Achat RP - Taux crédit ? Achat 110%?

[Pierre206]

Bonjour à tous,

Je suis actuellement en achat de ma RP (signature du compromis incessamment sous peu )

Mon profil :
26 ans
Salaire net : 1800€
Apport ci-besoin : 10k€

Concernant le projet Immo :
Prix du bien : 113k€ frais d’agence inclus + 8% notaire = 122k€
Proche centre Laval et proche gare.
Prix du m² d’environ 2400€ dans le secteur.

Je me pose donc les questions suivantes :

→ Quel taux puis-je espérer en ce moment ? Je vois pas mal d’article mentionner une baisse des taux pouvant aller jusqu’à 4% voir en dessous. Des personnes ont réussi à avoir ce taux ?

→ Achat 110% ? La banque n’est pas contre l’idée d’un financement à 110%. (dossier à étudier plus en détail ceci dit)
Stratégiquement parlant, vaut-il mieux contracter un crédit immo à hauteur de 122k€ ou alors 113k€ + apport ?

Si pas besoin des 10k€ d’apport, un PEA est mon objectif avec ETF World + Emergent.

Voilà mes différents questionnements

Excellente journée à vous.

[hhamon]

Hello !

@Pierre206

Je suis actuellement en achat de ma RP (signature du compromis incessamment sous peu )

Félicitations pour ton projet de RP, c’est un grand moment dans une vie

@Pierre206

→ Quel taux puis-je espérer en ce moment ? Je vois pas mal d’article mentionner une baisse des taux pouvant aller jusqu’à 4% voir en dessous. Des personnes ont réussi à avoir ce taux ?

Les taux sont autour de 4% pour le moment et baisseront peut être un peu cette année. Si des fois ils viennent à baisser significativement au cours de l’année, tu pourras demander à renégocier le montant du prêt. L’important avant tout c’est de pouvoir réussir ton acquisition et commencer à capitaliser.

@Pierre206

→ Achat 110% ? La banque n’est pas contre l’idée d’un financement à 110%. (dossier à étudier plus en détail ceci dit)
Stratégiquement parlant, vaut-il mieux contracter un crédit immo à hauteur de 122k€ ou alors 113k€ + apport ?

C’est à toi de voir en fonction du coût de la mensualité.

Je viens de faire des simulations d’emprunts (hors assurance emprunteur) au taux fixe de 4% sur 20 et 25 ans avec des montants de 113K et 122K€ pour te donner une idée.

Simulation 1 :

Montant de l’emprunt: 113000 euros
Duree du pret: 240 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 684.76€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 164 341.87 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 51 341.87 EUROS

Simulation 2 :

Montant de l’emprunt: 113000 euros
Duree du pret: 300 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 596.46€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 178 936.69 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 65 936.69 EUROS

Simulation 3 :

Montant de l’emprunt: 122 000 euros
Duree du pret: 240 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 739.30€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 177 431.04 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 55 431.04 EUROS

Simulation 4 :

Montant de l’emprunt: 122 000 euros
Duree du pret: 300 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 643.96€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 193 188.28 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 71 188.28 EUROS

En fonction du capital emprunté et de la durée, la part d’intérêts s’étend au final de 51 340€ pour atteindre jusqu’à 71 200€.

J’utilise le site https://www.tableau-amortissement.org pour faire ces simulations.

@Pierre206

Si pas besoin des 10k€ d’apport, un PEA est mon objectif avec ETF World + Emergent.

Concernant l’apport, si tu n’as que 10K€ réellement disponibles d’épargne, alors tu ferais mieux de les garder car lorsque tu signeras chez le notaire, tu auras d’autres dépenses à faire :

• Rembourser au vendeur le prorata de la taxe foncière
• Rembourser au vendeur le prorate des charges trimestrielles de copropriété
• Rembourser au vendeur son éventuelle épargne au fonds travaux de la copropriété
• Participer au fonds travaux de la copropriété
• etc.

Ces remboursements peuvent facilement représenter 1 000€ à 2 000€ pour un petit appartement.

J’en ai eu pour un peu plus de 2 200€ le mois dernier pour un petit appartement de 40 m2 en copropriété que j’ai acheté pour de l’investissement locatif.

