Achat Résidence Principale : cash ou emprunt à 4.7%?

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Bonjour à tous,

Je vous écris ce jour pour recueillir des avis. En effet, notre réflexion se porte concernant l’achat de notre 1e Résidence Principale et l’allocation de notre apport.

Voici notre situation :

  • Couple, 35 ans, 2 enfants (pas prévu d’autres)
  • Patrimoine net de 500.000€ (aucune dette) :
    • 40% bourse (stratégie 100% ETF dans PEA et CTO)
    • 40% livrets en tout genre (incluant 1 AV fond euros que je considère comme un livret)
    • 15% crypto
    • 5% SCPI (invendable en ce moment)
  • Revenu net couple : 5800€ net par mois après IR
    • 1500€ de loyer (locataire)
    • 2500€ autres dépenses
    • 1800€ d’épargne

Nous souhaitons acquérir un bien pour la somme de 600.000€ (frais de notaires inclus)

Nous avons une capacité d’emprunt de 400.000€

Théoriquement, nos placements étant très liquides, nous pouvons sortir une grande partie en quelques jours et donc faire un prêt sur 20 ans pour le reste, dans l’idée on a 2 options :

  • 400k d’apport et 200k de crédit (= mensualité crédit de 1305€, coût total du crédit : 113K€)
  • 200k d’apport et 400k de crédit (= mensualité crédit de 2609€, coût total du crédit : 226K€)

Là est ma question, que feriez-vous en termes purement mathématiques ?

Évidemment personne ne sait de quoi est fait l’avenir, quels rendements pouvons nous attendre de nos placements. Si je prends un exemple simple et prudent (est-il légitime et fait il du sens, je ne sais pas) que mon argent me rapporte en moyenne sur 20 ans, du 2,5% NET annuel (ce qui est donc inférieur à mon coût de crédit) :

  • si nous partons sur la stratégie de 400k d’apport (paiement à 66% en cash donc), je considère que chaque mois, nous aurons une capacité d’épargne additionnelle donc de 1304e par mois pendant 20 ans, soit avec simulateur d’intérêts composés, nous “recréons” à un capital de 416.000€ (321k de versement et 95k d’intérêts)
  • A l’inverse, si nous empruntons 400k, cela me permet de garder 200k au chaud, qui deviennent 327.000€ après 20 ans

Je vois donc logiquement une balance positive de 89.000€ dans le cas de la stratégie des 400k d’apport, ce qui est logique car mon exemple est basé sur un cas où mon rendement annuel de mon argent (2.5%) est inférieur au coût de mon crédit (4.7%)

Cela dit je maîtrise mal ces aspects d’effets de leviers et autres et on m’a toujours dit qu’il fallait toujours mieux faire travailler l’argent des banquiers quand cela est possible. Je suis donc un peu perdu dans ma réflexion.

Je suis conscient qu’il n’y a pas de réponse correcte car tout dépendra du marché dans les 20 ans à venir (l’argent rapportera t’il 2.5%, beaucoup plus, ou moins) et que le principal but reste de battre le coût de son crédit, mais je cherche avant tout des pistes de réflexions par rapport à cette situation.

Merci et excellente journée à vous.

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Bonjour,

J’apporte juste une petite précision : le taux de votre crédit pourra être renégocié à la baisse avec le temps. Il faut en tenir compte.
Et compte tenu de vos investissements (55% à rendement théorique élevé) je trouve que vous étes bien trop conservateur sur votre rendement net.

Bonne journée,

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Bonjour,

A titre personnel, je limiterais le montant emprunté car comme vous l’avez fort justement indiqué, le rendement de votre poche sécuritaire est bien inférieur au coût du crédit.

De plus, en injectant plus d’apport, vous devriez pouvoir faire baisser la durée du crédit et bénéficier d’un taux légèrement plus avantageux ou alors limiter votre endettement qui pourra servir pour un projet/investissement futur dans des conditions plus avantageuses.

Enfin, s’agissant d’une RP, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt, argument supplémentaire pour utiliser l’épargne.

Alors certes, si les taux baissent vous pouvez renégocier mais cela à un coût et voudra aussi dire une baisse du rendement de votre poche sécuritaire.

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Bonjour,

Personnellement je vois l’apport comme l’achat d’une obligation. Plutôt que de placer 200k sur un bonds 20 ans, il est mis dans ton appartement. Donc avec un yield de 4.7% net.

Après, l’hypothèse d’une baisse des taux dans le futur, peut faire changer l’intérêt de l’apport. Mais il ne faut pas oublier qu’on rembourse surtout les intérêts dans les premières années et que la décroissance n’est pas linéaire. Il faudrait aussi vérifier les conditions de rachat de crédit, au cas où les taux baissent beaucoup dans le futur.

