Choix entre prêt relais et vente en cascade

[Chloe13]

Bonjour à tous,

J’espère que vous allez pouvoir m’aider!
Malgré mes quelques connaissances, tout est flou!
Je vous explique!

Nous avons signé un compromis pour une maison en Ardèche et avons rapidement mis la nôtre en vente. Bingo, elle a vite trouvé preneur, et hop, un compromis de signé! Ça avance bien!

Nous avions déjà commencé les démarches pour un prêt relais dans notre banque pour l’achat de la nouvelle maison et, ces jours ci, ces offres de prêt (prêt relais) devraient arriver.

Mais, parallèlement, l’acheteur de ma maison devrait recevoir, lui aussi, des offres de prêt relais.

On m’a toujours dit d’éviter le prêt relais et là, on pourrait faire une vente en cascade.

Or, j’ai un capital restant dû de ma maison. Je vais devoir le rembourser suite à la vente de ma maison si je fais la vente en cascade et il ne me restera quasi rien pour faire mes travaux (toiture, rénovation complète)

J’aurais préféré garder mon crédit actuel, continuer à payer ma mensualité pendant quelques années et ainsi avoir de l’argent pour mes gros travaux.

Que faire? La banque va-t-elle m’obliger à le rembourser?
Dois-je attendre mes offres, attendre celle de mon acheteur?

[Gwenael3]

Si tu as un crédit en cours sur ton ancienne maison (que tu vas vendre) je pense que tu devrais aussi regarder si tu remplis les conditions pour un transfert de prêt.

Choisir entre un transfert de prêt, un prêt relais et une vente en cascade dépend de votre situation financière, de vos besoins et de votre stratégie immobilière. Voici une explication de chaque option pour vous aider à faire un choix éclairé :

1. Transfert de prêt :

   • Description : Le transfert de prêt consiste à transférer le prêt immobilier existant d’un bien vendu à un nouveau bien acheté, en conservant les mêmes conditions de crédit (taux, durée, etc.).
   • Avantages : Évite les frais de remboursement anticipé et permet de conserver un taux d’intérêt avantageux si les conditions actuelles du marché sont moins favorables.
   • Inconvénients : Tous les prêteurs ne proposent pas cette option, et il peut y avoir des frais associés au transfert. De plus, le nouveau bien doit répondre à certains critères pour que le transfert soit accepté.

2. Prêt relais :

   • Description : Un prêt relais est un crédit à court terme (généralement 12 à 24 mois) qui permet de financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien. Le prêt relais est remboursé lorsque le bien initial est vendu.
   • Avantages : Permet d’acheter un nouveau bien sans attendre la vente du précédent, offrant ainsi plus de flexibilité et de rapidité dans les transactions immobilières.
   • Inconvénients : Les taux d’intérêt sont souvent plus élevés que pour les prêts classiques, et il y a un risque si la vente de l’ancien bien prend plus de temps que prévu, entraînant des frais supplémentaires.

3. Vente en cascade :

   • Description : La vente en cascade implique de vendre votre bien actuel avant d’acheter le nouveau, souvent en incluant une condition suspensive dans l’offre d’achat du nouveau bien (la transaction ne se finalise que si l’ancien bien est vendu).
   • Avantages : Réduit le risque financier puisque l’achat du nouveau bien dépend de la vente de l’ancien. Cela permet également de connaître exactement votre budget avant de vous engager dans une nouvelle acquisition.
   • Inconvénients : Peut prolonger le processus d’achat de votre nouveau bien, et il y a un risque de perdre le bien souhaité si la vente de l’ancien prend trop de temps.

Quelle option choisir ?

• Transfert de prêt : Si vous avez un taux d’intérêt bas et que votre banque propose cette option, c’est une solution intéressante pour économiser sur les frais de remboursement anticipé.
• Prêt relais : Si vous avez besoin de déménager rapidement et êtes confiant dans la vente rapide de votre ancien bien, le prêt relais offre la flexibilité nécessaire pour acheter avant de vendre.
• Vente en cascade : Si vous préférez minimiser les risques financiers et êtes prêt à attendre la vente de votre bien avant d’acheter un nouveau, la vente en cascade est une option sécurisée.

Chaque situation est unique, il est donc recommandé de consulter un conseiller financier ou un courtier en prêt immobilier pour évaluer vos options en fonction de votre situation spécifique et du marché immobilier actuel.

[Gwenael3]

Alice vends la maison A et achete la maison B, Bob vends la maison B et achete la maison C. Alice paye un crédit sur la maison A. Bob payé un crédit sur la maison B. Quelle est la meilleure solution ?

Dans ce scénario, où Alice et Bob sont impliqués dans une chaîne de transactions immobilières, la meilleure solution dépend de la coordination entre les ventes et les achats ainsi que de la gestion des crédits en cours. Voici une analyse des options possibles :

1. Transfert de prêt

• Pour Alice :

  • Elle peut transférer le crédit de la maison A à la maison B, si sa banque l’autorise.
  • Avantages : Elle conserve les mêmes conditions de prêt, évite les frais de remboursement anticipé et peut bénéficier de son taux d’intérêt actuel.
  • Inconvénients : La maison B doit répondre aux critères de la banque pour le transfert du prêt.

• Pour Bob :

  • Bob peut transférer son crédit de la maison B à la maison C, sous les mêmes conditions que pour Alice.
  • Avantages : Même que pour Alice.
  • Inconvénients : Même que pour Alice.

