Achat RP - Taux crédit ? Achat 110%?

Bonjour Ă  tous,

Je suis actuellement en achat de ma RP (signature du compromis incessamment sous peu :sweat_smile:)

Mon profil :
26 ans
Salaire net : 1800€
Apport ci-besoin : 10k€

Concernant le projet Immo :
Prix du bien : 113k€ frais d’agence inclus + 8% notaire = 122k€
Proche centre Laval et proche gare.
Prix du mÂČ d’environ 2400€ dans le secteur.

Je me pose donc les questions suivantes :

→ Quel taux puis-je espĂ©rer en ce moment ? Je vois pas mal d’article mentionner une baisse des taux pouvant aller jusqu’à 4% voir en dessous. Des personnes ont rĂ©ussi Ă  avoir ce taux ?

→ Achat 110% ? La banque n’est pas contre l’idĂ©e d’un financement Ă  110%. (dossier Ă  Ă©tudier plus en dĂ©tail ceci dit)
StratĂ©giquement parlant, vaut-il mieux contracter un crĂ©dit immo Ă  hauteur de 122k€ ou alors 113k€ + apport ?

Si pas besoin des 10k€ d’apport, un PEA est mon objectif avec ETF World + Emergent.

Voilà mes différents questionnements :slight_smile:

Excellente journée à vous.

Hello !

FĂ©licitations pour ton projet de RP, c’est un grand moment dans une vie :slight_smile:

Les taux sont autour de 4% pour le moment et baisseront peut ĂȘtre un peu cette annĂ©e. Si des fois ils viennent Ă  baisser significativement au cours de l’annĂ©e, tu pourras demander Ă  renĂ©gocier le montant du prĂȘt. L’important avant tout c’est de pouvoir rĂ©ussir ton acquisition et commencer Ă  capitaliser.

C’est Ă  toi de voir en fonction du coĂ»t de la mensualitĂ©.

Je viens de faire des simulations d’emprunts (hors assurance emprunteur) au taux fixe de 4% sur 20 et 25 ans avec des montants de 113K et 122K€ pour te donner une idĂ©e.

Simulation 1 :

Montant de l’emprunt: 113000 euros
Duree du pret: 240 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 684.76€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 164 341.87 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 51 341.87 EUROS

Simulation 2 :

Montant de l’emprunt: 113000 euros
Duree du pret: 300 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 596.46€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 178 936.69 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 65 936.69 EUROS

Simulation 3 :

Montant de l’emprunt: 122 000 euros
Duree du pret: 240 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 739.30€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 177 431.04 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 55 431.04 EUROS

Simulation 4 :

Montant de l’emprunt: 122 000 euros
Duree du pret: 300 mois
Taux annuel du credit: 4 %
Assurance mensuelle: 0
Mensualite du credit : 643.96€
TOTAL DES MENSUALITES HORS ASSURANCE: 193 188.28 EUROS
TOTAL DES INTERETS: 71 188.28 EUROS

En fonction du capital empruntĂ© et de la durĂ©e, la part d’intĂ©rĂȘts s’étend au final de 51 340€ pour atteindre jusqu’à 71 200€.

J’utilise le site https://www.tableau-amortissement.org pour faire ces simulations.

Concernant l’apport, si tu n’as que 10K€ rĂ©ellement disponibles d’épargne, alors tu ferais mieux de les garder car lorsque tu signeras chez le notaire, tu auras d’autres dĂ©penses Ă  faire :

  • Rembourser au vendeur le prorata de la taxe fonciĂšre
  • Rembourser au vendeur le prorate des charges trimestrielles de copropriĂ©tĂ©
  • Rembourser au vendeur son Ă©ventuelle Ă©pargne au fonds travaux de la copropriĂ©tĂ©
  • Participer au fonds travaux de la copropriĂ©tĂ©
  • etc.

Ces remboursements peuvent facilement reprĂ©senter 1 000€ Ă  2 000€ pour un petit appartement.

J’en ai eu pour un peu plus de 2 200€ le mois dernier pour un petit appartement de 40 m2 en copropriĂ©tĂ© que j’ai achetĂ© pour de l’investissement locatif.

Suite Ă  la signature chez le notaire, tu auras sans doute d’autres frais Ă  payer assez rapidement comme les frais de dossier bancaires (entre 500€ Ă  1 000€ en gĂ©nĂ©ral dans une banque traditionnelle) ainsi que les frais de cautionnement (garantie crĂ©dit logement).

Un conseil pour la signature du compromis, si des meubles (par exemple la cuisine) et Ă©quipements Ă©lectromĂ©nagers restent dans le bien que tu achĂštes, il faut estimer leur valeur et les faire noter dans le compromis pour que tes frais de notaires soient calculĂ©s sur le montant net vendeur d’acquisition (hors frais d’agence) diminuĂ©s du prix total des meubles.

