Bonjour Ă tous,
J’adore lire les posts sur ce forum, c’est très inspirant, merci.
J’ai aujourd’hui une question : comment un investisseur peut acheter des centaines de biens immobiliers ?
Je prends l’exemple de Timothée Moiroux qui a 115 biens immobiliers dans son parc… Comment est-ce possible sachant que la règle des 33% d’endettement est centrale, que ce soit en SCI ou Nom propre ? Même un médecin de 40 ans qui gagne 10.000€ par mois ne peut pas théoriquement en avoir autant.
J’ai deux réponses possibles :
- l’investisseur dit « je » mais en fait, il investi à plusieurs et considère que le bien de tous est le sien (c’est plus vendeur)
- l’investisseur cache ses prêts d’une banque à une autre donc c’est quasiment no-limit
Qu’est-ce que vous en pensez ?
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réponse 2 probablement + réponse 3 « c’est un influenceur qui raconte n’importe quoi pour vendre sa méthode miracle ».
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Prendre aussi en compte que tu peux avoir 20 biens à 50 000€ ou 1 bien à 1 million avec le même patrimoine immobilier.
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Akiro
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En plus de réponses précédentes sûrement justes, il y a aussi le fait qu’une partie des revenus locatifs peuvent être réintégrés dans tes revenus utilisés pour le calcul du 35% d’endettement
Zion
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Il investit en SCI en l’IS avec des associés. En fonction des banques, ils ne sont plus obligé de de baser sur les 35% d’endettement. Aussi, il y a le reste a vivre, dans son cas il doit être énorme !
Fr3 dort des enquĂŞtes en ce moment
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Il a tout pour lui et perd son temps avec des formations et des vidéos youtube … cherche pas plus loin c’est du blabla … les gens "fortunés " que je connais de près ou de loin ont autres choses à faire que se vanter 
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AntonL
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Je pense que tout dépend du mode de calcul du taux d’endettement. Dans le cas où la banque calcule le taux d’endettement de manière « classique », la réponse est tout simplement non, il n’est a priori pas possible de posséder des centaines de biens immobiliers.
Cependant, dans le cas où la banque calcule le taux d’endettement de manière différentielle, c’est-à -dire que les loyers futurs sont pris en compte, c’est une autre histoire. Je me suis « amusé » à faire un tableur pour faire une estimation. Je suis parti de ce postulat :
- Un jeune de 25 ans gagnant 2200€ net par mois.
- Il perçoit une augmentation du salaire brut annuel de 2% (inflation…).
- Le premier bien immobilier est acheté 150k€ tout compris et génère un loyer de 750€ (bien très classique dans ma région).
- Chaque année, le loyer et le prix d’achat d’un bien augmentent de 2% (inflation…).
- Chaque crédit réalisé est d’une durée de 25 ans avec un TAEG de 3%.
- Le taux d’endettement maximum est de 35%, et les loyers futurs et actuels sont pris en compte à hauteur de 70% (calcul de taux d’endettement différentiel).
- Je précise que pour simplifier le calcul, les impôts ne sont pas pris en compte, ce qui fausse en partie le résultat du cashflow mais ne change pas l’ordre de grandeur.
RĂ©sultat :
- À 30 ans (fin du dernier crédit à 55 ans) : 5 biens valorisés (crédit en cours non déduit) à environ 800k€ avec un cashflow positif de 520€/mois.
- À 40 ans (fin du dernier crédit à 65 ans) : 10 biens valorisés (crédit en cours non déduit) à environ 2M€ avec un cashflow positif de 2100€/mois.
- À 50 ans (fin du dernier crédit à 75 ans) : 18 biens valorisés (crédit en cours non déduit) à environ 4,5M€ avec un cashflow positif de 5620€/mois.
Ce calcul est plutôt pessimiste. J’arrive à des résultats plus extravagants si le salaire de départ est plus élevé ou si les emprunts se font en couple. Maintenant, dans les faits, je pense que ce n’est pas si simple que ça, mais sur le papier, avoir des biens immobiliers en dizaine paraît possible d’après mes calculs (peut-être en partie inexact 
).
Zion
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Après tu ne prends ps en compte le fait que l’on peut arbitrer, emprunter en tant que personne morale dans une SC ou SCI (pour ne pas se limiter a la limite HCSF des 35% auprès des bonnes banques), que l’ont peut acheter des immeubles, faire de la courte de durée pour un meilleur cashflow, faire 1 ou 2 aller retour en RP etc.
