Achat en grande quantité de biens immos

[Zion]

C’est gentil merci, je veux bien @AntonL. Tu peux ajouter [email protected], merci !

[andre12]

Je suis un ouvrier proche du smic. Je n’ai donc pas les finance pour sortir des millions d’un coût. Et attention, les 40K€ que je dois dépenser, c’est uniquement pour les matériaux. En passant par un pro, je suis plus proche de 200K€.

Actuellement, je suis à 1300€ de cashflow super net (pas d’impôt car déficit foncier énorme).

[Zion]

Je ne te dit pas de facon binaire de faire ou 100% toi ou 100% artisans, mais plutot de faire les 2, a hauteur de tes capacités.

Mais si tu juges que tu ne peux pas, tu es le mieux placé pour savoir

[Clement267]

Il a un parking de 115 places ?

[Nicolas578]

SAlut, est-ce que tu aurais ce fichier excel à nous passer par hasard ?

[Frederic115]

Séduisant comme base de réflexion mais tu éludes complètement ce qu’il y a de plus important : la fiscalité !
Alors certes tu vas générer beaucoup de déficit fiscal au début… mais faut pas oublier la CSG à 17,2% et l’IS sur le patrimoine foncier…
Je suis non imposable sur mes revenus car ils sont largement sous le seuil de l’imposition de la 1ere tranchepar contre je paie quasiment 2,000 € d’impot rien qu’en CSG… alors je n’imagine pas si au lieu d’avoir 2 appartement en location j’en avais une 10aine… bon après 155 bien valorisés… c’est de la science fiction ou alors tu monte une agence immobilière et tu es ton propre client (tu fais les transaction et la gestion locative).

[AntonL]

Content de voir que le sujet suscite de l’intérêt !
La question était : la limite du taux d’endettement à 35 % empêche-t-elle l’achat en grande quantité de biens immobiliers ?

Je propose donc de revenir sur ce point étape par étape. D’abord quel est l’objectif : générer un patrimoine ou des revenus mensuels ? Si l’objectif est de générer un patrimoine détenir 30 biens immobiliers n’est pas une fiction.

Je m’explique : lors de l’achat d’un bien il y a deux stratégies possibles : soit l’opération est intéressante d’un point de vue du cashflow soit d’un point de vue patrimonial. Personnellement je m’inscris plutôt dans la deuxième catégorie.

Je table sur une augmentation annuelle de la valorisation du bien de 4 %, tandis que je ne m’attends pas à ce que le loyer augmente de plus de 3 % (inflation). Ainsi ma rentabilité se réalisera lors de la revente (potentielle) du bien et non sur le cashflow généré chaque mois. Cette vision présente un autre avantage : elle privilégie l’investissement du minimum de temps dans la gestion du bien durant sa détention.

Dans mes opérations je consacre énormément de temps au choix du bien non pas parce que le prix est un problème mais parce qu’il doit être une véritable perle rare en termes de qualité. Je n’hésite pas à acheter au-dessus du marché tant que le bien possède des caractéristiques rares et évidentes qui garantiront sa surévaluation par rapport au marché dans 20 ans (hauteur sous plafond, luminosité, belle vue, emplacement, bâtiment haussmannien, etc…)

Ainsi je peux dormir tranquille et je m’épargne du temps de gestion. Même si je gère actuellement seul mes biens car j’en ai très peu je pourrais parfaitement déléguer cette gestion à une agence si les lois sur le squat venait à évoluer. Je n’ai pas à m’inquiéter d’un dégât des eaux ou d’une mise en péril du bâtiment. Donc d’un point de vue purement patrimonial il n’est pas impossible de gérer des dizaines de biens. Acheter un bien tous les six mois pendant 20 ans me semble réalisable mais l’immobilier doit être une passion ça ça fait aucun doute.

Maintenant si l’objectif est de générer du cashflow on entre dans le domaine de la pure fiction. Les biens les plus rentables sont aussi les plus risqués ce qui rend leur gestion beaucoup plus chronophage même si déléguée à une agence. A ce niveau la il faut être à plein temps dessus.