Par exemple, si tu achĂštes Ă  113K€ FAI et que tes frais d’agence sont de 8K€ et que les meubles sont estimĂ©s Ă  3K€ alors les frais de notaire seront calculĂ©s sur un net vendeur de 102K€ (+113 -8 -3).

Concernant la nĂ©gociation de ton prĂȘt immobilier, ce n’est pas tant le taux qui compte le plus mais le coĂ»t de l’assurance emprunteur et des frais de dossier bancaires ainsi que tous les services annexes que voudra te refourguer la banque (assurance habitation, assurance auto, moyens de paiement, etc.). La banque fait surtout de l’argent et de la marge sur tous ces services complĂ©mentaires. Elle se rĂ©munĂšre en rĂ©alitĂ© assez peu Ă  proprement parler sur les intĂ©rĂȘts d’emprunt.

Si tu prends l’assurance emprunteur que te propose la banque, tu la paieras deux Ă  trois fois plus cher que si tu la prends chez un autre assureur Ă  garanties Ă©gales. Tu peux donc faire une dĂ©lĂ©gation d’assurance dĂšs le montage du dossier bancaire ou bien prendre l’assurance de la banque au dĂ©part et la faire rĂ©siliser pour la souscrire ailleurs aussitĂŽt que tu as signĂ© chez le notaire. Les nouvelles lois te permettent de changer d’assurance emprunteur Ă  n’importe quel moment sans avoir besoin d’attendre la date anniversaire du contrat comme c’était le cas avant. Tu peux regarder du cĂŽtĂ© des assureurs comme APRIL, GENERALI, MAIF, GROUPAMA, etc. qui proposeront de meilleurs tarifs que ceux que la banque te proposera.

En plus de l’assurance emprunteur, je te conseille de prendre l’assurance habitation chez un de ces assureurs Ă©galement ou une nĂ©o assurance (Leocare, Luko, etc.). LĂ  encore, prendre l’assurance habitation de la banque te coĂ»tera plus cher en gĂ©nĂ©ral.

Les frais de dossier bancaires coĂ»tent entre 500 et 1000€ environ dans une banque traditionnelle. Les banques en ligne n’en facturent pas, voire assez peu. Tu peux donc tenter de les nĂ©gocier si tu comptes passer par une banque traditionnelle pour ton prĂȘt.

Assure toi que ton contrat de prĂȘt dispose des conditions supplĂ©mentaires suivantes :

  • PossibilitĂ© de rembourser ton prĂȘt par anticipation sans pĂ©nalitĂ© par tranche du capital empruntĂ© (gĂ©nĂ©ralement 10% du capital empruntĂ©) ou bien en apportant le solde,
  • PossibilitĂ© de moduler les Ă©chĂ©ances de remboursement Ă  la hausse ou Ă  la baisse (gĂ©nĂ©ralement de 10%) Ă  partir du 13Ăšme mois du contrat,
  • PossibilitĂ© de transfĂ©rer le capital restant dĂ» du prĂȘt en cas de revente de ton bien pour faire l’acquisition d’un nouveau bien plus grand.

Enfin, selon ta situation, si tu es primo accĂ©dant, tu peux avoir droit au prĂȘt Ă  taux zĂ©ro pour un certain montant. Ca peut ĂȘtre intĂ©ressant vu que les taux mais sache que tu ne pourras, thĂ©oriquement, pas louer ton appartement ensuite avant un certain nombre d’annĂ©e si tu as profitĂ© du PTZ. L’accĂšs au PTZ a ses avantages d’un point de vue financier mais te contraint par ailleurs.

J’espùre que ça pourra t’aider !

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Aucune obligation de procéder à ceci si je ne me trompe ?
J’étais justement curieux de savoir comment ça se passait « dans la vraie vie Â» si c’était rĂ©ellement pris en compte / rachetĂ© au moment d’une cession.

Sur le volet assurantiel, perso j’aurai tendance Ă  dire qu’il vaut mieux prendre celui de la banque en Ă©change de faveurs (taux prĂ©fĂ©rentiel, une des conditions que hhaman cite, 
) et d’en changer dĂšs que possible (dans la foulĂ©e de la signature ou au bout d’un an) : ça te permet de gratter un / des avantage(s) pour pas trĂšs cher. Par contre, en faisant ça tu vas te mettre ton conseiller Ă  dos mais est-ce que c’est important que vous soyez meilleurs amis / en bons termes, c’est Ă  toi de voir (moi j’ai dĂ©cidĂ© que non :stuck_out_tongue: )

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Hello !