Suite à la signature chez le notaire, tu auras sans doute d’autres frais à payer assez rapidement comme les frais de dossier bancaires (entre 500€ à 1 000€ en général dans une banque traditionnelle) ainsi que les frais de cautionnement (garantie crédit logement).

Un conseil pour la signature du compromis, si des meubles (par exemple la cuisine) et équipements électroménagers restent dans le bien que tu achètes, il faut estimer leur valeur et les faire noter dans le compromis pour que tes frais de notaires soient calculés sur le montant net vendeur d’acquisition (hors frais d’agence) diminués du prix total des meubles.

Par exemple, si tu achètes à 113K€ FAI et que tes frais d’agence sont de 8K€ et que les meubles sont estimés à 3K€ alors les frais de notaire seront calculés sur un net vendeur de 102K€ (+113 -8 -3).

Concernant la négociation de ton prêt immobilier, ce n’est pas tant le taux qui compte le plus mais le coût de l’assurance emprunteur et des frais de dossier bancaires ainsi que tous les services annexes que voudra te refourguer la banque (assurance habitation, assurance auto, moyens de paiement, etc.). La banque fait surtout de l’argent et de la marge sur tous ces services complémentaires. Elle se rémunère en réalité assez peu à proprement parler sur les intérêts d’emprunt.

Si tu prends l’assurance emprunteur que te propose la banque, tu la paieras deux à trois fois plus cher que si tu la prends chez un autre assureur à garanties égales. Tu peux donc faire une délégation d’assurance dès le montage du dossier bancaire ou bien prendre l’assurance de la banque au départ et la faire résiliser pour la souscrire ailleurs aussitôt que tu as signé chez le notaire. Les nouvelles lois te permettent de changer d’assurance emprunteur à n’importe quel moment sans avoir besoin d’attendre la date anniversaire du contrat comme c’était le cas avant. Tu peux regarder du côté des assureurs comme APRIL, GENERALI, MAIF, GROUPAMA, etc. qui proposeront de meilleurs tarifs que ceux que la banque te proposera.

En plus de l’assurance emprunteur, je te conseille de prendre l’assurance habitation chez un de ces assureurs également ou une néo assurance (Leocare, Luko, etc.). Là encore, prendre l’assurance habitation de la banque te coûtera plus cher en général.

Les frais de dossier bancaires coûtent entre 500 et 1000€ environ dans une banque traditionnelle. Les banques en ligne n’en facturent pas, voire assez peu. Tu peux donc tenter de les négocier si tu comptes passer par une banque traditionnelle pour ton prêt.

Assure toi que ton contrat de prêt dispose des conditions supplémentaires suivantes :

• Possibilité de rembourser ton prêt par anticipation sans pénalité par tranche du capital emprunté (généralement 10% du capital emprunté) ou bien en apportant le solde,
• Possibilité de moduler les échéances de remboursement à la hausse ou à la baisse (généralement de 10%) à partir du 13ème mois du contrat,
• Possibilité de transférer le capital restant dû du prêt en cas de revente de ton bien pour faire l’acquisition d’un nouveau bien plus grand.

Enfin, selon ta situation, si tu es primo accédant, tu peux avoir droit au prêt à taux zéro pour un certain montant. Ca peut être intéressant vu que les taux mais sache que tu ne pourras, théoriquement, pas louer ton appartement ensuite avant un certain nombre d’année si tu as profité du PTZ. L’accès au PTZ a ses avantages d’un point de vue financier mais te contraint par ailleurs.

J’espère que ça pourra t’aider !

[citronconfit]

@hhamon

• Rembourser au vendeur son éventuelle épargne au fonds travaux de la copropriété

Aucune obligation de procéder à ceci si je ne me trompe ?
J’étais justement curieux de savoir comment ça se passait « dans la vraie vie » si c’était réellement pris en compte / racheté au moment d’une cession.

