SCI familiale - Enfants mineurs - Crédit immo

[Drom]

Bonjour à tous,

Avec ma femme, nous sommes en train d’acheter à crédit une résidence secondaire/locative (avec de très faible revenus annuels max 10K).

Toutes les banques nous ont refusé le crédit, sauf une mais nous demande de créer une SCI avant d’émettre les offres.

Finalement, nous avions pour projet de commencer à donner aux enfants, c’est donc peut être une bonne nouvelle.

Je suis en train de valider le crédit avec la banque et d’ouvrir la SCI familiale avec tous nos enfants et je me pose de nombreuses questions….

• Le capital social, on met 1€ pour tous enfants compris ?
• Les livrets A des enfants sont pleins (nous avons déposé de l’argent il y a plus de 18 mois suite à une donation familiale ne sachant pas quoi en faire), pouvons-nous considérer que c’est un présent d’usage et non une donation aux enfants ? Pouvons-nous utiliser cet argent pour payer l’apport personnel de la SCI ? Pouvons-nous utiliser cet argent pour compenser les dettes de la SCI qui seront élevées ou réaliser de futurs travaux ? Si c’est les enfants qui paient l’apport personnel, comme cela se traduit pour la SCI et dans la répartition des parts ?
• Nous souhaitons immédiatement démembrer le bien en gardant l’usufruit et en donnant la nue-propriété aux enfants,
• C’est la SCI qui achète le bien, nous allons l’incorporer dans la SCI, comment ça fonctionne ?
• Quels sont les points que je ne dois pas oublier dans les statuts ? avez-vous des statuts types ?

En fait, je suis perdu, c’est très technique, je ne sais pas par quoi commencer et j’ai peur d’oublier un détail et d’avoir à republier des statuts, et sans les statuts la banque n’émettra pas les offres de prêt.

Merci de votre éclairage.

[Julien405]

Bonjour,

Le capital social de 1€ me parait léger. En général celà tourne autour des 1000€ avec 10000parts à 0,01€. Maintenent rien n’empeche le 1€ qui est le minimum légal.
Ce que tu risques en ayant un capital social de 1€, c’est qu’à la première facture qui arrive, tu devras faire des avance en compte d’associé pour payer (cad, tu mettras de l’argent depuis ton compte perso et disposera alors d’une avance). Les parts seront distribuées au prorata de ce que chacun à mis (ou reçu en cadeau).

• avant de considérer l’utilisation du livret A de tes enfants pour payer des travaux, je te donne 2 infos:
  1/ l’argent que tu as pu déposer sur le compte de tes enfants leur appartient, tu ne peux pas en disposer librement si ce n’est pour leur bien en tant que tuteur légal.
  2/ quand tu veux utiliser l’argent de tes enfants, notamment pour de l’immobilier, tu risque d’avoir besoin d’une autorisation du juge des famille qui va veiller à ce que tes enfants soient protégés. De même lorsque tu voudras avoir recours à un crédit pour eux.
  Ce qui implique donc que tu fais porter un endettement à tes enfants alors qu’ils n’ont pas encore commencé leur vie active et sera donc pris en compte le jour où ils voudront faire un crédit pour acheter leur maison par exemple…Etant moi même parent et ayant déjà eu en tête de faire une SCI avec mes enfants, je me suis ravisé en attendant qu’ils aient un age plus avancé (genre 18 ans…)
  Bref tu l’auras compris l’utilisation de l’argent sur les livret A de tes enfants (cad leur argent) n’est pas forcement une bonne idée. Maintenant pour répondre dans l’ordre de tes réponses:
• Oui, tu peux créer une SCI à 1€ de capital social, les parts de la SCI seront réparties en fonction de l’apport de chacun des associés
• L’argent mis sur le compte d’un enfant peut il être un présent d’usage. Si le montant est modéré en fonction de vos moyens OUI (par exemple 100€ pour un noel ou anniversaire par exemple) sinon se sont les 22950 du livret A → NON, il s’agit d’un don manuel qu’il convient de déclarer aux impôts (il n’y aura pas de droit car il y a un abattement de 31 865 € tous les 15 ans pour les dons manuels)
  -Oui tu peux utiliser cet argent pour l’apport dans la SCI, sous réserve que se soit dans l’intérêt de l’enfant (il se peut qu’il faille demander l’avis du juge des famille)
• Oui, en tant qu’associé, cet argent peut servir à payer les dettes de la SCI, il conviendra alors d’enregistrer l’alimentation en argent frais de la sci dans le compte d’associé de l’enfant
  Par contre le nombre de part n’évoluera pas.
• NON le démembrement du bien n’est pas possible (enfin c’est pas l’objet), car vous n’êtes pas propriétaire du bien, seulement de la SCI. De ce fait, le bien restera en pleine propriété. L’usage du bien par l’un des associés peut être possible toutefois.
• Le SCI pourra acheter un bien comme n’importe quelle personne, le bien fera parti du patrimoine de la SCI.
• pour la rédaction des statuts, tu peux trouver sur internet plein d’exemple mais je te conseille de les rédiger avec ton notaire, c’est plus rassurant

