J’aimerai me lancer dans l’investissement d’un premier bien en LMNP (longue durée, ville moyenne) mais dans le contexte politique actuel et le flou quant au PLF 2024 (Projet de Loi de Finance) je me demande si c’est le bon moment ou s’il vaut mieux attendre l’officialisation dans les mois à venir pour y voir plus clair?
Car j’ai décortiqué le rapport des propositions de réforme de la fiscalité locative (publié en mai 2024 par Annaïg Le Meur, députée En Marche, que vous pouvez trouver ci-joint https://www.info.gouv.fr/upload/media/content/0001/11/63206ab0cf86146c6b1ea9db025fde1fed0f3bef.pdf ) et ce qui en ressort est que le LMNP au régime réel va perdre son avantage fiscal. En effet, l’amortissement sera toujours possible mais sera ajouté à la plus-value lors de la vente du bien, ce qui nous fait payer beaucoup plus d’impôts et qui rend donc ces projets immo beaucoup moins rentables et moins intéressants… Voici un example concret pour constater les dégâts :
Vous possédez un bien immobilier acquis à 200 000 € amortissable sur 20 ans. 10 ans plus tard, vous revendez le logement 260 000 €. Avec le régime réel, vous avez déjà pu amortir 100 000 €. Et grâce aux 10 années de détention, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur le calcul de l’impôt sur la plus-value, et d’un abattement de 8,35 % sur le calcul des prélèvements sociaux. Calculons notre imposition au moment de la vente.
Situation actuelle :
Plus-value = 260 000 € - 200 000 € = 60 000 €
Impôt sur le revenu = 60 000 * 0,7 * 19 % = 7 980 €
Cotisations sociales = 60 000 * 0,915 * 17,2 % = 9 442,8 €
À l’heure actuelle, on payerait 17 422,80 € d’impôts.
Situation post réforme (réintégration de l’amortissement dans la plus-value) :
Plus-value = 260 000 € - (200 000 € - 100 000) = 160 000 €
Impôt sur le revenu = 160 000 * 0,7 * 19 % = 21 280 €
Cotisations sociales = 160 000 * 0,915 * 17,2 % = 25 180,8 €
On payerait 46 460,80 € d’impôts.
Si le PLF 2024 est promulgué, on paierait dans ce scénario presque 30 000 € d’impôts supplémentaires lors de la revente.
Cette différence considérable affecte nettement la rentabilité du projet, surtout dans mon cas avec un emprunt conséquent et un cash flow négatif car j’aurais une grosse mensualité car j’aimerais contracter un emprunt sur le moins d’années possible afin d’accroître ma richesse le plus rapidement possible en répétant l’opération après la revente.
Je sais qu’on parle de réforme du LMNP depuis des années mais honnêtement on en a jamais été aussi proche qu’aujourd’hui et cela s’annonce concret et applicable prochainement…
Qu’en pensez-vous?
Merci 