Sur le volet assurantiel, perso j’aurai tendance à dire qu’il vaut mieux prendre celui de la banque en échange de faveurs (taux préférentiel, une des conditions que hhaman cite, …) et d’en changer dès que possible (dans la foulée de la signature ou au bout d’un an) : ça te permet de gratter un / des avantage(s) pour pas très cher. Par contre, en faisant ça tu vas te mettre ton conseiller à dos mais est-ce que c’est important que vous soyez meilleurs amis / en bons termes, c’est à toi de voir (moi j’ai décidé que non )

[hhamon]

Hello !

@citronconfit

Aucune obligation de procéder à ceci si je ne me trompe ?

C’est la règle d’usage tacite sauf si cela a été négocié à l’avance au moment du compromis.

Au moment de la négociation du prix, tu peux par exemple négocier avec le vendeur que tu n’auras pas à lui rembourser le prorata de la taxe foncière le jour de la signature de l’acte authentique. Dans ce cas, il faut le faire notifier quelque part par écrit.

@citronconfit

J’étais justement curieux de savoir comment ça se passait « dans la vraie vie » si c’était réellement pris en compte / racheté au moment d’une cession.

J’ai toujours eu à rembourser ces différents proratas lors de l’acquisition de ma RP en 2017 puis celle de mon investissement locatif le mois dernier.

@citronconfit

Sur le volet assurantiel, perso j’aurai tendance à dire qu’il vaut mieux prendre celui de la banque en échange de faveurs (taux préférentiel, une des conditions que hhaman cite, …) et d’en changer dès que possible (dans la foulée de la signature ou au bout d’un an) : ça te permet de gratter un / des avantage(s) pour pas très cher. Par contre, en faisant ça tu vas te mettre ton conseiller à dos mais est-ce que c’est important que vous soyez meilleurs amis / en bons termes, c’est à toi de voir (moi j’ai décidé que non )

Ca peut être une stratégie à adopter pour gratter quelques dixième de points sur le taux mais toutes les banques ne le pratiquent pas. Préfèrer une délégation de l’assurance emprunteur dès le montage du dossier ne peut empêcher la banque de refuser le prêt en raison de ce motif. La loi l’interdit. Si l’assureur tiers propose les mêmes garanties de couverture que ce que la banque demande via sa propre assurance, alors la banque doit accepter la délégation.

Il faut notamment faire aussi attention aux garanties demandées par la banque dans le cadre de l’assurance emprunteur. Certaines banques prêteuses ne se gênent pas à vous faire signer de base des options facultatives comme la garantie contre la perte d’emploi ou l’incapacité temporaire de travail (surtout quand on est jeune, en bonne santé avec un emploi « sûr » et peu propice aux accidents du travail).

Dans le cas d’une RP ça peut se comprendre mais pour un investissement locatif, seuls les garanties décès et PTIA sont théoriquement obligatoires et demandées par les banques. Mais certaines banques abusent (spoiler: ça m’est arrivé) et font signer la panoplie complète des garanties.

Je me suis fait avoir avec la banque prêteuse de mon investissement locatif qui m’a fait signer toutes les garanties optionnelles… J’aurais du être plus vigilant car en acceptant les garanties facultatives, le prix de l’assurance emprunteur double, voire triple de prix car les risques encourus sur ces garanties de confort est plus fort que le risque de décéder ou de devenir un légume alité suite à un accident.

Par conséquent, je n’ai eu aucune pitié à faire résilier l’assurance emprunteur de la banque pour la souscrire ailleurs aussitôt l’acte authentique signé chez le notaire. Même à garanties égales (avec toutes les options), le tarif reste 2,5 fois moins cher ailleurs qu’avec l’assurance de la banque. Sur une période de 20 ans c’est plus de 5 000€ d’économisés.

[citronconfit]

@hhamon

C’est la règle d’usage tacite sauf si cela a été négocié à l’avance au moment du compromis.

Au moment de la négociation du prix, tu peux par exemple négocier avec le vendeur que tu n’auras pas à lui rembourser le prorata de la taxe foncière le jour de la signature de l’acte authentique. Dans ce cas, il faut le faire notifier quelque part par écrit.
(…)
J’ai toujours eu à rembourser ces différents proratas lors de l’acquisition de ma RP en 2017 puis celle de mon investissement locatif le mois dernier.