Si tu penses que tu pourras mieux utiliser cet argent dans le futur, que les taux baissent significativement et prochainement, et que tu ne seras pas en difficulté financière avec le coût des mensualités, alors je pense que l’option avec moins d’apport est bonne.

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Les frais que peut perçevoir l’organisme prêteur sont limités légalement au minimum entre 3% du capital restant dû et un semestre d’intérêt. Dans les faits autant les banques acceptent de négocier les conditions de remboursement anticipés (sur deniers personnels) autant pour le rachat concurrence c’est différent.

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Bonjour,

Ce n’est que mon avis mais à partir du moment où votre patrimoine financier rapporte moins que le taux du prêt immobilier, autant mettre le plus d’apport possible.

Ce cas là concerne plutôt les investissements locatifs où l’on peut justement déduire des impôts les intérêts du prêt immobilier. Dans le cas d’une RP, on ne peut rien déduire.

Autre point, le coût du crédit est important et plus on évite de payer, mieux c’est. Les taux peuvent redescendre, mais l’anomalie des taux à 1% ne reviendra jamais.

Je partirais sur l’option 1, (400k d’apport et 200k de crédit) voire même 300k€ / 300k€ si vous avez peur d’être « trop à poil ».

Ça laissera une belle marge pour réinvestir, et puis l’argent est fait pour être dépensé non ?

Peut être que d’autres personnes ont des arguments pour la 2eme solution

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@RenardDesSurfaces, la comparaison des rendements espérés entre l’apport et l’emprunt n’est qu’une partie de l’équation. Ce n’est pas forcément la plus importante, d’ailleurs. Je vais te donner des éléments surtout qualitatifs pour prendre du recul et orienter ta réflexion, mais tu n’auras pas le choix que de poser toi-même les calculs et tes hypothèses de rendement. :grin:

1/ En achetant de l’immobilier, tu diversifies ton patrimoine. Cela change radicalement le profil de risque global.

En empruntant 400 k€, en supposant que tu finances l’apport en vendant un peu de tout ce que tu as dans les mêmes proportions, tu arrives sur un patrimoine brut de 900 k€ répartis comme suit :

  • 600 k€ immobilier direct = 66%
  • 120 k€ bourse = 13%
  • 120 k€ sécuritaire = 13%
  • 45 k€ crypto = 5%
  • 15 k€ SCPI = <2%

D’un patrimoine financier, tu passes à un patrimoine principalement immobilier. Moins tu empruntes, plus le poids relatif de l’immobilier dans ton patrimoine brut augmente. Cela te rend plus sensible aux variations du marché immobilier mais sa volatilité est historiquement moindre que celle des actions (sans parler des cryptos :sweat_smile:) et n’est pas très fortement corrélé. On peut dire que ton portefeuille devient moins risqué. C’est une caractéristique intéressante.

2/ Ton portefeuille devient beaucoup moins liquide. L’immobilier ne se fourgue pas en 3 clics et 24 heures. Tu ne peux pas non plus vendre 15% de ta maison, c’est tout ou rien. Ne pas emprunter réduit donc ta latitude à réaliser d’autres projets à l’avenir. Cette plus grande liberté a plus ou moins de valeur selon vos envies, vos personnalités, votre taux d’épargne et vos anticipations de revenus futurs.

3/ Le rendement moyen de ton patrimoine va évoluer avec ce nouvel actif. Ta RP va te servir tous les mois un loyer virtuel (à évaluer selon là où tu habites) sans imposition. Ta RP a une espérance de plus-value. Parallèlement, tu auras une charge d’intérêts d’emprunts supplémentaire et la taxe foncière, mais n’oublie pas que ton bailleur n’est pas mère Thérésa : il répercute (plus ou moins parfaitement) ses coûts sur toi et son exigence de rendement.

En faisant des hypothèses sur ton immobilier et tes autres classes d’actifs, tu peux évaluer le nouveau rendement espéré de ton patrimoine. Il sera potentiellement supérieur à ton coût d’emprunt, ou suffisamment proche de celui-ci pour que les autres facteurs (liberté, diversification) rendent la décision aisée.

4/ Ton emprunt est fixé à la hausse, te protégeant contre une hausse des taux (qui accroîtrait le rendement de ta poche sécuritaire !) mais tu pourras le négocier à la baisse à l’avenir. C’est potentiellement la clause la plus importante à négocier sur ton contrat de prêt !

