Nouvel investisseur avec 50k en cash et un projet immo

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour,

En tant que néophyte du monde de la finance, je cherche conseil quant à la bonne stratégie à adopter pour faire croître mon patrimoine.

Je suis ingénieur software freelance de 35 ans revenu en France en 2023 après 10 ans passés à l’étranger. J’ai, à ce jour, une épargne de 50k € que je garde afin de me constituer un apport pour acheter notre résidence principale (marié, un enfant) en empruntant max 300k. Ce projet immo devrait se concrétiser en 2025/26, après 2 ou 3 bilans, afin d’avoir matière pour demander un prêt auprès d’une banque (pas imposable en France depuis 10 ans).

Cependant, en tant qu’indépendant, et sans avoir cotisé à la retraite en France durant de nombreuses années, il est impératif pour moi de préparer l’avenir sans tarder, mon objectif étant d’atteindre un capital de 1,5M€ dans 25 ans. Ma stratégie initiale était d’attendre d’avoir mon prêt immo avant de commencer à investir sur les marchés. Mais, en regardant les vidéos de Mounir, j’ai maintenant l’impression que c’est la pire des stratégies et qu’il faudrait que je commence sans plus tarder.

Je pensais peut-être dans un premier temps garder 20k de matelas, investir les autres 30k (stratégie 60/40 ou 50/40/10) en DCA sur un CTO afin de pouvoir retirer des fonds pour l’apport le moment venu (malgré la flat tax), puis continuer à investir tous les mois. Une fois le prêt obtenu, je pourrai varier les enveloppes (PEA, AV, PER? (TMI de 30%))

Ma capacité de sortie de fond (investissement + logement) est de 4000 € / mois. Je paye actuellement un loyer de 1800 €, ce qui fait que je peux investir 2200 € / mois dès aujourd’hui. Ensuite cela dépendra des mensualités du prêt immo.

D’ailleurs, en faisant une petite simulation, je me suis rendu compte qu’il serait plus rentable d’emprunter sur 25 ans afin d’avoir plus de capital à investir tous les mois dès maintenant, plutôt que d’emprunter sur 10, 15 ou 20 ans. Les intérêts générés après 25 ans d’investissement, après déduction des intérêts du prêt, sont bien plus important pour un prêt de 25 ans alors même que le prêt est plus cher. Il est même intéressant de voir que la deuxième option la plus rentable est d’emprunter sur 10 ans, puis ensuite sur 20 ans, et enfin sur 15 ans (contre toute attente).

Qu’en pensez-vous ? Est-ce une bonne stratégie ou bien il y a mieux à faire ? En répartissant mieux mes actifs ? En combinant d’autres enveloppes ? En combinant plus astucieusement avec le prêt immo ?

Merci d’avance pour vos conseils.

Si ça vous intéresse, je vous mets le détail de ma simulation. Les paramètres sont les suivants:
PrĂŞt: 300k Ă  3,5%
Intérêts des investissement: 5% annuel
Capital injecté (logement + investissements): 4000€/mois

Plus-value après 25 ans (intérêts des investissement - le prix du prêt):
Prêt sur 10 ans: 334 143,20 €
Prêt sur 15 ans: 227 864,41 €
Prêt sur 20 ans: 322 539,69 €
Prêt sur 25 ans: 625 993,63 €

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Tu compares des échéances très différentes !
Je pense qu’il faut raisonner en patrimoine net sur une période de temps correspondant à la durée d’habitation envisagée dans le logement :slight_smile:

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Bonne stratégie. La loi des intérêts composes fait que effectivement tu as intérêt d investir le plus rapidement et d avoir le prêt immobilier le plus long. 1/préserver ton cash, 2/effet levier du prêt immo.
5% de retour sur 25 ans est realiste avec bonne chance de préserver le capital. La Q pour toi sera l allocation actions vs obligations. Beaucoup de détails à considérer dont

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Tu as raison, les chiffres montrés sont les plus-values brutes. Pour ce qui est de la période nous pensons y rester pendant au moins 25 ans mais sait-on jamais, que se passerait-il ai nous décidions de vendre avant la fin de remboursement du prêt. Ça complique le calcul selon la portion d’intérêts déjà payés et les conditions d’un éventuel nouveau prêt pour une autre RP. En tout cas je pense que 25 ans restent plus avantageux vu l’écart énorme (presque x2) entre 25 et 10 ans.

