Pour fêter mon 28ème anniversaire et mon célibat’, je viens de signer le compromis de vente pour une maison et je suis actuellement en train de faire des études de projets avec les banques.
Projet :
Maison négociée à 128 000€
Frais de notaire à 10 500 €
Estimation des travaux : 40 000 €
En prenant tout en compte, on arrive à 180 000€ environ
Epargne disponible :
Livret A : 22 950€
LDDS : 12 000€
Compte courant : 10 000€
Epargne non disponible :
PEA : 17.500€
LEP : 10 000€
Assurance vie : 5.000€
Ce que je compte faire :
Utiliser les 35 000€ d’épargne disponible comme apport
Utiliser les 10 000€ du compte courant pour les frais de notaire
Faire un crédit sur 20 ans (taux d’endettement à 31,9%)
Garder le LEP en épargne matelas
Questions :
Est-ce que je laisse 10 000€ sur mon compte courant ou je les place sur un support tampon (lequel?)
Est-ce que ça vous semble être une bonne idée ou une énorme bourde (pourquoi?)
Si vous avez des conseils, des remarques, ou quoi que ce soit d’utile, je suis preneur !
Merci à ceux qui prendront le temps de lire et de répondre.
As-tu une idée des taux proposés par les banques pour ton projet?
Selon moi, je partirai sur 25 ans pour un achat comme ça et je demanderai de simuler avec plusieurs apports pour voir ce qui est le plus rentable pour toi. Tu peux soit maximiser ton taux à 33/35% soit te garder de la marge pour la suite si tu as d’autres projets immo derrière.
Dans tous les cas, je pense qu’il y aura une marge de renégociation si les taux continuent de baisser donc mécaniquement, ton taux d’endettement peut s’améliorer ainsi. On préconise une renégociation tous les 1% mais dans la réalité, on peut faire un peu moins surtout si tu comptes garder longtemps ta maison.
J’avais renégocié mon emprunt après 4 ans 1/2 en passant de 1,45% à 0,65% et l’opération était rentable après 16 mois. Après rien ne t’empêche de sécuriser le meilleur taux possible tout de suite.
Pour les travaux, essaie de regarder en fonction du type de travaux mais les banques financent à 0% la rénovation énergétique. L’état le fait aussi.
Tu as aussi le 1% patronal qui finance 40K€ qui peut être intéressant vu le taux proposé. Il faut voir si ton entreprise adhère à cela par exemple.
Ca complexifie les dossiers d’avoir plusieurs prêts mais c’est rentable.
Pour l’instant je suis à 3,15 % sur 20 ans et 3,30 % sur 25
J’avoue ne pas comprendre l’intérêt de partir sur un prêt de 25 ans si on a les moyens de faire moins, ça fait certes de plus grosses mensualités mais au final tu paies moins ?
« L’avantage » (si ça en est un) c’est que les taux sont tellement élevés actuellement que ça ne peut qu’aller mieux !
La banque me propose l’éco-PTZ mais il faut que ça soit fait par des entreprises RGE (délais plus longs et devis plus chers)
Action logement me propose 10 000 € à 1,5 %
Pour les travaux j’ai :
Isolation par l’intérieur
Isolation des combles perdus
Potentiellement une toiture (elle ne fuit pas mais elle a 75 ans)
Electricité entière à refaire
Un peu de plomberie
Potentiellement changer le chauffage au gaz par un poêle à granulés
Sur 25 ans à 3,3, tu es à une mensualité de 750€/mois environ dont 70K€ d’intérêts
Sur 20 ans à 3,15, tu es à une mensualité de 860€/mois environ dont 52K€ d’intérêts
Si tu as un salaire de 2 500€/mois par exemple, ton taux d’endettement est soit de 30% pour 25 ans soit 34,5% sur 20 ans soit la limite.
Si tu places ces 110€ en bourse à environ 10% sur le S&P 500 par exemple, tu auras accumulé 83 530,57€ dont 57 130,57 d’intérêts au bout de 20 ans (a condition que le S&P500 délivre bien ces 10% bien entendu).