Ton calcul se base sur une stratégie très linéaire.
Mais c’est très intéressant !
AntonL
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Oui c’est sûr, je ne prends pas en compte les cas particuliers, mais je pense que l’ordre de grandeur est bon.
Petit scénario optimiste pour le plaisir des yeux 
:
- Un couple d’ingénieurs de 25 ans gagnant 5600€ net par mois.
- Ils perçoivent une augmentation du salaire brut annuel de 4%.
- Le premier bien immobilier est acheté à 150k€ tout compris et génère un loyer de 750€.
- Chaque année, le loyer et le prix d’achat d’un bien augmentent de 2,5%.
- Chaque crédit réalisé est d’une durée de 25 ans avec un TAEG de 2,5%.
- Le taux d’endettement maximum est de 35%, et les loyers futurs et actuels sont pris en compte à hauteur de 70% (calcul de taux d’endettement différentiel).
- Je précise que pour simplifier le calcul, les impôts ne sont pas pris en compte, ce qui fausse en partie le résultat du cashflow mais ne change pas l’ordre de grandeur.
RĂ©sultats :
- À 30 ans (fin du dernier crédit à 55 ans) : 22 biens valorisés (crédit en cours non déduit) à environ 3,7M€ avec un cashflow positif de 3350€/mois.
- À 40 ans (fin du dernier crédit à 65 ans) : 62 biens valorisés (crédit en cours non déduit) à environ 13,5M€ avec un cashflow positif de 16800€/mois.
- À 50 ans (fin du dernier crédit à 75 ans) : 155 biens valorisés (crédit en cours non déduit) à environ 43,3M€ avec un cashflow positif de 61k€/mois.
Des biens immobilier par centaines c’est possible… dans certain cas 
Zion
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C’est un google sheet sur lequel tu l’as réalisé ? Si oui, pourrais tu y mettre un lien pour qu’on puisse y jeter un oeil 
?
J avais lu quelque chose comme ça :
Tu repère 5 immeubles de 5 appartements à 200k chacun. Tu te positionnes sur les 5.
Quasiment le même jour ,tu vas dans 5 banques différentes pour obtenir 5 prêts immo.
Tu arrives avec 10k et tu empruntes 200k dans chaque établissement. Et pour ne pas te faire gauler ,tu prends les 5 cautionnement maison . Comme ça crédit logement ne tique pas.
Et abracadabra avec 10k d apport, tu deviens propriétaire de 25 appartements
Nrd
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Bonjour Lionel,
Je pense avoir déjà lu que cette technique est illégale. Dans le cas où la ou les banques apprendraient le pot aux roses, l’emprunteur peut s’exposer à des sanctions allant jusqu’au remboursement immédiat des crédits contractés.
Je pense qu’il est possible d’avoir plusieurs biens immobiliers tout en restant dans la légalité en suivant une stratégie définie et en prenant son temps 
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C est sûr que cette stratégie n est pas très propre.
Mais elle permet de justifier le propos de cette discussion.
Avec 10000€ ,tu peux avoir 25 appartements.
Faut quand mĂŞme oser
Zion
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Oui les fameuses doublette, triplette… 
après, il arrive que l’on puisse faire des bons coups. Je vais vous donner le mien que j’ai fait pendant le 1erconfinement.
En gros, je suis ouvrier boulanger à 1800€/mois net. Fin 2019, j’ai voulu tâter l’immo sans trop de conviction pour trouver un local pour ouvrir une boulangerie. Fin février, je tombe sur une annonce pour un immeuble à 130K€ affiché à 330m². Intéressent pour créer un labo et une boutique je me dis. Ayant déjà des connaissance en rénovation, je savais que ça aller être en très mauvaise état vu le prix.
Effectivement, c’est une vrai ruine. Je suis pas surpris. La surprise, c’est que c’est pas un petit immeuble mais un immeuble + une maison en second rideau avec une cours intérieur entre les deux.
Durant le confinement, je fais une offre à 100K€ frais d’agence inclu. Offre accepté ^^
Depuis, j’ai rénové seul tout l’immeuble avec 45K€ en gardant que les murs extérieur (j’ai refait la toiture). Ca me fait 1800€/moi de loyer pour un crédit de 525€/mois.
