Diversification via SCPI, mais comment?

Stratégie patrimoniale 📊
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Hello tout le monde !

Depuis quelques temps je m’interesse à l’optimisation de mes finances personnelles car à part l’achat d’une RP et de l’argent sur différents comptes basiques (PEL, Livret A) je n’avais absolument rien mis en place.

Depuis j’ai ouvert un PEA pour investir sur des ETF capitalisants avec la répartition suivante :

  • 75% S&P500
  • 20% STOXX600
  • 5% TOPIX

Maintenant je me pose la question de la diversification. Je me suis renseigné sur les SCPI car je souhaiterai ne pas être investi à 100% en bourse.

A travers mes différentes lectures (ce forum, Epargnant 3.0, Investissez votre Eparnge) dont certaines encore en cours, je me pose pas mal de question.

Prémière question : quelle enveloppe utiliser ? Une assurance vie ? via Louve Invest ? autre chose ? Pour moi l’avantage successoral de l’AV n’est pas un sujet auquel je pense. Est ce qu’il y a d’autres intérêts à passer en AV plutôt qu’en direct ? Quels sont les intérêts justement de passer en direct ?
Même s’il me reste encore une capacité d’emprunt, je ne compte pas investir à crédit.

Deuxième question : la liquidité en SCPI ? Par endroit j’ai cru comprendre qu’il nest pas toujours évident de revendre ses parts et en même temps en Assurance vie la liquidité est garantie par l’assureur. J’ai un peu de mal à saisir ce point.
Si je passe en AV et que dans 15 ans je veux vendre mes parts l’assureur à une obligation de racheter mes parts si au bout d’un certain délai elles ne trouvent pas preneur ? Si je fais fausse route, alors en quoi consiste cette garantie ?

Troisième question : Si j’opte pour une AV, est ce qu’il en existe permettant de se positionner à 100% en SCPI ? Est ce risqué sachant que je suis déjà exposé aux marchés boursiers via le PEA et que je ne maîtrise pas les autres produits que sont les fonds monétaires, les obligations etc …
Que deviennent les loyers perçus ? Ils sont automatiquement réinvesti dans la SCPI ?

Quatrième question : Sur Louve Invest je vois que sur chacune des SCPI proposées il y a un minimum d’investissement (exemple 5k€ sur Transition Europe). Si j’opte pour cette SCPI la première fois je serais obligé de mettre 5k€ mais par la suite je peux DCA avec un montant plus faible chaque mois ?
Idem sur une AV, si j’opte pour une AV qui propose la même SCPI, j’aurais ce même ticket d’entrée sur mon premier versement, mais après je pourrai DCA sur un montant plus adapté à ma situation ?

Dernière question : Dans le choix des SCPI, en prendre une seule qui est diversifiée, Remake Live par exemple est suffisant, ou vaut mieux la couplée avec un Iroko Zen par exemple ? Sachant que les deux sont sur des secteurs diversifiés et en Europe.

Aujourd’hui j’ai 31 ans, et mon but n’est pas forcément de percevoir des revenus suplémentaires dans l’imédiat, mon objectif est plutôt de construire un capital qui me permettra d’ici 15/20 ans minimum de me verser une rente mensuelle.

Merci d’avoir lu jusqu’au bout et merci d’avance pour vos précieuses réponses !

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Salut, je note que ta répartition sur le world correspond exactement à un msci world. Pourquoi ne pas te concentrer sur qu’un seul etf pour avoir - de frais, - de ligne ?

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Hello Nicolas !

De mémoire il n’y a que deux ETF World éligibles sur PEA, l’Amundi à plus de 500€ la part, trop élevé pour mon DCA, et l’iShares qui est relativement jeune, moins de 3 mois et donc un encours sous gestion beaucoup plus faible, et j’ai cru comprendre qu’il valait mieux privilégier les ETF avec un encours relativement élevé.

Et puis avec mon broker, passer 3 ordres par mois me coûte 4€ plus cher que de passer un seul ordre du même montant global.
Sur 20 ans ça me fait perdre 1500€ dont 600€ d’intérêts composés. Pas suffisant pour m’inciter à aller sur une seule ligne.
Sauf si demain ma capacité d’épargne mensuelle évolue et me permet de prendre l’Amundi ou que l’iShares performe sur la durée et augmente son encours.