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Mais comme on ne paye pas d’impôts sur le loyer virtuel que génère la RP, ni sur ses plus-values, j’ai envie de dire que ce n’est pas si grave. :grin:

A ceci près que là, on parle d’un choix entre deux investissements, pas d’une dépense. :slightly_smiling_face:

Euh, je ne suis pas vraiment d’accord avec ça. On peut éventuellement assimiler l’investissement immobilier à un investissement longue durée qui sert un coupon (l’équivalent d’un loyer mensuel) et donc le prix est sensible aux taux d’intérêts à long terme (l’emprunt immobilier que contracterait la personne à qui tu vends ta piaule)… Mais de là à dire que le yield de ce bien est équivalent au coût d’emprunt, il y a un fleuve que je ne franchirai pas. :sweat_smile:

Sur ça par contre, je suis tout à fait d’accord avec toi, @nazben. :grin:

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  1. la Plus Value immobiliere se fait a l’acquisition. donc il faut bien négocier son prix d’achat et pas surpayer le « coup de coeur ». Jamais très simple pour une RP avec madame qui a toujours le dernier mot. (c’est pas moi qui le dit, ce sont les agents immobiliers)
  2. Le crédit RP pourra peut-être être renégocié dans 5 ans si les taux baissent mais il ne faut pas trop y compter, ils ne reviendront jamais a 1%. donc attention aux frais des assurances de prêt. Pour de la RP il faut rembourser le + rapidement pour réduire le cout du prêt et les intérêts a la banque. Regardez precisement le cout du pret dans les 15 prochaines annees. Il faut rembourser le capital du pret.
  3. Le pret immo est a taux fixe, donc son cout est a comparer avec l’inflation: si l’inflation (ou vos salaires) augmentent de 20% dans les 5 ans, la mensualité fixe vous sera moins cher. Comme il est difficile de prevoir l’avenir, il faut pouvoir etre flexible et reajuster. Si vous trouvez le bon bien, achetez avec un gros emprunt (pas sur une trop longue duree), et remboursez par anticipation.
  4. Dans votre cas, comme une grosse partie du patrimoine sera « immobile », la poche assurance vie/livret peut être drastiquement réduite pour conserver une poche dynamique. Vous pouvez garder 300k€ en PEA dans ETF (SP500/ESTX50), emprunter le reste et arbitrer dans 5 ans (suivant inflation et rentabilité réelle future de vos placements)
  5. Alternative la plus rentable: emprunter le MAX pour acheter bien de 600k€ avec un prêt sur 15 ans pour le louer en résidence locative 5 ans (pour faire payer au locataire le gros des intérêts) puis l’habiter (sous réserve d’avoir un bon logement en location pas trop cher en attendant)
    => Il vaut mieux garder de la flexibilité dans la durée sur ce type d’arbitrage, et ne pas prendre des prêts trop longs pour gaver les banques.
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C’est mon interprétation très simpliste de la chose :). En supposant que la valeur du bien n’évolue pas sur 20 ans, l’ajout de cash en apport permet d’économiser des intérêts. Et c’est cet économie que je vois comme le yield. Et en plus, l’économie est net d’impôts :slight_smile:

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Ah, je vois ce que tu veux dire. Tu omets toutefois une partie importante de l’équation : le cash que tu ne mets pas en apport ne rapporte pas 0€. Tu n’économise pas le taux d’intérêt de l’emprunt, mais la différence entre le taux d’intérêt de l’emprunt et (au pire) le taux sans risque net d’imposition (actuellement 3% avec livret A, un peu moins en fonds monétaire). Avec d’autres investissements à plus long terme, l’écart d’espérance se réduit encore.

Avec un patrimoine financier de 500 k€, payer 1,7% en plus d’intérêts d’emprunt si on réduit son apport de 100 k€ n’est pas forcément très grave pour les raisons que j’ai évoquées. Si c’était 4,7%, l’arbitrage ne serait pas le même ! :slightly_smiling_face:

En outre, la situation est asymétrique. Tu peux toujours décider de rembourser une partie de ton emprunt de manière anticipée, alors qu’augmenter ton emprunt immobilier après l’achat n’est pas possible (tiens, encore un argument auquel je n’avais pas pensé, @RenardDesSurfaces).

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Oui il faut bien regarder le spread entre le taux d’intérêt et le taux sans risque :slight_smile:. Et je pense que ce n’est pas si négligeable pour la quantité de cash mis en jeu. J’aurais même dit 2% net, en arrondissant le taux sans risque qui se fait via du livret A, LDD, et fonds monétaire. Pour un placement « peu risqué », je trouve ça pas mauvais comme surperformance.

Après, bien sûr il y a les points importants que tu as soulevé plus haut. Et surtout sur la diversification qui serait pour moi le premier frein de l’apport. Je n’aurais pas vraiment pour ambition d’avoir plus de 60% de mon patrimoine net sur ma RP…

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Merci à tous pour vos idées et avis.

C’est difficile à arbitrer mais en effet, il y a du plus et du moins dans les deux options.

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Au regarde de ta situation, ton patrimoine et tes projets : préserve ton cash au maximum et emprunte le max que tu peux pour ton projet car :

  • Tu as plus de probabilité de faire baisser ton taux d’emprunt dans les 12 à 36 mois prochains ce qui aura un effet plus fort avec un montant haut.
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