Merci pour le feedback, ma curiosité a été satisfaite

[Pierre206]

Wow alors là merci, c’est précieux le temps que tu me fais gagner avec ta réponse. Je n’ai pas encore eu le temps de tout assimiler d’ailleurs

@hhamon

Concernant l’apport, si tu n’as que 10K€ réellement disponibles d’épargne, alors tu ferais mieux de les garder car lorsque tu signeras chez le notaire, tu auras d’autres dépenses à faire :

• Rembourser au vendeur le prorata de la taxe foncière
• Rembourser au vendeur le prorate des charges trimestrielles de copropriété
• Rembourser au vendeur son éventuelle épargne au fonds travaux de la copropriété
• Participer au fonds travaux de la copropriété
• etc.

Ces remboursements peuvent facilement représenter 1 000€ à 2 000€ pour un petit appartement.

Petite précision, je n’ai « que » 10k€ alloué pour ce projet immobilier. J’ai d’autres liquidités ailleurs (LEP au plafond, crypto…)
De plus, c’est fameux frais « annexes » sont-ils mentionnés quelque part ? compromis de vente ?
Histoire de ne pas avoir de surprise(s)

@hhamon

Assure toi que ton contrat de prêt dispose des conditions supplémentaires suivantes :

• Possibilité de rembourser ton prêt par anticipation sans pénalité par tranche du capital emprunté (généralement 10% du capital emprunté) ou bien en apportant le solde,
• Possibilité de moduler les échéances de remboursement à la hausse ou à la baisse (généralement de 10%) à partir du 13ème mois du contrat,
• Possibilité de transférer le capital restant dû du prêt en cas de revente de ton bien pour faire l’acquisition d’un nouveau bien plus grand.

C’est noté pour les conditions, un grand merci

@hhamon

Simulation 1 :

Montant de l’emprunt: 113000 euros
Duree du pret: 240 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 684.76€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 164 341.87 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 51 341.87 EUROS

Je pense honnêtement que la situation 1 reste la plus intéressante en matière de cout de crédit / mensualité (en obtenant un crédit à 4% bien évidemment…)

@hhamon

Enfin, selon ta situation, si tu es primo accédant, tu peux avoir droit au prêt à taux zéro pour un certain montant. Ca peut être intéressant vu que les taux mais sache que tu ne pourras, théoriquement, pas louer ton appartement ensuite avant un certain nombre d’année si tu as profité du PTZ. L’accès au PTZ a ses avantages d’un point de vue financier mais te contraint par ailleurs.

Résidence assez récente de 2003, appartement DPE C donc le PTZ je ne pense pas être éligible malheureusement…

Vraiment un grand merci pour ton aide

[Pierre206]

@citronconfit

Sur le volet assurantiel, perso j’aurai tendance à dire qu’il vaut mieux prendre celui de la banque en échange de faveurs (taux préférentiel, une des conditions que hhaman cite, …) et d’en changer dès que possible (dans la foulée de la signature ou au bout d’un an) : ça te permet de gratter un / des avantage(s) pour pas très cher. Par contre, en faisant ça tu vas te mettre ton conseiller à dos mais est-ce que c’est important que vous soyez meilleurs amis / en bons termes, c’est à toi de voir (moi j’ai décidé que non )

Aucun problème avec ça de mon côté au vu du turn over des conseillers (5 en 5 ans)

[hhamon]

@Pierre206

Wow alors là merci, c’est précieux le temps que tu me fais gagner avec ta réponse. Je n’ai pas encore eu le temps de tout assimiler d’ailleurs

Avec plaisir ! Content que ça puisse t’aider

@Pierre206

Petite précision, je n’ai « que » 10k€ alloué pour ce projet immobilier. J’ai d’autres liquidités ailleurs (LEP au plafond, crypto…)

Ca peut donc être intéressant de les garder et de faire un 110% dans ce cas. Tu auras sans doute besoin de ces 10K€ pour les séquestrer chez le notaire dans les 10 jours après la date de signature du compromis. Le notaire te demandera de séquestrer une certaine somme (généralement 5 à 10% du prix du bien) comme garantie pour le vendeur afin de le dédommager si des fois tu décidais de sortir de la vente sans respecter les conditions suspensives du compromis qui te lient avec le vendeur.