Ensuite concernant la fiscalité il y a selon moi trois points importants :

1. Le type de fiscalité
2. L’impact de la fiscalité
3. L’évolution de la fiscalité

Le type de fiscalité est le point le plus crucial. Dans une optique d’achat de très grande quantité de biens immobiliers il est impératif que la majeure partie de la fiscalité soit concentrée sur les revenus et non sur le capital. En achetant des biens successivement le déficit est maintenu et les impôts sur les revenus restent très faibles. Cependant le capital lui ne fera qu’augmenter et en cas d’imposition sur la fortune immobilière ce serait un problème.

L’impact de la fiscalité est le deuxième point important. En effet cet impact doit être mis en perspective par rapport aux revenus et non en valeur absolue. Si vous générez 60 000 € de loyer chaque année payer 2 000 € d’impôts est négligeable au vu des sommes en jeu. Il vaut mieux avoir une structure efficace pour l’achat de grandes quantités de biens même si cela implique de payer davantage d’impôts afin de gagner du temps.

Enfin puisqu’on est en France… l’évolution de la fiscalité est le point particulièrement noir pour l’immobilier (c’est vraiment la seul chose qui me fait flipper). C’est un actif illiquide donc en cas de nouvelle loi rendant vos biens totalement non rentables il sera très difficile de les assumer. Voici deux petits exemples pour illustrer :

1. Encadrement des loyers :
   Vous avez cinq appartements loués chacun 750 € dans une grande ville qui décide d’encadrer les loyers. Vous ne percevez maintenant plus que 550 € par appartement. Problème : vos charges étaient également de 750 € par appartement.
2. Évolution de la fiscalité sur le capital :
   Vous avez 5 appartements valorisés au total à 1.5M€, avec 900k€ de dette. Un nouveau gouvernement est élu et instaure une taxe sur le capital à partir de 500 000 € à hauteur de 2 %.

Vous devez donc dans les 2 cas assumer avec votre salaire 1k€ par mois. Salaire qui, je vous le rappelle est bien en dessous des 35% puisque les loyers sont pris en compte à hauteur de 70%. La solution qui semble la meilleure est alors de vendre. Mais là encore vous n’êtes pas le seul dans cette situation. Vous êtes des centaines à réagir de la même manière. Bonne chance pour vendre dans un marché momentanément saturé d’offres.

Pour conclure :
Je pense que l’accumulation de crédits pour l’achat en grande quantité de biens immobiliers est techniquement possible même en respectant un taux d’endettement maximum de 35%. Cependant l’immobilier doit être une passion étant donné le temps nécessaire. De plus le risque encouru reste très élevé même en respectant la limite des 35% (avec la prise en compte des loyers à 70 %, ce qui rend le taux d’endettement réel bien plus élevé). Bizarrement ce risque vient presque complétement d’une possible évolution de la loi (comme par hasard !) et non pas de problème sur les biens eux mêmes.

Voici le lien vers le Google Sheets pour effectuer vos simulations : Empilement immo - Google Spreadsheets

[Frederic115]

Sur le papier et en théorie ça marche toujours. Mais là c’est pas de la pierre papier… si t’as des dégradations avec la caution de 2 mois qui ne couvrent pas, une garantie des loyers impayés qui est limité dans le temps, des gens inexpulsables pendant la trêve, des vacances (pendant 1 an je n’ai pas trouvé de locataire et j’ai du baisser en conséquence), des équipements en meublé qu’il faut changer car défaillant…
La partie humaine est la plus difficile et imprévisible…Mais bon il est vrai que plus on a de biens plus on dilue ces risques en moyenne.
Et concernant le déficit je n’ai jamais réussi à faire une année blanche en ayant autant de frais que de gains car d’un point de vue bancaire ce ne sont que la portion d’intérêts et de frais bancaire qui sont imputables et ceci est plafonné à 10 k€ environ par an que l’on peut certes reprendre d’une année sur l’autre si pas totalement déduits… mais quand on commence à avoir plusieurs bien ils sont vite atteints.
Après je ne suis pas fiscaliste (malheureusement) et peut-être que certains dispositifs deviennent intéressants mais que ce soit en LMP, LMNP, SCI, qqsoit le statut je ne pense pas qu’on puisse accaparer beaucoup de foncier sans à un moment être très imposable à un point que ça en devienne contre productif par rapport à d’autres placements financiers.