33 ans expatrié au Canada - Immo ou Bourse?

Bonjour,

Je réfléchis sérieusement à la meilleure manière de faire fructifier mes économies et j’aimerais obtenir des conseils adaptés à ma situation.

Je suis un Français de 33 ans résidant à Montréal depuis un an, et voici mes actifs :

  • Un appartement en France, dont il reste 159 000 EUR à rembourser sur 23 ans à un taux de 1,1%. Il génère un faible mais positif cash flow en LMNP.
  • J’ai 50 000 EUR (74 000 CAD) répartis entre CELI, REER, Livret A, PEA, etc.
  • J’épargne en moyenne 1 700 EUR par mois (2 500 CAD), soit 50% de mes revenus.

Je prévois de rester au Canada encore au moins deux ans, et plus si affinité.
À mon retour en France, j’aimerais acheter une maison (budget 350-400K EUR) sans vendre mon appartement, ce qui semble complexe en raison des critères des banques français (70% des loyers).

Je suis intéressé par le mouvement Barista Fire et souhaite utiliser mon endettement de manière efficace pour créer un patrimoine et des revenus passifs pour l’avenir.

J’ai plusieurs options en tête :

  • Investir dans un appartement à Montréal pour la location. Avantage : utiliser mon endettement au Canada. Inconvénients : réduction de mon apport pour l’achat d’une maison en France, questions fiscales françaises sur les biens étrangers, gestion à distance.
  • Acheter un autre bien locatif en France : difficile car cela réduit ma capacité d’emprunt en France et les impôts canadiens sur les biens français sont très élevés.
  • Tout placer au Canada en attendant : mes comptes d’épargne (CELI, REER) sont déjà pleins et les investissements sont lourdement taxés (50% sur plus value). Pas d’effet de levier, donc où investir ?
  • Tout placer sur mon PEA en France pour le long terme, sans effet de levier.

Avez-vous des expériences en tant qu’expatriés ou investisseurs à partager ? Est-il judicieux d’investir dans un pays sans être certain de s’y établir sur du long terme ?
Comment générer de l’effet de levier sans avoir acheté de résidence principale ?
Dans ma situation, est-il préférable d’utiliser l’effet de levier ou de conserver de l’apport pour une maison ?

Merci pour vos conseils et retours d’expérience :pray:

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Salut Joseph, as tu envisagé la piste du CELIAP si ton CELI et REER sont déjà au plafond max?
Autres points plus personnel je verse tout les mois un montant de mon salaire canadien sur mon compte bourse direct dans mon PEA en passant par wise pour éviter des frais astronomiques
Une chose a prendre en compte je trouve c’est le taux de change entre le CAD et l euro

Bonjour Josey,
Il me semble que l’on ne peut pas faire de dépôt sur PEA lorsque l’on n’est pas résident fiscal en France.
Le PEA risque d’être clôturé.

Bonjour Gabriel,
Merci pour ton retour!
Après vérification, le fonctionnement du PEA reste inchangé pour le non résident fiscal d’un pays coopératif. Un retrait est possible à tout moment, il entraîne la clôture du plan si réalisé avant la 8ème année. De même, un versement est possible à chaque instant sauf si un retrait a déjà été réalisé après 8 ans.
La liste de ces Etats et territoires non coopératifs (ETNC) étant: Guatemala, Niue, Brunei, Iles Marshall, Nauru et Botswana.

Donc ouf, je n’en fais pas partie :smile:

Salut Paul,
Merci pour ta réponse!
Le CELIAPP fait partie des éventualités, mais encore une fois c’est plafonné à 8,000 CAD or j’ai déjà 12,000 CAD à placer et plus encore d’ici fin d’année (avant de recommencer à remplir CELI et REER).
De plus, le CELIAPP ne me semble intéressant que si rompu pour un achat immobilier. Or je me pose justement la question de la fiscalité d’un bien Canada une fois rentré en France (est-ce que cela est décompté de la capacité d’endettement en France? Est ce que les impôts canadien changent une fois sortie du territoire? La France va t-elle me taxer en supplément sur ce bien? Quid de la gestion d’un bien depuis l’étranger)…
Bref beaucoup de questions :joy:

Ce qui est sur c’est que si je ne franchi pas le pas d’un achat immo, je vais surement tout envoyer vers mon PEA via WIZE comme tu le fais !