Orimag
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Bonjour,
Je devrai toucher dans le courant 2025 un peu d’argent suite à la vente d’un bien immo que j’ai obtenu en héritage (3 héritiers). J’attends un minimum de 100k de cette opération.
Ma situation actuelle :
- 29 ans
- célibataire sans enfant (et pas de projet d’en avoir)
- un CDI (prof)(2k2/mois)
- une RP à crédit achetée à faible taux il y a 2 ans pour encore 23 ans (600e/mois)
- un livret A 20k en matelas de sécurité
- un tout jeune PEA Fortuneo avec 1000€
- un PEL de 1000€ ouvert après l’achat de ma RP.
- une AV de 1000€ ouverte après l’achat de ma RP.
Je cherche à placer cet argent, et j’avais dans l’idée la stratégie suivante:
Je prévoies d’acheter cash un appartement à mettre en location pour étudiant. Je vise un appartement entre 50 et 70k (frais de notaire et ameublement compris) à mettre en location pour entre 350 et 400€.
Si je réalise cette opération, moyennant tous les frais, charges, taxes, agence, assurance…, serait-il possible de me dégager un revenu net mensuel de 200€ sur ce loyer? Ou est-ce une utopie?
Je ne souhaite pas utiliser l’effet de levier, mon objectif est seulement de placer l’argent pour qu’il ne traine pas sans rien faire, et de pouvoir en cas de gros soucis, le revendre pour récupérer la somme investie.
Financièrement je n’ai aucun soucis avec le remboursement actuel de mon crédit, mais je ne souhaite pas en avoir d’autre et je préfère la prudence. J’aimerais seulement augmenter mes revenus mensuels afin de « profiter un peu plus » et avoir moins peur des imprévus.
Le reste de l’argent sera investit pour partie sur mon bébé PEA et le reste probablement gardé de côté en cas de besoin de travaux pour le dit logement.
Je vois partout qu’il faut utiliser l’effet de levier pour son patrimoine, mais je me dis qu’au vu de ma situation, des taux et de mon objectif d’augmenter mes revenus, ne pas avoir de crédit me conviendrait tout aussi bien…
Ou est-ce que je m’apprête à faire une horrible erreur?
Merci de vos retours.
Zoz
2
Bonjour,
Sans levier je ne comprends pas l’interet d’acheter de l’immobilier physique.
Théoriquement, le plus rentable serait de placer sur un ETF World.
Par contre, si vous souhaitez disposer des revenus tout de suite et être dans une approche « passive » pourquoi ne pas envisager des SCPI ?
70k en SCPI rapporterait plus que 200€ par mois, plutôt dans les 300€.
200€ / mois pour 70k investi correspond à un rendement de 3.43%. Donc pas hyper compliqué de faire plus.
Rewol
3
Je ferais un mix des 2.
Un bel apport de 50% pour dégager un cashflow positif (grâce à l’apport), et le reste disponible sur de l’ETF.
Ainsi, tu places 130k avec 100k, c’est mieux.
Orimag
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Merci pour vos réponses.
Disons que je suis totalement novice en matière d’investissement et que je commence tout juste à prendre quelques risques.
Je ne sais actuellement même pas comment investir dans un ETF monde avec mon PEA, et je ne m’y connais pas en SCPI. Je ne saurai pas lesquelles choisir, ni comment ça fonctionne réellement.
Si j’ai choisi l’immobilier, c’est parce que j’ai déjà acheté ma RP et que donc je connais les étapes de base plutôt que de me lancer totalement dans l’inconnu et faire des boulettes.
J’ai encore du temps pour éplucher la question, donc je peux essayer de me renseigner sur les SCPI, mais si je suis ta logique @Rewol, je n’obtient pas réellement de revenus mensuels, si?
Car du coup le remboursement du crédit prend le pas sur le loyer, et l’argent en ETF ne m’arrive pas dans la poche avant des années… Ou je loupe quelque chose?
ça c’est pas mal comme montage.
encore plus audacieux : placer 100 sur un PEA, nantir le PEA en garantie d’un crédit lombard pour obtenir les 70keur pour financer le bien à 100%
totzl investi 170 kEUR.
attention, les inconvénients de ce montage c’est le devoir d’arroser le placement (=remettre au pot) si les marchés bougent à la baisse + coût et durée du crédit lombard qui sont respectivement plus cher et court qu’un crédit immo.
Rewol
6
L’immo direct, c’est facile et concret. Et j’aime bien le concret qu’on comprend vite. Le reste est sans doute plus performant, mais il faut des étapes pour y arriver.
Tu peux partir de ton besoin de cashflow issu de l’investissement. Si tu n’as besoin de rien en plus chaque mois, alors cale un remboursement mensuel sur 130% de ton loyer, soit 550€ si ton studio génère 400€ de loyer. Tu verras que tu peux soit emprunter sur moins longtemps, soit faire 2 investissements d’un coup tout en gardant une poche pour des ETF (regarde côté Trade Republic ou Yomoni par exemple).
Si tu veux un peu de cashflow, alors augmente l’apport, mais faire du locatif sans crédit, c’est perdre une partie de son intérêt (le levier).
La question est de savoir pourquoi est-ce que ton objectif est de vouloir 200€ net pour ton investissement ?
Orimag
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Concrètement ce serait dans l’optique de « transformer » la grosse somme touchée d’un coup en une « rente » mensuelle, purement pour augmenter mes revenus et profiter pour des loisirs / de l’investissement, mais en gardant la possibilité en cas de futur besoin important d’argent assez rapidement (un achat d’une RP avec hypothétique conjoint, par exemple), de pouvoir revendre le bien et ainsi à minima récupérer la somme (ce que je ne pense pas pouvoir faire avec un emprunt)
Voici un podcast qui peut répondre à ta question :
HELENE6
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Au niveau des produits :
Pour avoir une rente mensuelle immédiate, tu as les SCPI comme cité précédemment et les ETF distribuants. Pense aussi à l’usufruit des parts de SCPI qui peut offrir un bon rendement.
Au niveau de l’enveloppe :
Si tu veux une rente immédiate, le PEA n’est pas la bonne enveloppe.
Il te resterait toutes les autres options : compte titre ordinaire (pour les ETF distribuants), assurance-vie (ETF distribuants+ SCPI), achat de parts de SCPI (pleine propriété, nue-propriété ou usufruit) en direct etc… avec la fiscalité qui leur est propre.
HELENE6
11
Il y a une contradiction : un investissement immobilier n’est pas un investissement liquide.
Si tu dois revendre rapidement, tu t’exposes aux aléas du marché et il faut questionner le coût de l’opération avec les frais de notaire et d’enregistrement.
Sachant que si tu vends ton bien loué, il peut y avoir une petite décote sur le prix de vente.