courrier de Realt, à ne pas diffuser en dehors : extrait traduit avec l’i.a. :
Objet : Note sur le procès intenté par la ville de Detroit
Date : 16 septembre 2025
Aux alentours du 30 juin 2025, la ville de Detroit a intenté un procès contre 166 entités affiliées à RealToken, ainsi que contre Jean-Marc et Remy Jacobson à titre individuel. Le lundi suivant, la ville a annoncé ce procès lors d’une conférence de presse, le qualifiant de « plus grand procès pour insalubrité de l’histoire de la ville de Detroit ». L’avocate associée de la ville, Tamara York-Cook, a publié sur son profil LinkedIn personnel que le dépôt de ce procès était l’un des moments les plus fiers de sa carrière. À ce jour, la ville n’a apporté que peu de preuves.
La plainte du plaignant était accompagnée de plus de 4 500 pages de pièces jointes censées illustrer des années de contraventions pour insalubrité, d’ordres de correction et d’autres documents supposés appuyer l’accusation selon laquelle les défendeurs n’ont pas respecté leurs obligations d’entretien des propriétés conformément au code municipal. Un grand nombre de ces contraventions concernent des périodes antérieures à l’acquisition des biens par les défendeurs — certaines remontent à 2005 (la première série RealToken date de 2019). Le code municipal prévoit qu’une fois qu’une infraction est constatée, qu’une audience est tenue et qu’un jugement est rendu, le recours consiste à enregistrer un privilège sur le bien concerné. Ce privilège est un document public qui apparaît dans une recherche de titre et permet aux acheteurs potentiels de corriger le problème à l’origine du privilège pour obtenir un titre clair lors de la vente, ou de renoncer à l’achat pour des raisons économiques. La ville n’a enregistré aucun privilège sur les biens affiliés à RealToken, et RealToken n’était pas au courant des problèmes d’insalubrité sur les propriétés concernées, car aucun privilège n’a jamais été enregistré par la ville.
L’argument de la ville est que les défendeurs n’ont pas obtenu les certificats de conformité pour les propriétés concernées, ce qui les empêche de percevoir des loyers, conformément au code municipal. Presque immédiatement après le dépôt de la plainte, la ville a demandé une ordonnance de restriction temporaire sans audience, ainsi qu’une injonction préliminaire visant à empêcher la collecte de loyers directement par les propriétaires des biens. La ville a également demandé une ordonnance interdisant les expulsions pendant plusieurs jours, et le tribunal a accordé cette ordonnance le jour même.
Les défendeurs ont argumenté que bloquer les expulsions est illégal dans le sens que cela empêcherait les défendeurs d’exercer tout droit de possession sur les propriétés afin de leur permettre d’effectuer des réparations.
Bien que la ville ait déclaré devant le tribunal qu’elle ne chercherait pas à recouvrer les amendes antérieures à l’acquisition des propriétés par les défendeurs, les responsables municipaux du service du bâtiment insistent pour que ces amendes soient payées à l’avance avant toute inspection, laquelle permettrait d’obtenir une inspection favorable et un certificat de conformité.
Après deux reports décidés par le tribunal lui-même, les parties se sont présentées pour l’audience concernant la demande d’injonction préliminaire de la ville. Une fois sur place, avec six témoins (dont notre directeur financier venu spécialement de Boston), le tribunal a indiqué qu’il avait omis d’inscrire l’affaire à son ordre du jour — et ce, malgré avoir fixé la date de l’audience en personne plus d’une semaine auparavant. Le tribunal a tout de même accepté d’entendre l’affaire.
La ville a présenté sa déclaration d’ouverture et appelé son premier témoin, l’inspecteur en chef du bâtiment. En plein contre-interrogatoire, la juge s’est levée spontanément et a déclaré que les parties devraient simplement « régler ça » et « discuter de comment le faire ».