Il me reste la maison derrière (en meilleur état) que je vais diviser en 3 appartements pour un coût d’environ 40K€ qui devrait me rapporter 1700€/mois de plus. Je me donne 6 ans pour la faire en mode « tranquille ».
Bref, pour 200K€ tout compris (achat, intérêt, matériaux) + des heures de rénovation après le travail, ça va me faite environ 700K€ de bien immo répartie sur 7 lot et 3500€/mois de loyer. Avec le déficit foncier, je suis tranquille pour un moment avec 0€ d’IR.
Pas mal pour un « sans dent » qui a acheté avec 600€ d’apport ^^ (crédit à 110% à 1,05% sans assurance).
Je viens d’ouvrir un PEA afin de commencer à me diversifier (d’où ma présence ici) avec une envie de ETF sur le LT en DCA
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AntonL
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C’est un cas très particulier, mais je pense qu’il ne rentre pas dans la catégorie d’un achat en grande quantité. Tu as acheté un seul bien que tu as divisé et non pas plusieurs…
Zion
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@AntonL Non, détrompte toi. Ça peut paraîttre comme une anomalie de marché, mais dis toi qu’il se lancait dans l’immo, sans grande experience. Une personne qui connaît VRAIMENT le marché, ce qui est une ville, un quartier, une rue intéressante et rentable, qui a une bonne stratégie, et qui veut réitérer encore et encore, c’est tout à fait possible. En plus, si tu souhaites ne pas être limité par le taux d’endettement des 35% (limite du HCSF imposée aux banques pour les particuliers, sauf exception), tu peux investir en Société. Et là , la banque ne sera plus OBLIGÉE de se limiter par la limite des 35% sur ton dossier, car tu investis en tant que personne morale, et non personne physique.
Bref, il faut juste se former, et pas faire n’importe quoi. C’est un équilibre entre connaissance, stratégie, financement, arbitrage. Je te l’accorde, ce n’est pas simple d’avoir des centaines de biens comme on en a discuté, mais ce n’est pas impossible d’en avoir plusieurs dizaines avec les bonnes méthodes et un peu de chance (on oublie toujours la chance ahah). D’ailleurs, merci pour ton fichier, je suis en train de travailler sur une V2, en essayant de la rendre plus dynamique, avec des effets aléatoires (comme dans la vie de tous les jours) et un peu plus réaliste (moins linéaire).
@andre12 félicitations pour cette belle opération. Pourquoi souhaites-tu prendre ce temps pour les travaux ? Tu pourrais accélérer le process en le faisant toi + quelques artisans. Cela te coûterait plus sur court terme (peut-être 30-40k de plus que tes prévisions), mais au moins cela te permettrait d’augmenter tes revenus bien plus rapidement (sous 1 an), et d’avoir ces 3500€ de loyer plus tôt ! Et tu pourrais enchainer sur une autre belle opération ! Je n’ai pas calculé si tu avais du cashflow sur celle-là (à mon avis oui), mais compte tenu de la valeur que tu as créée, cela fait un magnifique portfolio à présenter à la banque, elles n’hésiteront pas à te suivre sur une autre opération avec une telle réussite ! En plus, tu devrais avoir pas mal d’apport vu que tu dois faire pas mal de cashflow.
AntonL
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@Zion,
Hâte de voir ta version !
Si tu as une adresse mail à la con, je peux te donner un accès complet au fichier avec plaisir.
Ça peut paraîttre comme une anomalie de marché, mais dis toi qu’il se lancait dans l’immo, sans grande experience.
C’est justement une anomalie de marché car il a fait un coup que même des investisseurs expérimentés ne font pas.
Je te l’accorde, ce n’est pas simple d’avoir des centaines de biens comme on en a discuté, mais ce n’est pas impossible d’en avoir plusieurs dizaines avec les bonnes méthodes et un peu de chance (on oublie toujours la chance ahah).
Le calcul montre justement qu’il est possible d’avoir des dizaines de biens avec une stratégie « classique », il suffit juste que la banque calcule le taux d’endettement de manière différée. Cependant, il est vrai que le facteur chance est extrêmement important (le bon banquier, le bon appart…).
Hello, ce calcul marche uniquement avec un taux d’endettement « differentiel », technique qui n’est plus utilisé par les banques … Refais le avec le bon calcul (charges/revenus) et le résultat devrait être très différent