Bonjour à toute la communauté Finary !
C’est un plaisir de vous lire tous les jours et c’est sur mon cas un peu personnel (désolé d’avance 
) que j’ai envie de vous amener aujourd’hui afin d’avoir vos impressions.
J’aimerais que ce sujet soit le plus simple à lire et qu’il aille au but le plus rapidement possible.
Mon patrimoine (hors Epargne de Précaution) se rapproche petit à petit d’un « persona » comme le suivant :
- Portefeuille ETF sur PEA et AV : 60%
- Crowdfunding Immobillier : 30%
- Crypto: 10%
La question n’est pas de vous demander qui du PEA ou de l’assurance-vie est l’enveloppe boursière capitalisante la plus performante. Les avis divergents, mais de manière générale le consensus est en faveur du PEA, en raison de frais et d’une fiscalité plus douce.
Mais quelle enveloppe privilégieriez-vous si votre objectif était ensuite d’aller lever de la dette afin de faire de l’immobilier locatif ? Si je pose cette question, ce n’est pas anodin, surtout en ce qui concerne ce fameux apport de 10% ou 20% qu’on doit tous apporter.
Dans mon cas, il y a quelques mois, j’avais commencé à me dire :
« Pas de soucis garcon, garde ces fameux 10% ou 20% d’apport sur des livrets liquides type Livret A ou LEP, comme ca tu les injectera dans ton projet »
Puis ma réflexion a évolué grâce au crédit Lombard :
« Mais c’est génial ce truc. Je vais finalement mettre ces 10 ou 20% sur mon PEA pour avoir un max de performance et dès que mon projet arrivera, j’aurais qu’a faire du Lombard. Mon TRI me remerciera plus tard »
Puis en poussant encore ma réflexion :
« Merde ! J’ai mon PEA sur Bourse Direct et ils ne proposent pas de Lombard. Du coup, pas d’effet de levier via ce dispositif sur cette épargne-là… Me reste au moins mon portefeuille d’ETF sur mon AV sur lequel je peux demander une avance, c’est la même chose ! »
Et ainsi de suite…
"En fait mon gars, dans l’objectif de préparer un investissement locatif, s’exposer aux marchés boursiers via ETF, c’est mieux de le faire via son AV et non son PEA. Tu perds un tout petit peu de performance via les frais (0.5%) et la fiscalité à la sortie (TMI) mais l’effet des « avances » compensent largement, surtout pour financer l’apport de 10-20%. Le TRI à l’air d’être beaucoup mieux
"
Et finalement →
« Par contre, qui dit « avance », dit remboursement dans un délai de 3 ans renouvelable une fois (voir deux). J’ai une idée de géni
Finalement, j’en suis arrivé à la conclusion de pouvoir « théoriquement » faire des investissements locatifs financer à 100% voir 110% tout en maximisant le TRI de mon épargne. Ça revient à mettre son cash comme apport et profiter du différé de remboursement pour " se refaire " sauf que le TRI serait moins bon.
Pour finir, j’ai l’impression que dans l’objectif de faire du locatif en y mettant le moins d’apport et dans un souci de maximiser son TRI, construire son exposition aux marchés boursiers est peut-être plus intéressant via l’AV que via le PEA. J’ai l’impression que le Lombard n’est pas proposé par la majorité des courtiers et que quand il l’est, les ETF ne soient pas des produits éligibles…
Est-ce que certains d’entre vous valident cette réflexion ?
Victor 