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  1. L’intérêt c’est de ne pas te faire imposer sur les loyers et de les réinvestir. En direct, tu as des loyers (imposés) qui tombent sur ton compte chaque mois.
  2. Alors là je sais pas mais perso j’ai des part d’immorente sur AV et c’est impossible à vendre.
  3. Ben oui tu fais bien ce que tu veux si tu veux tout mettre en scpi, tu peux. Les loyers sont en général versés sur un fond euro à réinvestir, ou réinvesti directement selon l’AV.
  4. Oui, si le montant est au moins égal au prix d’une part, évidemment. (mais à te renseigner au cas par cas pour chaque scpi).
    Sur AV, tu mets ce que tu veux, il n’y a pas de minimum de ticket d’entré et tu peux acheter des fractions de parts.
  5. Remake et iroko (celle ci n’est pas dispo en av) sont très proche. Tape plutôt sur une ancienne solide (activimmo) ou des secteurs différents (santé, commerce, résidentiel etc…).
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Merci pour ton retour Ludovic !
Pour le moment ma crainte avant de faire quoi que ce soit c’est de comprendre cette histoire de liquidité garantie, pour pas me retrouver avec des SCPI impossible à revendre…
Pour l’histoire du DCA ça me paraissait logique de pouvoir le faire avec un montant inférieur au ticket d’entrée, mais je préfèrais m’en assurer :sweat_smile:

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Sur Linxea, pas de soucis pour la revente, par contre, tu dois savoir qu’il peut y avoir une commission si tu revends trop vite. Si tu veux investir en SCPI, dis-toi que c’est pour 10 ans, si tu souhaites déjà anticiper la liquidité de ton investissement au moindre sursaut des marchés, pose-toi la question, est-ce que c’est le bon investissement pour toi ?

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J’ai bien conscience qu’un investissement en SCPI est uniquement à prévoir sur du long terme, ce n’est pas un soucis pour moi et ce que j’envisage.
Malgré cela avant d’investir j’aime bien savoir où je mets les pieds.

Je ne crains pas les sursaut du marché, je compte sur le temps pour rattraper les chutes qu’il pourra y avoir. En revanche un jour ou l’autre je finirai par revendre mes parts, et j’ai pas envie que cela prenne plusieurs mois voir années pour m’en séparer.

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Voici les réponses à ces questions concernant ma situation à adapter pour ton cas :

En fait cela dépend de ta situation fiscale. L’assurance vie sera surtout utilisée pour réduire l’imposition de la part des loyers en France, quand ils sont imposés en direct. Mais cela dépend de ton TMI, et de la composition de la SCPI que tu vas choisir (Europe, France). Et bien sûr de la disponibilité de la SCPI que tu vas choisir en assurance vie.
J’ai du direct : Iroko, Corum, mais également de l’AV : remake.
Quoi qu’il en soit, je pense que la question de l’enveloppe vient après avoir choisi sa ou ses SCPI.

J’ai une approche plus « immobilière Â» des choses. Pour moi il s’agit vraiment de vendre un actif immobilier. On parle bien de part, mais cela n’a rien a voir avec une action.
Quand on vend un bien physique on n’est pas sur de vendre : secteur, prix, état du bien, acheteur intéressé etc… Et cela peut prendre plusieurs mois.
Pour apprécier la liquidité d’une SCPI il faut la comparer à la vente d’un bien en direct.
Comme un bien physique on ne peut vendre que si l’on a un acheteur, mais on a plusieurs avantages : on touche toute la France et la vente se fait « toute seule Â», on peut fractionner la vente, un papier Ă  envoyer et le processus suit son cours. LĂ  aussi cela peut prendre plusieurs mois si personne ne souhaite acheter.
Je pense donc qu’une SCPI reste plus avantageuse quand il s’agit de vendre, en terme de facilitée, que pour un bien physique.
En assurance vie, l’assureur vous rachète immédiatement les parts, mais l’assurance vie peut poser quelque contraintes comme une pénalité avant 3 ans ou pour certaines ne pas verser l’intégralité des loyers perçus par part, par exemple.

Oui certaines le permettent : Linxea Sprit 2 par exemple, mais seulement après arbitrage, pas au versement. Verser sur le fond en euros puis arbitrer 100% SCPI fonctionne bien et est sans risque.

Cela dépend des conditions de chaque SCPI et de ton assurance vie.
En direct on met le ticket d’entrée puis on peut acheter des parts individuelles.
En AV en général il n’y a pas de ticket d’entrée.

Je recommanderais diversifier. Pas plus de 5 SCPI différentes en direct néanmoins pour faciliter les impôts.

Si ton objectif est de toucher une rente d’ici 15/20 ans alors la question de la vente et de la liquidité devrait être secondaire : tu souhaites garder tes parts pour toucher les loyers tu ne devais donc jamais vendre à priori.

Beaucoup ici penseront qu’aller sur de la nue-propriété est la bonne option dans ce cas là, mais j’ai préféré opter pour la pleine possession de mes parts, pour réinvestir les loyers là où je le souhaite et gérer par moi même les intérêts composés ainsi créés.

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Il existe l Amundi ewld qui est distribuant et qui coûte 31€ . Ça pourrait être pas mal. Et pour les dividendes distribués , tu les réinvestis avec ton prochain investissement programmé, comme ça ça ne te coûte rien de les réinvestir

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Autre avantage souvent moins lu : le caractère capitalisant de l’assurance vie permet de limiter l’imposition. Vous touchez les loyers bruts que vous pouvez d’emblée réinvestir dans l’assurance vie et capitaliser ce que vous auriez payé en IR ou en PS lors d’une détention en direct.

La seule contre partie reste les frais sur encours de l’AV (soit au mieux 0.5% annuel pour spirit 2).