Donc soit au bout de 20 ans, tu as remboursé ta maison mais tu n’as pas mis de côté.
Soit au bout de 20 ans, tu as remboursé en partie ta maison (il te reste environ 40K€ de restant dû à rembourser) mais de l’autre côté tu as 83K€ que tu auras placé. Donc tu peux limite rembourser ton crédit et il te reste encore 43K€.
Encore une fois, la bourse est moins sure qu’un crédit à taux fixe mais bon.
Tout dépend des projets futurs dans l’immobilier si tu en as et de ton envie ou non d’affecter cette différence sur un crédit immo ou sur autre chose (épargne ou loisirs). Si tu penses avoir une petite augmentation de salaire et que tu veux acheter un studio pour du LMNP, tu seras content d’avoir une marge de manœuvre !
On pense aussi souvent avoir une maison pour la vie mais la durée moyen de détention d’un bien étant de 10 ans, il faut donc penser à l’après. J’imagine que ce tu ne l’auras pas quand tu auras 80 ans même si bien sûr cela peut arriver. On garde plus longtemps une maison de manière générale mais sait-on jamais (enfants, mutations…)
En vrai, actuellement j’ai le PEA de chez Fortuneo sur lequel je place 500€ par mois et c’est vrai que de prendre sur 25 à la place de 20 me permet « d’assurer » de pouvoir continuer.
Par contre, ça veut aussi dire que pendant 5 ans je vais continuer de payer 750€/mois au lieu de pouvoir faire un nouveau crédit immobilier (pour les études d’un potentiel enfant par exemple) ou autre revenu locatif.
C’est un calcul à faire, mais pour la curiosité je vais demander une étude sur 25 ans, merci !
Pour les travaux je viens de découvrir ce site, je te conseille d’aller voir pour les aides: https://www.aidesauxtravaux.fr
Même si une entreprise RGE est plus cher, si tu peux avoir un PTZ et une aide de l’Etat, ça vaut clairement le coût
En ce qui concerne le prêt, un taux à 3,30% que tu pourras renégocier plus tard et encore plus sur une « petite » somme de 138000€ (hors travaux) c’est clairement ma préférence et je prendrai ça avec l’apport le plus minime possible.
Tu as rempli ton Livret A et LDD à 28 ans ! C’est génial bravo à toi ! J’aurai aimé faire pareil.
Tu as tout intérêt pour moi à éviter de le mettre en apport après ces efforts.
Il est toujours préférable, selon moi, de garder un maximum d’argent de côté pour les autres investissements ou projets que ce soit en bourse, immo, crypto, voyages, mariage, voiture etc.
Aussi rappel toi que ton appartement tu ne vas peut-être pas le garder 25 ans. C’est même peu probable si tu fondes une famille plus tard. Dans ce cas tu le revendras donc 20 ou 25 ans de prêt au final c’est important seulement selon 2 cas de figure :
1 - Le capital que tu auras investi pour rembourser la banque à la revente
2 - Le capital que tu auras garder pour te permettre d’autres choses, notamment d’autres investissements potentiellement plus rentable (ce qui est quand même courant au-dessus de 3,3%)
C’est là qu’il faut choisir ce qui est le plus important pour toi
Je pense faire une simulation sur 25 ans avec l’apport minimum, alors, pour garder un maximum de côté comme tout le monde semble me le conseiller !
Pour ce qui est des investissements ou projets, je garde mon PEA chez Fortuneo avec 500€/mois, je suis un peu trop frileux pour la crypto, j’avoue qu’un LMNP pourrait être sympa ou de la SCPI, les voyages sont couverts par mon 13ème mois, il faut que je me renseigne sur quoi faire pour éviter d’avoir un matelas trop gros qui dort sur mes comptes !