En esperant que ce « petit » mail t’aidera…C’est une formidable aventure!!!

[Drom]

Un grand merci pour ce retour.

Je vais réagir à quelques points :

@Julien405

NON le démembrement du bien n’est pas possible

J’avais compris que l’avantage justement des SCI était d’anticiper les successions, donc je me suis peut être mal exprimé. Je comprends démembrement non, mais possible de donner les parts sociales c’est ça et utiliser les 100K/enfant tous les 15 ans ? ou j’ai vraiment rien compris. La notion de nue propriétaire/Usufruitier n’est pas possible en SCI ?

@Julien405

pour la rédaction des statuts, tu peux trouver sur internet plein d’exemple mais je te conseille de les rédiger avec ton notaire, c’est plus rassurant

J’ai demandé à mon notaire, je viens de recevoir la convention d’honoraire 3800€, j’avoue que ça m’a un peu calmé, je vais passer par un site en ligne avec juristes, beaucoup beaucoup moins élevé, espérons que le résultats soit là.

@Julien405

Ce que tu risques en ayant un capital social de 1€, c’est qu’à la première facture qui arrive, tu devras faire des avance en compte d’associé pour payer

Tous les mois nous (papa/maman) allons devoir compenser, même payer toutes les factures. Du coup je ne comprends pas la différence entre les avoirs d’entrée dans le capital social et passer par un compte d’associé ?
Chaque enfants aura un compte ? c’est un vrai compte ou une ligne comptable ?

[Julien405]

Oui les SCI tu vas pouvoir anticiper la succession mais pas en démembrement du bien mais en démembrement des parts. …
Le principe du démembrement c’est de séparer l’usufruit cad l’usus (droit d’utiliser) et le fructus (droit de percevoir les fruits/revenus) de a nue propriété Cad l’abusus (droit de disposer du bien, Cad vendre). Dans le cas des parts sociales, vous conserveriez usufruit et donc les revenus potentiels de vos part sans en conserver la propriété. Le point fiscal intéressant c’est un texte de loi ( je n’ai plus son numéro) qui stiplule qu’à l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reforme en franchise de droit. Dans ce cas les enfants récupéreraient la pleine propriété hors succession. Donc oui c’est faisable mais sur les parts, pas sur le bien. Et oui en utilisant l’abattement de donation de 100k possible tous les 15 ans

Concernant les comptes de la sci, il faut la voir comme une copropriété, chacun en a une partie, chacune en tire profit et paie en fonction de ses tantièmes (ici nb de parts)
Si tu veux optimiser ta fiscalité, il faut que tu rajoutes de l’argent pour payer les dettes, travaux etc…tout ce que tu rajouteras au delà de ce que tu dois ira créditer en bonus ton compte d’associé/copropriétaire. Ce qui fait que tu pourras récupérer cet argent (a condition que les comptes de la sci te le permette) sans fiscalité puisque que c’est du trop versé. Par contre ça va créditer une dette chez tes enfants puisqu’ils n’auront pas payé leur part…

[Drom]

Je te remercie pour tous tes conseils.
Je vais avancer, pas à pas en espérant avancer dans le bon sens et sans trop d’erreur de débutant…

[Julien405]

Pas de soucis, si on peut aider et fais nous un retour d’expérience, ça vaut le cout