Achat RP & investissement locatif

Bonjour Ă  tous :slight_smile:

Avec ma compagne, nous souhaitons acheter notre résidence principal.

Notre situation :
Elle a déjà un appartement dans Lyon (Louer 700e pour et avec un credit de 650e) louer depuis 2ans en continue.
Nous vivons dans mon appartement (credit de 850e) Ă©galement dans Lyon.

Nous souhaitons acquérir un bien à deux en résidence principal. Mais nous nous posons des questions car nous souhaiterions augmenter notre part de locatif dans notre patrimoine en parallèle.

Question n°1 : Est-ce que les banques prennent systématiquement 70% des loyers même en zone tendue ?

Objectif d’achat :
Nous souhaiterions garder nos deux appartements. Nous pensons pouvoir louer notre deuxième bien (le mien, 950e / mois).
Nous n’avons pas besoin de l’apport de cette appartement pour fournir à minima 8% du prix (donc les frais de notaire, en réalité on pourrait fournir même 20% mais l’objectif est de ne pas tout mettre dans notre RP).
Question n°2 : Si on dit à la banque qu’on vendra notre appartement actuel (pour ne pas diminuer notre capacité d’achat comme ils comptent seulement 70% des loyers), sommes nous au final obligé de le vendre ? (étant donné que nous n’avons pas besoin de vendre l’appartement pour l’apport)

Question n°3 : Est-ce que vous avez des liens pour expliquer comment enchainer les prêts immo (pour du locatif) sans exploser sa capacité d’emprunt ?

Bonne soirée à tous :).

Salut,

Les banques resserrent la visse concernant les crédits immobiliers afin de luter contre ceux qui enchaînent les crédits pour l’investissement locatif et AirBnB.

Pour la prise en compte des loyers selon les banques ils considèrent entre 70 et 80% des loyers perçus.
Exemple : pour 1 000€ de loyers seul 700 ou 800€ sont ajoutés à tes revenus.

De plus c’est toujours le taux d’endettement de 33% qui compte. Donc sur tes 1000€ seul 700-800 sont comptabilisés et c’est 33% du montant restant qui participe à tes futurs emprunts.

Tu loues 700€ pour 650€ de crédit. Tu es à l’équilibre en brut mais en net avec impôts (selon comment tu exploites qui peut aller jusqu’à 47% en revenus fonciers), taxe foncière et assurances tu dois être en cash-flow négatif et rajouter chaque mois/année.

Après cela dépend également du reste à vivre de votre couple et la capacité d’épargne cela peut jouer. Les banques peuvent faire des exceptions pour les 33% d’endettement mais ils prennent des risques et il faut un dossier béton.

Bon courage !

Question 1 :
Oui quoi qu’il arrive, c’est pour lutter contre la « vacance locative » (en cas de changement de locataire)

La seule option, c’est d’avoir un loyer plus cher pour compenser ces 70%.
Tu peux regarder les différentes façons de louer : AirBnb, LMNP, location nue.

Question 2 :
Votre banquier aura une réponse binaire : soit vous avez déjà vendu, soit vous ne l’avez pas fait.
En fonction de ça, votre dossier sera complètement différent. Une banque n’attend pas des promesses de ses clients, il veut des faits :wink:

Question 3 : CE N’EST QUE MON AVIS PERSONNEL
Cette manne là est terminée justement à cause de la règle des 35%…
En tant que particulier, il faudrait trouver un bien qui génère du bénéfice en prenant en compte les 70% de loyer, mais avec les taux immobiliers actuels ça me parait bien compliqué. Et je ne parle même pas de l’apport à verser.

Bref, c’est à calculer et désolé mais je n’ai pas de sites à te fournir.

Sinon il faudrait potentiellement créer une société. Là vous aurez accès à plus de facilité d’endettement, mais il faudra évidement des fonds pour se lancer. Pas sûr que ça soit dans vos projets.

Bonne journée