C’est une maison de 100m2 avec 3 chambres (possibilité 4 en récupérant les combles), pour l’instant je suis célibataire et sans enfants donc j’ai prévu large
Je sais que pour certaines personnes 3-4% ce n’est pas élevé, mais compte tenu du prix des logements actuellement, ça l’est malheureusement…
Sans trop rentrer dans les détails : mais il arrive parfois que la personne rencontrée souhaite plutôt acheter un bien commun choisi ensemble rénover décorer etc … plutôt que d’emménager dans celui choisi avant de s’être rencontré …
Vu comment tu gères très bien jusque là, il est évident que tu as le choix entre 2 bonnes décisions
En effet à 100m2 peut-être que tu vas la garder 20 ans
Je reste quand même d’avis que 3,30% (re-négociable dans le futur en plus) ce n’est pas grand chose par rapport au rendement d’autres actifs.
Par exemple ton PEA sur Fortuneo, ne serait-ce pas plus intéressant de mettre tes 35000€ directement dessus ? (avec un DCA de 2-3k par mois pour lisser)
Si tu supportes le risque, un ETF World ou S&P 500 te rapportera en théorie et avec la forte volatilité qui va avec, 8% par an. Si c’est quelque chose que tu es prêt à accepter c’est beaucoup plus intéressant que de réduire les frais de ton prêt immo.
Autre chose: est-ce que tu as bien négocié avec ta banque un remboursement partiel anticipé gratuit ?
Si c’est le cas, alors tu peux mettre le minimum d’apport aujourd’hui et si dans quelques années tu « regrettes » de ne pas avoir mis plus, tu fais un remboursement partiel pour réduire la part d’intérêts.
Ainsi tu peux te donner du temps pour voir l’avenir sur l’immobilier: renégocier ton prêt pour un taux inférieur ou rembourser partiellement pour réduire les intérêts
J’ai opté pour le PEA de Fortuneo car il n’y a pas de frais pour un virement de 500€ par mois, pour faire un DCA plus élevé je pense que ce n’est pas forcément le meilleur plan, mais c’est à étudier en effet !
Je suis pour l’instant en 75% S&P 500 et 25% World (500€ par mois, 3 mois sur le S&P 500 et 1 mois sur le World et le fait un roulement)
Pour l’instant c’est juste une étude, j’ai jusqu’à début janvier pour signer avec la banque, mais si c’est faisable, je vais essayer !
Le seul problème avec cette banque, c’est qu’elle ne propose pas la carte Platinium (que j’ai actuellement chez ma banque) et qu’elle veut me faire passer sur une Gold (moins pratique pour les assurances, voyages et les vacances) ou sur une World Elite (2 fois plus chère), donc je vais continuer à prospecter un peu même si les taux semblent moins bons chez la concurrence.
L’avantage, c’est que si je garde pas mal d’apport, je peux toujours mettre cette maison en location et acheter un bien en commun après.
Après l’achat d’une maison en couple, ça sous-entend qu’on se connaît déjà depuis quelques temps, ça ne se fait pas sur un coup de tête 1 semaine après la rencontre, donc j’aurais déjà la maison depuis un certain temps !
Sur Fortuneo c’est 0,35% de frais sur ton ordre au-delà du premier de 500€/mois
0,35% de 35000 c’est 123€ juste au moment de l’arbitrage. Autant dire que fasse à 8%/an de rendement, c’est tellement négligeable qu’il ne faut pas y réfléchir plus que ça.
Je ne te dis pas d’investir la somme sur ton PEA mais les frais ne devraient pas être le blocage
Soit investir la somme sur le PEA
Soit garder pour un achat locatif type LMNP
Soit garder pour investir en SCPI
Soit investir en crypto (je ne suis pas fan de la crypto)
J’ai les clés de la maison mi-février, en fonction de ce qui me restera de côté j’investirai à ce moment-là, mais il faut que je vois dans quoi investir !
Dans ce monde là, Si tu trouves ce meublé à 50K, je pense que nous t’inviterons quand même à faire du crédit (effet de levier) pour placer tes 50K ailleurs
Je viens de trouver un petit meublé à 55 000€ loué à 450€ par mois, mais le problème, c’est que si je prends ma RP sur 25 ans avec un taux d’endettement à 35%, je ne pourrai pas bénéficier de l’effet de levier pour un logement en location !
