Bonjour Ă tous ,
Je vous partage un projet Immobilier Pinel sur lequel je suis en pleine réflexion
J’ai l’opportunité d’acquérir en loi Pinel (rachat d’un contrat Vefa en cours) un appartement livré en décembre en souscrivant un crédit immo par palier.
Le crédit sur 25 ans possède deux mensualités :
Prix de revient de l’appartement (frais de notaire inclus): 245k
Cash flow positif donc de : 1750 euros / an
Calcul « approximatif » de l’imposition sur les revenus fonciers : 750-455(les intérêts du crédit) : 295 euros= 3540/an. En comptant 30% comme taux d’impôt, je paierai donc 1k environ.
Crédit d’impôt après impôt : 4K/an
Au total, l’appartement me rapporte par an jusqu’à la 13eme année : 5750 euros : Crédit impôt + cash flow positif.
« L’inconvénient » est que je n’amorti quasiment rien sur l’appartement : 12K en 12 ans. Lors de la revente , je prend donc le risque de vendre moins cher ( ce qui sera surement le cas dans le neuf) que mon prix de revient et subir une perte qui affaiblirait ma rentabilité globale
Ai-je oublié un élément ? à vos avis ??
Merci d’avance
1 « J'aime »
Bonsoir
Je vais reprendre les éléments et je reviens vers vous demain mais en amortissant peu , oui vous prenez le risque de devoir de l argent à la banque.
De plus le cash flow vous en feriez quoi ?
Bonsoir,
merci pour votre retour.
je pense placer le cash flow positif dans un PEA sur des ETF, ce qui améliorera (je l’espère) la rentabilité.
Bonsoir ,
Voici mes retours :
quelles charges (important ++) ?
Environ 45/mois
mise en gestion ?
Non je gère directement
fond travaux non récupérable à partir de la 5ème année (quote part de 5% du budget de la copro)
Ok je note ce point.
votre âge et projet d’avenir. Je m’explique, j’ai acheté un appart sur 9 ans à 28 ans avec 6000 euros de crédit impôts. 6 ans plus tard j’ai 2 enfants (ass mat, garde a domicile) sans compter la femme de ménage et je dois faire attention à ne pas dépasser la niche fiscale des 10 000 au risque de perdre une partie du bénéfice du crédit d’impôts.
J’ai 36 ans pacsé avec un enfant. J’avais pas connaissance de cette limite des 10K euros ! merci pour l’info.
Merci
Pourriez vous aussi juste nous donner quelques informations immobilières ? Surface emplacement. Comparer a l ancien pour faire une simulation au plus juste
Arutha
Septembre 22, 2022, 9:58
7
Alors pour moi aucun intérêt à réinvestir dans un autre Pinel. Au sein de la même niche fiscale tu peux déjà déduire emploi à domicile, garde à domicile et périscolaire si enfant < 6 ans etc etc.
Il s’agit d’un T2 de 45m2 en dernier étage (2 étages) situé dans le 13 à Meyreuil (13590), résidence fermée avec une place de parking en sous sol : 225K. En ajoutant les frais de notaire et divers frais du crédit on est à 245k en prix de revient (frais de notaire dans l’ancien car c’est un revente sur plan)
Je vais demander à un collègue à moi il habite sur place
Le retour, le prix de l’ancien n’est pas très éloigné du neuf, l’écart est donc réduit.
Ok merci pour ton retour.
En LMNP, la rentabilité serait moins bonne car le prix marché est à peu près équivalent au plafond Pinel (750E /mois).
Du coup, pour le même loyer je gagne en plus la défiscalisation en Pinel.
Pour le plafond à 10K, je risque de le dépasser un peu . Faut que je refasse les calculs précisément
en donnant les paramètres je peux faire la simulation
1 « J'aime »
Volontiers.
De quels paramètres as tu besoin ? Peux tu me donner ton email pour que je puisse te répondre.
Thanks
hhamon
Septembre 23, 2022, 5:55
15
Comment arrivez-vous à dégager du cash flow sur un Pinel ? D’une manière générale, le Pinel oblige à faire un effort d’épargne mensuel. A moins que vous ameniez un gros apport financier sur l’opération ?
Bonsoir,
En souscrivant à un prêt immo par paliers. Les mensualités sont basses pendant 12 ans . ( voir mon premier message)
Alors il arrive par le crédit à palier