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-Le moins d’apport possible sur ta RP - 25y
-Conserver une epargne de précaution de bon niveau (20k pour ton niveau de revenus me parait faiblard pour un profil à 50k net par an, surtout tant que le sans risque rémunère 3% net)
-DCA mensuel PEA, j’aime bien le ishares pea world sur bourso pour les frais de courtage offerts
-allocation que tu pourras ventiler Ă  ta guise sur divers ETF quand tu commences Ă  avoir une vraie somme investie
-prendre date sur une assurance-vie, le contrat servira surtout dans le temps quand le PEA sera au plafond, pour la transmission, et surtout pour réduire la volatilité de ton patrimoine financier (oblig scpi et autres classes non dispo sur PEA)
-éviter le CTO parce qu’avec ton niveau de revenus risque réel de donner la moitié de ta perf à l’etat… malheureusement nécessaire si tu veux faire un peu de stock picking US…

Nb : pas fan du tout d’exposer au marché action ton apport futur, j’irais sur un fonds euro d’un contrat d’assurance-vie pour ça, horizon < 5ans la bourse en gestion passive c’est du poker même en 60/40,

Cest un avis personnel.

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entièrement d’acord avec tous les points de C_est.
j’ajoute l’importance de connaitre les conditions si rachat anticipé du pret, les conditions de rénégociation si on assiste à une baisse durable des taux et retour vers 1.5%. Il faut vraiment avoir une clarité absolue sur ces points au moment de la signature du pret.
Avec une rénumération demandée de 5% tu dérisques déjà pas mal ton investissement, donc une allocation 100% actions n’est pas idéale, simuler un panachage avec fonds euro pour optimiser l’allocation enréduisant la volatilité au max pour un rendement cible de 5%. Et ne pas céder à la tentation de vouloir surperformer

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Oui, finalement je ne vais pas prendre le risque d’exposer mon apport au marché, tu as raison.
Pour ce qui est d’une AV en full fonds euro, je n’ai pas l’impression que ce soit plus rentable que mon épargne actuelle:

  • 23k sur un livret A (3% net) au plafond
  • 15k sur un CEL (2% brut - flat tax) au plafond
  • 12k sur un LDDS (3% net) au plafond
  • 2k sur un CSL (0,5% brut - flat tax)

De ce que je vois, les AV ne proposent guère plus de 2% brut sur fonds euro sans UC. À la limite je pourrais fermer le CSL pour une AV, mais le reste ne bougerait pas.

Pour les futurs placements, en effet l’idée est de faire:

  • de l’ETF diversifiĂ©e au niveau gĂ©ographique et sectoriel depuis un PEA (50%)
  • de l’obligation, scpi et autres depuis une AV (40%)
  • de la crypto et matières premières (10%)
  • du stock picking US au compte goutte depuis un CTO (ou AV c’est possible?)

Le tout en DCA mensuel.

Merci beaucoup pour tes conseils !

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C’est noté en ce qui concerne le prêt.

Pour mes investissements, l’idée est en effet de rester prudent en diversifiant mes placement le plus possible. Je remets le détail de ma stratégie ici (partagée dans ma réponse à C_est):

  • de l’ETF diversifiĂ©e au niveau gĂ©ographique et sectoriel depuis un PEA (50%)
  • de l’obligation, scpi et autres depuis une AV (40%)
  • de la crypto et matières premières (10%)
  • du stock picking US au compte goutte depuis un CTO (ou AV c’est possible?)

« Avec une rĂ©numĂ©ration demandĂ©e de 5% tu dĂ©risques dĂ©jĂ  pas mal ton investissement, donc une allocation 100% actions n’est pas idĂ©ale, simuler un panachage avec fonds euro pour optimiser l’allocation enrĂ©duisant la volatilitĂ© au max pour un rendement cible de 5%. Et ne pas cĂ©der Ă  la tentation de vouloir surperformer Â»

Si je comprends bien, une fois l’AV lancée avec des UC, je pourrai combiner avec un fonds euros qui deviendra plus intéressant et qui me permettra d’avoir plus de sécurité.

Merci beaucoup pour tes conseils !

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De ce que je vois, les AV ne proposent guère plus de 2% brut sur fonds euro sans UC. À la limite je pourrais fermer le CSL pour une AV, mais le reste ne bougerait pas.

Tu n’as pas dû bien regarder :grin:
Tu peux facilement trouver un fond euro avec du 4/4.5% net sur une bonne AV pour 2024/2025 et cela sans UC
Quant au taux du livret A et LDDS à 3%, c’est à l’instant T et ça va bientôt baisser donc je ne serais pas si définitif dans mon analyse