Ca me fait penser d’ailleurs à d’autres conseils que j’ai oublié de te donner concernant la rédaction du compromis :

• Faire rédiger le compromis de vente chez un notaire et pas par l’agence immobilière qui s’occupe de la transaction,
• Faire intervenir TON notaire en plus du notaire du vendeur dans la procédure. Ca ne te coûtera rien car les deux notaires se partageront les honoraires. L’avantage c’est que TON notaire pourra te conseiller et défendre tes propres intérêts dans la transaction,
• Dans les conditions suspensives, prends garde à bien vérifier qu’il faille justifier que d’UN SEUL et unique refus de financement bancaire pour sortir de la vente. Certains compromis, notamment édités par les agences immobilières, imposent de devoir justifier de plus d’un refus bancaire pour sortir de la vente sans pénalité. Il sera plus facile d’obtenir une seule lettre de refus de financement auprès d’une banque que plusieurs pour sortir de la vente si des fois tu devais passer par cette porte de sortie.
• Enfin, tu peux faire ajouter une clause de substitution qui te permettrait, si tu le décides, de te substituer au dernier moment pour que ce ne soit plus toi personnellement qui achète le bien mais un tiers (comme une SCI par exemple). Dans le cas d’une RP, ça ne sert pas à grand chose car tu veux acheter pour toi mais bon ça ne coûte rien de faire ajouter une clause de substitution au compromis.

A noter que la rédaction du compromis chez le notaire coûte quelques centaines d’euros (entre 300 et 500€ en moyenne). Le notaire te fera régler cette somme le jour de la signature du compromis à son étude afin de pouvoir démarrer les démarches de la transaction. Cette somme sera ensuite déduite des frais de notaires restant à pouvoir lors de la date de signature de l’acte authentique.

Prépare donc ton chéquier ou ta CB pour le jour du compromis

@Pierre206

De plus, c’est fameux frais « annexes » sont-ils mentionnés quelque part ? compromis de vente ?
Histoire de ne pas avoir de surprise(s)

Au moment du compromis, tu pourras avoir une première estimation des frais de la part du notaire en fonction des informations qu’il aura pu recueillir auprès du vendeur, du syndic de copropriété, de la collectivité, etc.

Il t’enverra le décompte final à l’approche de la date de la signature de l’acte authentique lorsque celle-ci sera définitivement convenue.

Par exemple pour la taxe foncière, si tu sais que ton vendeur a payé 800€ de taxe foncière en 2023 et que la date de la signature de l’acte authentique est prévue le 1er avril 2024 alors tu devras rembourser au vendeur ce jour là la somme de 601€.

Le vendeur aura été propriétaire de son bien entre le 1er janvier et le 31 mars 2024. Tu deviens propriétaire à compter du 1er avril soit 275 jours restants de l’année 2024. Tu lui dois donc le prorata des 275 jours restants de 2024 sur les 800€ de taxes foncières qu’il aura payé en avance.

Tu commenceras seulement à payer la taxe foncière qu’à la fin de l’année 2025 puisque tu auras été pleinement propriétaire qu’à partir du 1er janvier 2025.

[Guiz]

Moins du emprunte et/ou plus la durée de remboursement est courte, moins le crédit te coutera cher au global. En ne prenant que ça en compte, la simulation 1 sera forcément la plus intéressante.

Mais il faut aussi que tu prennes en compte ta stratégie d’investissement au global.

Par exemple la simulation 4 t’apportes 3 choses par rapport à la 1 :

• Tu conserves tes 10k€ que tu peux réinvestir, et je pense que tu peux assez facilement aller trouver du rendement à + de 4% pour être gagnant par rapport au surcoût du crédit
• Tu as 40€ par mois de mensualités à payer en moins. C’est 40€ que tu peux aussi investir (ou t’en servir en cas de coup dur)
• Tu conserves de la capacité d’endettement pour plus tard

Bref, avec la simulation 4 le crédit te coûte plus cher mais avec les bons choix d’investissement tu t’en sortira mieux. Mais c’est à affiner avec ta banque ou ton courtier.

