1.3 M€ en immo locatif (je suis moi même locataire)
700 k€ en ETF S&P 500 + stock picks
0€ de crédit
J’ai la trentaine, marié, nous gagnons 12k€/mois net de charges et d’impôts. Nous pouvons raisonnablement espérer 30k€ de primes diverses par an. On reçoit environ 3,5k€/mois net de loyer. Mes dépenses tournent autour de 7k€/mois en lissant les vacances etc… En faisant la somme, je peux mettre de côté environ 130k€/an.
Ma question est la suivante, j’ai bien conscience que mon patrimoine est totalement sous optimisé car nous n’avons pas contracté de crédit. J’aimerais remédier à cela sans pour autant vendre mes biens ou en racheter d’autres car je trouve que l’on est déjà assez exposé à l’immo. Dans cette mesure est-il pertinent de faire appel à une banque privée ? Que pourrais-je faire si j’arrive à lever un peu de dettes au vu de ma situation patrimoniale ? Je ne veux pas de truc « plan plan » type bonds ni d’actif trop taxé à la sortie. L’idée étant d’équilibrer un peu avec les ETFs car je vais rapidement être sur-exposé à mon sens.
si tu souhaites lever de la dette sans nouvel immo:
créer une SCI IS: faire un crédit avec celle ci pour te racheter tout ton immo.
Avec désormais 2 million de cash tu pourras par exemple ouvrir une AV ou contrat capitalisation luxembourgeois avec possibilité de lever 2M de plus à réinvestir.
Ca te ferais direct 4M qui travaille et toujours 1m3 d’immo mais plus fiscalisé. La boule de neige devrait pas être la même.
Tes 130k annuel, pour combler déficit sci si besoin, et rembourser l’emprunt sur lombard dans 1er temps
Sur le papier ok
Y a t il vraiment des personnes ayant réalisée ce genre d’opération?
Mais est ce que les banques acceptent de financer le rachat d’immobilier à soi même?
J’ai une banque privée que je ne sollicite pas bcp, pour l’instant ce qu’elle m’a proposé c’est d’ouvrir des AV et PER à des frais que vous connaissez
Si vous arrivez à faire ce genre de montage je suis preneur de la méthodologie
Et la crypto? Vous y avez pensé ? Avec un budget comme le votre ça pourrai etre tres rentable pour vous… mais il faut bien prendre le temps de comprendre dans quoi vous mettez les pieds.
Merci pour tes conseils. Effectivement je veux activer du levier, peut-être pas à ce point car je serai malgré tout limité par la règle des 33% non ? La vente à moi même est effectivement une option, l’idéal pour moi serait de faire de l’ in fine sur plus de 10 ans. Par contre je ne comprends pas l’intérêt d’une SCI à l’IS pourquoi pas à l’IR ? Ces biens sont actuellement loués meublés en LMNP, il faut voir si c’est compatible avec une SCI ?
Ce que je vais dire est très personnel mais je vais expliquer rapidement mon scepticisme:
La crypto est purement spéculative (je pense que c’est un fait)
A la vitesse où progresse la technologie et la capacité de calcul, je ne suis pas certains que dans 20 ans l’algorithme de la block-chain soit toujours incrackable.
Même si ça reste sûr d’un point de vue algorithme, on est jamais à l’abri non plus d’une réglementation plus dure, voir même une interdiction de détention dans une ère où les états ont envie de savoir tout ce que vous faîtes.
Pour ces raisons, je ne suis pas très chaud. De manière général, je n’ai pas envie de mettre des billes dans des actifs « purement » spéculatifs même si j’ai bien conscience que ce sont les retours les plus importants quand ça marche !
Et comment trouver un bon cpgi ? Faut-ils les payer par heure travaillée ou se rémunèrent-ils avec une com ?
L’avantage de lmoobilier détenu en directe est de pouvoir démembrer pour transmettre très tôt (avant 41 ans pr ma part) ce qui évite énormément d’impôt de transmission ds mon cas et de préserver la limite de transmission des 100k tous les 15 ans
Je ne connais pas les règles de transmission des sociétés et s’il y’a une sorte de demembrement
Ce sont des arguments qui peuvent s’entendre, (même si je ne suis pas trop d’accord avec le « purement spéculatif »), mais avec un capital comme le votre vous n’avez pas grand chose à perdre à mettre 10 ou 20 000€ dedans.
Si vous vous trompez, et que la crypto continue d’exploser, au moins vous ne serez pas complètement sur la touche.
Si vous avez raison, vous ne perdrez qu’un faible pourcentage de votre portefeuille …
Au vu du profil du titulaire de ce poste ainsi que son besoin, le risk/reward d’un placement en crypto monnaie n’est pas compatible surtout si 0 connaissance. Par contre une allocation de 0.5/1% sur du BTC pour profiter à la fois de la volatilité de l’actif ainsi que son profil dit " réserve de valeur " peut être une solution à étudier.
Pas de 33% dans le cas d une société à l IS
Et dans votre cas les 33% en perso est toute relative et peut être dépassé sans trop de soucis
Pour l In fine, à voire
Vous ne pourrez pas faire une OBO d’ un bien perso vers une SCi à l IR qui revient à de l endettement personnel
Essayez peut être avec une SARL de famille avec l option à l IR, mais je doute que se soit faisable
Pour réaliser une OBO, il faut un but patrimoniale, pas uniquement fiscale
Pas de meublé dans une sci à l IR puisque c est une activité commerciale
