Je partage mon montage pour montrer qu’il est encore possible de faire de belles opérations avec les SCPI, même dans le contexte actuel de taux élevés.
Comète (sans frais d’entrée, Europe + international)
Remake Live (sans frais d’entrée, France/Europe)
Transition Europe (frais 10 %, immobilier durable européen)
Répartition équi-pondérée.
Hypothèses de rendement
Exemple à titre pédagogique – les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
Pessimiste : 5,5 % → TRI net 4,23 %
Neutre : 6,5 % → TRI net 8,01 %
Optimiste : 7,2 % → TRI net 12,06 %
Sans revalorisation du parc immobilier, TOCF >95%, bail moyen > 7 ans
Pourquoi ça fonctionne
Revenus à 85 % étrangers → fiscalité prélevée à la source, très faible imposition en France.
Déductibilité des intérêts d’emprunt → neutralisation de la fiscalité sur les SCPI françaises.
SCPI jeunes → rendement encore élevé (même si probablement amené à se normaliser).
Résultat : malgré un taux de crédit à 5,35 %, on obtient un montage qui génère un TRI supérieur à 8 % dans le scénario neutre, avec diversification Europe et cashback en bonus.
Comme quoi, même aujourd’hui, les SCPI à crédit peuvent rester de très bonnes affaires si on choisit bien ses supports et qu’on optimise la fiscalité.
Neutre a 6.5% de rendement ? C’est un rendement brut je suppose? Les nouvelles SCPI ne vont pas délivrer 7% pendant 20 ans, d’ailleurs leurs cibles long terme c’est dans les 5,5%
Perso en SCPI je considère que 5,5% c’est déjà le haut du panier
En effet, il s’agit d’un rendement brut de fiscalité. En net de fiscalité française on tourne autour de 6,15% qui devient un net de fiscalité grâce aux intérêt d’emprunt déductible.
TD
Iroko Zen : 7,32% brut/ 6,15% Net de fiscalité étrangère /5,36% supernet - Objectif supernet 5,5%
Remake live : 7,5% brut/ 6,18 Net de fiscalité étrangère/ 5,46% Supernet -Objectif supernet 5,5%
Comète : 11,18 brut/9,39 Net de fiscalité étrangère/9,39% Supernet -Objectif 8%
Transitions europe: 8,25 brut/6,75% Net de fiscalité étrangère/6,75% Supernet -Objectif ?
Dans mon calcul Neutre j’ai donc pris :
IZ rendement 6,15 %
RL rendement 6,2%
Comète rendement 7%
Transitions europes 6.7%
Pour moi ce scénario reste neutre sans valorisation de part et en dimunant légérement les TD de certains acteurs et en considérant que d’autre garde leurs agilités.
Je reste dubitatif un credit de 5,8% TAEG pour investir dans du 5.5% net mais au moins vous ne prenez pas de revalorisation de part comme tous les courtiers dans leur montage car il peut qu’il n’y ait aucune valorisation pendant de nombreuses années.
Vous avez omis l’effort d’epargne dans votre analyse, il est de combien par mois?
Comme je le dit le 5,5% net c’est si j’etais impacté par la fiscalité française et avec les intérêts d’emprunt je ne le suis jamais jusqu’a la 23-24 ème années. En réel j’ai donc un net qui tourne autour de 6,5%.
L’effort d’épargne mensuel est de 784-670=114 euros
J aimerai bien que comète soit sans frais mais ce n est pas le cas
Pourle reste je trouve la demonstration trop ambitieuse en terme de rendement sur 25 ans
J’ai lu un article justement ou certains galéraient pour revendre leurs parts de SCPI des années plus tard.
C’était à un point qu’il étaient obligés de passer par des sites internet pour faire de gré à gré avec des gens au prix évidemment d’une grosse décôte.
Donc attention certains néo sont attirantes… qu’en sera t-il dans 20 ans ?
Ok je vois vu que la part de biens en France represente une petite partie, elle est couverte par les intérêts.
Mais vous partez du principe que le rendement va rester le même alors qu’au début de la SCPI le rendement est au plus haut et ensuite il retourne a la moyenne quand la SCPI grossi.
Et plus la SCPI est grosse plus il est difficile de maintenir des rendements au dessus de 6%
On verra bien, j’aime prendre des risques. J’ai un profil plutôt agressif et je n’ai aucun problème à m’exposer. Je vous tiendrai informés des TRI.
Comme je le dis, je ne suis pas devin, et vous non plus. Je ne garantis rien : j’expose simplement des théories et je spécule comme nous tous. Mais j’ai relativement confiance dans mes données pour tenir sur le long terme. Vous rirez si ça foire, et je serai heureux si ça marche.
Oui, pas de problème pour 25 ans sans apport.
Les frais de garantie sont inclus dans le prêt, et le nantissement également. J’ai un apport initial de seulement 167 euros grâce au cashback.
Les frais de remboursement anticipé s’élèvent à 1 % du capital restant dû.
Emprunter à 5,8 % pour obtenir un TRI supérieur à 4 %, c’est équivalent à faire un investissement locatif dans un studio, avec tous les frais et les galères que ça engendre dans une grande ville. Personnellement, sans mettre d’apport, je n’ai rien trouvé autour de chez moi avec un TRI supérieur à 5 % sur 25 ans.
De plus, cet investissement me permet ensuite d’obtenir des conditions plus avantageuses pour un crédit en résidence principale.
Ce poste fait égalemét éco a la video de finary si on prend purement les chiffres, il est parfois plus interessant de faire du locatif et qu’avoir sa RP
Les 1% d IRA changent beaucoup de choses .
Je veux bien refaire les calculs de mon côté pour en discuter avec toi après, juste besoin de savoir sur quelle hypothèse de duree de detention tu te bases pour ton calcul de TRI a 8%
le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt se fait uniquement sur les SCPI française pas sur les européennes. Si une SCPI fait les deux ça sera au prorata…
Ma situation
Opération mise en place
SCPI sélectionnées
Hypothèses de rendement
Exemple à titre pédagogique – les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
Pourquoi ça fonctionne
Résultat : malgré un taux de crédit à 5,35 %, on obtient un montage qui génère un TRI supérieur à 8 % dans le scénario neutre, avec diversification Europe et cashback en bonus.
