait déjà réussi à obtenir un crédit immo pour l’achat d’usufruit de SCPI.
Le but étant d’acheter 100 ou 200k d’usufruit, de percevoir les loyers pendant 5 ou 10 ans et de faire un gain entre le cout du crédit et la totalité des loyers perçus, tout en bénéficiant de l’amortissement des parts ( donc IS quasi égal à 0 )
J’ai la trésorerie dans ma structure pour effectuer cette opération en cash mais idéalement je préfére emprunter pour maximiser l’effet levier.
En perso avance sur titre.
En pro, emprunt pour achat d’usuf de SCPI étrangères.
J’imagine qu’en pro un contrat de capi peut-être nanti contre un emprunt pour achat d’usuf de SCPI, mais pas encore expérimenté cette solution.
OK merci
Tu as pu donc emprunter en pro pour acquérir des parts de SCPI en USF, c’est vraiment interessant! Tu es passé par un courtier? Quel niveau de taux/durée as-tu pu obtenir?
Enfin comment as tu trouvé les parts en USF? tu as pris la NP en perso? (avance sur titres ou contrat AV)?
Les taux d’avance c’est autour de 4/4,5%. Les assureurs plafonnent souvent à 4 ans et 80 à 100% de la part investie en fonds euros. 60% sur celle en unités de comptes.
Par contre acheter 200/300K€ d’usufruit ça va pas être facile. Il y en a peu à la vente et la plupart du temps, soit le client PM pour l’US l’est en PP pour la NP. Soit l’US est vendue à des institutionnels.
Attention à ne pas créer un déficit du fait de l’amortissement, qui se reporterait trop longtemps du fait qu’en face des SCPI il n’y ait pas d’autres actifs générateurs de valeur ajoutée taxable à l’IS. Car le risque est de ne pas pouvoir se verser les dividendes par la suite. Car on ne peut se verser en dividendes + que le résultat fiscal.
Hello a tous,
Merci pour toutes les infos. Je suis également en recherche de solution pour financer l’achat d’usufruit de SCPI. J’ai une SASU à IS où j’exerce en tant que freelance.
Pour le moment j’ai pu trouver de l’usufruit sur (3-5 ans) LOGIN, Remake, Iroko pour environ 30k.
J’aimerai bien leveraged ma stratégie. Je pensais à prendre un credit conso en perso de 50K-70K chez Bourso sur 5 ans. L’apporter en compte courant de ma SASU et rembourser le credit avec avec les loyers des SCPI. Qu’en pensez-vous?
Pour ceux qui recherche de l’usufruit le plus simple c’est de tisser des liens avec CGP et si possible leur proposer de les remunerer. Par exemple j’ai proposer 1%-2% du montant de l’usufruit à mon CGP.
Hello,
Je vois que mes réponses par email n’ont pas été prises en comptes… Je vous la joint ci-dessous :
J’ai contacté mon contact au CIC, ils ne financent plus en infiné, mais je vais voir avec un copain à qui j’avais fait faire le même montage qui il me semble avait eu un financement à la BRED. Je reviens vers vous.
Il semblerait que ces montages se soient arrêtés avec la hausse des taux. La BRED de mon pote ne finance plus non plus l’USUF en INFINE. La fête est finie pour le moment. Affaire à suivre.
Merci pour ta réponse ! Je vais essayer de financer en faisant sur mes contrats de capi … les taux sont quasi similaire aux banques et la procédure semble plus simple…reste à voir la durée
Je confirme, contact récent avec un courtier PRO qui m’a répondu que c’était mort pour l’USU à crédit !
L’avance reste une bonne option : la plupart des assureur pretent sur 3 ans renouvelables 2 fois donc 9 ans !!
Tactiquement il y a intéret à choisir ceux qui ont les fonds euros les plus mauvais (allez voir les classements!!) car le taux est en général fonds euros + 1% .
Crédit conso : le problème est que c’est souvent limité à 5 ans et les taux sont très élevés sur cette durée : pas forcément une super affaire !!