Après pour un petit appartement peut-être que tu prévois aussi de revendre assez rapidement pour acheter plus grand ? Dans ce scénario il est peut-être plus intéressant de rembourser le capital le plus rapidement possible (à simuler) donc simulation 1.

[Numb]

C’est bien ces simulations mais ce que je vois surtout c’est que 3 cas sur 4 dépasseraient la capacité de 33% d’endettement (mensualité de 600€ à partir d’un net de 1800 comme annoncé).
Ce qui ne laisserait de possible que la simulation n°2 ?

[Pierre206]

@hhamon

Ca peut donc être intéressant de les garder et de faire un 110% dans ce cas. Tu auras sans doute besoin de ces 10K€ pour les séquestrer chez le notaire dans les 10 jours après la date de signature du compromis. Le notaire te demandera de séquestrer une certaine somme (généralement 5 à 10% du prix du bien) comme garantie pour le vendeur afin de le dédommager si des fois tu décidais de sortir de la vente sans respecter les conditions suspensives du compromis qui te lient avec le vendeur.

En effet, 5% de séquestre demandé.

@hhamon

• Faire rédiger le compromis de vente chez un notaire et pas par l’agence immobilière qui s’occupe de la transaction,
• Faire intervenir TON notaire en plus du notaire du vendeur dans la procédure. Ca ne te coûtera rien car les deux notaires se partageront les honoraires. L’avantage c’est que TON notaire pourra te conseiller et défendre tes propres intérêts dans la transaction,
• Dans les conditions suspensives, prends garde à bien vérifier qu’il faille justifier que d’UN SEUL et unique refus de financement bancaire pour sortir de la vente. Certains compromis, notamment édités par les agences immobilières, imposent de devoir justifier de plus d’un refus bancaire pour sortir de la vente sans pénalité. Il sera plus facile d’obtenir une seule lettre de refus de financement auprès d’une banque que plusieurs pour sortir de la vente si des fois tu devais passer par cette porte de sortie.
• Enfin, tu peux faire ajouter une clause de substitution qui te permettrait, si tu le décides, de te substituer au dernier moment pour que ce ne soit plus toi personnellement qui achète le bien mais un tiers (comme une SCI par exemple). Dans le cas d’une RP, ça ne sert pas à grand chose car tu veux acheter pour toi mais bon ça ne coûte rien de faire ajouter une clause de substitution au compromis.

Point 1 : C’est le cas.
Point 2 : Je n’ai absolument pas de notaire et le notaire du vendeur à plutôt bonne réputation donc je ne sais pas si vraiment nécessaire mais merci pour le conseil, je vais investiguer d’avantage.
Point 3 : Il me semble que l’agence m’a parlé de 2 refus bancaires pour annuler la vente. A voir sur le compromis et renégocier 1 seul refus après à l’inverse cette clause me protège d’un éventuel refus de ma banque et me permet de contacter un courtier de dernière minute donc je ne sais pas trop si je dois modifier ce point.
Point 4 : Pas nécessaire dans mon cas j’imagine.

@hhamon

A noter que la rédaction du compromis chez le notaire coûte quelques centaines d’euros (entre 300 et 500€ en moyenne). Le notaire te fera régler cette somme le jour de la signature du compromis à son étude afin de pouvoir démarrer les démarches de la transaction. Cette somme sera ensuite déduite des frais de notaires restant à pouvoir lors de la date de signature de l’acte authentique.

Prépare donc ton chéquier ou ta CB pour le jour du compromis

Je suis bien au courant de ce point là (comment oublier )

@hhamon

Au moment du compromis, tu pourras avoir une première estimation des frais de la part du notaire en fonction des informations qu’il aura pu recueillir auprès du vendeur, du syndic de copropriété, de la collectivité, etc.

Il t’enverra le décompte final à l’approche de la date de la signature de l’acte authentique lorsque celle-ci sera définitivement convenue.

Par exemple pour la taxe foncière, si tu sais que ton vendeur a payé 800€ de taxe foncière en 2023 et que la date de la signature de l’acte authentique est prévue le 1er avril 2024 alors tu devras rembourser au vendeur ce jour là la somme de 601€.