2. Prêt relais

• Pour Alice :

  • Alice peut contracter un prêt relais pour acheter la maison B avant de vendre la maison A.
  • Avantages : Flexibilité pour acheter la maison B sans attendre la vente de la maison A.
  • Inconvénients : Taux d’intérêt plus élevé et risque si la vente de la maison A prend plus de temps que prévu.

• Pour Bob :

  • Bob peut également contracter un prêt relais pour acheter la maison C avant de vendre la maison B.
  • Avantages : Même que pour Alice.
  • Inconvénients : Même que pour Alice.

3. Vente en cascade

• Pour Alice :

  • Alice pourrait vendre la maison A avant d’acheter la maison B, en utilisant une condition suspensive dans son offre d’achat pour la maison B.
  • Avantages : Réduction des risques financiers, car elle achète la maison B seulement après avoir vendu la maison A.
  • Inconvénients : Cela pourrait retarder l’achat de la maison B, et Bob devrait être en mesure d’attendre.

• Pour Bob :

  • Bob pourrait vendre la maison B avant d’acheter la maison C, en utilisant une condition suspensive dans son offre d’achat pour la maison C.
  • Avantages : Même que pour Alice.
  • Inconvénients : Même que pour Alice.

Meilleure Solution :

Coordination entre Alice et Bob : Étant donné que les ventes et achats sont interdépendants, la meilleure solution pourrait être une combinaison des options ci-dessus, avec une coordination étroite entre Alice et Bob. Voici une stratégie possible :

1. Alice et Bob conviennent d’une date de vente et d’achat synchronisée.
2. Alice vend la maison A avec une date de clôture qui coïncide avec la date à laquelle elle achète la maison B.
3. Bob vend la maison B avec une date de clôture qui coïncide avec la date à laquelle il achète la maison C.

Pour minimiser les risques et assurer une transaction fluide :

• Prêt relais : Alice et Bob pourraient utiliser des prêts relais pour avoir la flexibilité nécessaire si les dates ne coïncident pas parfaitement.
• Vente en cascade : Si les dates peuvent être parfaitement synchronisées et qu’il y a un accord sur les conditions suspensives, cette option réduit les risques financiers.

En résumé, la vente en cascade est l’option la plus sûre mais dépend de la synchronisation parfaite entre les transactions. Si la synchronisation est incertaine, un prêt relais peut offrir la flexibilité nécessaire. Le transfert de prêt est idéal si les conditions sont favorables et les banques l’autorisent. Une combinaison de ces solutions, adaptée aux spécificités des transactions d’Alice et Bob, serait probablement la plus optimale.

[Chloe13]

Nous souhaitons acheter une maison (compromis signé) et vendre la nôtre (compromis signé) mais on n’est pas d’accord avec mon mari!

Mon mari préfère l’option prêt relais pour avoir le temps de faire les travaux, (on pourra vendre notre maison dans 3 mois) et moi, je préfère un crédit plus court et la vente en cascade:
Je n’ai pas envie de m’engager sur 20 ans de crédit et aimerais finir mes 4 ans de crédit tranquillement sans en rajouter.

Voici mes 2 options en pj, prêt relais (papier de la banque ou vente en cascade. (Je sais que je suis sensée dire à la banque que j’ai vendu la maison mais je voudrais quand même comparer et voir quelle serait la différence)

Dans le cas du prêt relais, il me resterait 130000 € pour les travaux une fois la maison vendue.

Dans le cas de la vente en cascade: 77600€

Vente en cascade:

Montant total maison convoitée avec frais de notaire:
536000€

Notre Maison actuelle à vendre (compromis signé)
469000€

536000 - 469000 = 67400€

-25000€ acompte déjà versés notaire

Reste à payer: 42400€

Épargne disponible: 120000€

120000€ - 42400€

Reste pour travaux: 77600€

Et reste la mensualité actuelle de la maison (capital restant dû) de 1290€ pendant 5 ans jusqu’en octobre 2028
Montant total maison avec frais de notaire:
536000€

Maison à vendre (compromis signé)
469000€

536000 - 469000 = 67400€
-25000€ acompte déjà versés
Reste à payer: 42400€

Épargne disponible: 120000€
120000€ - 42400€
Reste pour travaux: 77600€

Et reste la mensualité actuelle de la maison (capital restant dû) de 1290€ pendant 5 ans jusqu’en octobre 2028

Quel serait le coût de 3 à 4 mois de prêt relais en gardant la même somme pour les travaux: 77000€

[Gwenael3]

Le supplément de coût pour un prêt relais de 315 000 € avec un taux d’intérêt de 3,8% est :

Pour 3 mois : 2 995.82 €
Pour 4 mois : 3 994.42 €
Pour 1 an : 11 970 €

Ce supplément sera selon tes choix soit un apport personnel plus important, soit à financer dans le prêt, soit déduit de votre budget travaux.

Le principal piège dans un prêt relais, c’est qu’on ne connait pas toujours la véritable durée du relais et c’est ce qui augmente les frais.

Mon avis personnel : si c’est possible l’idéal pour réduire les frais est de faire la double vente le même jour (pourquoi pas dans le même cabinet notarial) (besoin de réunir les 3 acquéreurs/vendeurs) mais cela impliquerait que les travaux dans votre ancien logement soient faits après la vente.