Le vendeur aura été propriétaire de son bien entre le 1er janvier et le 31 mars 2024. Tu deviens propriétaire à compter du 1er avril soit 275 jours restants de l’année 2024. Tu lui dois donc le prorata des 275 jours restants de 2024 sur les 800€ de taxes foncières qu’il aura payé en avance.

Tu commenceras seulement à payer la taxe foncière qu’à la fin de l’année 2025 puisque tu auras été pleinement propriétaire qu’à partir du 1er janvier 2025.

Ok c’est noté (impeccable l’explication )

[Pierre206]

@Guiz

Moins du emprunte et/ou plus la durée de remboursement est courte, moins le crédit te coutera cher au global. En ne prenant que ça en compte, la simulation 1 sera forcément la plus intéressante.

Mais il faut aussi que tu prennes en compte ta stratégie d’investissement au global.

Par exemple la simulation 4 t’apportes 3 choses par rapport à la 1 :

• Tu conserves tes 10k€ que tu peux réinvestir, et je pense que tu peux assez facilement aller trouver du rendement à + de 4% pour être gagnant par rapport au surcoût du crédit
• Tu as 40€ par mois de mensualités à payer en moins. C’est 40€ que tu peux aussi investir (ou t’en servir en cas de coup dur)
• Tu conserves de la capacité d’endettement pour plus tard

Bref, avec la simulation 4 le crédit te coûte plus cher mais avec les bons choix d’investissement tu t’en sortira mieux. Mais c’est à affiner avec ta banque ou ton courtier.

Après pour un petit appartement peut-être que tu prévois aussi de revendre assez rapidement pour acheter plus grand ? Dans ce scénario il est peut-être plus intéressant de rembourser le capital le plus rapidement possible (à simuler) donc simulation 1.

Hello Guiz,

En effet c’est un montage que je garde également en tête, seul ma banque me dira si viable ou non…

Merci pour ta réponse

[Pierre206]

@Numb

C’est bien ces simulations mais ce que je vois surtout c’est que 3 cas sur 4 dépasseraient la capacité de 33% d’endettement (mensualité de 600€ à partir d’un net de 1800 comme annoncé).
Ce qui ne laisserait de possible que la simulation n°2 ?

Salut Numb,

Pour l’instant ça n’a pas l’air de bloquer plus que ça et je montre patte blanche avec mon épargne à différents endroits (même avec la crypto vous vous rendez compte )

Mais tu as raison ça peut être compliqué de financer un 110%, j’attends mon rdv avec la banque avec impatience et si je ne suis pas satisfait je me dirigerais vers un courtier assez bien réputé à côté de chez moi…

[hhamon]

@Pierre206

Point 3 : Il me semble que l’agence m’a parlé de 2 refus bancaires pour annuler la vente. A voir sur le compromis et renégocier 1 seul refus après à l’inverse cette clause me protège d’un éventuel refus de ma banque et me permet de contacter un courtier de dernière minute donc je ne sais pas trop si je dois modifier ce point.

La loi n’impose aucun minimum donc il faut bien s’assurer dans le compromis que tu doives justifier d’un seul refus pour sortir de la vente. Les agences immobilières ajoutent ce genre de clauses pour mettre la pression et faire en sorte que la vente aboutisse. Mais ce n’est pas forcément dans l’intérêt de l’acheteur…

[jonah33]

Salut,

En fonction des banques, l’apport de 10% de la somme permet d’avoir un meilleur taux. En gros, certaines aiment bien que tu puisses payer les frais de notaire (8%) cash. Le 110% posent moins de soucis quand c’est un investissement et non la RP.
Concernant le taux d’endettement, je crois que c’est 35% max ET surtout sur le net imposable ce qui monte encore la mensualité disponible (même si je trouve ça un peu dangereux)

[Thomas_DC]

Je te déconseille les banques.
La plupart offre des taux autour des 4 contre 3,75/3,8 par des courtiers.

Les assurances proposées par les banques ne sont pas forcément les plus adaptées à ton profil.