C’est la rĂšgle d’usage tacite sauf si cela a Ă©tĂ© nĂ©gociĂ© Ă  l’avance au moment du compromis.

Au moment de la nĂ©gociation du prix, tu peux par exemple nĂ©gocier avec le vendeur que tu n’auras pas Ă  lui rembourser le prorata de la taxe fonciĂšre le jour de la signature de l’acte authentique. Dans ce cas, il faut le faire notifier quelque part par Ă©crit.

J’ai toujours eu Ă  rembourser ces diffĂ©rents proratas lors de l’acquisition de ma RP en 2017 puis celle de mon investissement locatif le mois dernier.

Ca peut ĂȘtre une stratĂ©gie Ă  adopter pour gratter quelques dixiĂšme de points sur le taux mais toutes les banques ne le pratiquent pas. PrĂ©fĂšrer une dĂ©lĂ©gation de l’assurance emprunteur dĂšs le montage du dossier ne peut empĂȘcher la banque de refuser le prĂȘt en raison de ce motif. La loi l’interdit. Si l’assureur tiers propose les mĂȘmes garanties de couverture que ce que la banque demande via sa propre assurance, alors la banque doit accepter la dĂ©lĂ©gation.

Il faut notamment faire aussi attention aux garanties demandĂ©es par la banque dans le cadre de l’assurance emprunteur. Certaines banques prĂȘteuses ne se gĂȘnent pas Ă  vous faire signer de base des options facultatives comme la garantie contre la perte d’emploi ou l’incapacitĂ© temporaire de travail (surtout quand on est jeune, en bonne santĂ© avec un emploi « sĂ»r Â» et peu propice aux accidents du travail).

Dans le cas d’une RP ça peut se comprendre mais pour un investissement locatif, seuls les garanties dĂ©cĂšs et PTIA sont thĂ©oriquement obligatoires et demandĂ©es par les banques. Mais certaines banques abusent (spoiler: ça m’est arrivĂ©) et font signer la panoplie complĂšte des garanties.

Je me suis fait avoir avec la banque prĂȘteuse de mon investissement locatif qui m’a fait signer toutes les garanties optionnelles
 J’aurais du ĂȘtre plus vigilant car en acceptant les garanties facultatives, le prix de l’assurance emprunteur double, voire triple de prix car les risques encourus sur ces garanties de confort est plus fort que le risque de dĂ©cĂ©der ou de devenir un lĂ©gume alitĂ© suite Ă  un accident.

Par consĂ©quent, je n’ai eu aucune pitiĂ© Ă  faire rĂ©silier l’assurance emprunteur de la banque pour la souscrire ailleurs aussitĂŽt l’acte authentique signĂ© chez le notaire. MĂȘme Ă  garanties Ă©gales (avec toutes les options), le tarif reste 2,5 fois moins cher ailleurs qu’avec l’assurance de la banque. Sur une pĂ©riode de 20 ans c’est plus de 5 000€ d’économisĂ©s.

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Merci pour le feedback, ma curiosité a été satisfaite :slight_smile:

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Wow alors lĂ  merci, c’est prĂ©cieux le temps que tu me fais gagner avec ta rĂ©ponse. Je n’ai pas encore eu le temps de tout assimiler d’ailleurs :sweat_smile:

Petite prĂ©cision, je n’ai « que Â» 10k€ allouĂ© pour ce projet immobilier. J’ai d’autres liquiditĂ©s ailleurs (LEP au plafond, crypto
)
De plus, c’est fameux frais « annexes Â» sont-ils mentionnĂ©s quelque part ? compromis de vente ?
Histoire de ne pas avoir de surprise(s):sweat_smile:

C’est notĂ© pour les conditions, un grand merci

Je pense honnĂȘtement que la situation 1 reste la plus intĂ©ressante en matiĂšre de cout de crĂ©dit / mensualitĂ© (en obtenant un crĂ©dit Ă  4% bien Ă©videmment
)

RĂ©sidence assez rĂ©cente de 2003, appartement DPE C donc le PTZ je ne pense pas ĂȘtre Ă©ligible malheureusement


Vraiment un grand merci pour ton aide :clap:

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Aucun problÚme avec ça de mon cÎté au vu du turn over des conseillers (5 en 5 ans) :sweat_smile:

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Avec plaisir ! Content que ça puisse t’aider :slight_smile:

Ca peut donc ĂȘtre intĂ©ressant de les garder et de faire un 110% dans ce cas. Tu auras sans doute besoin de ces 10K€ pour les sĂ©questrer chez le notaire dans les 10 jours aprĂšs la date de signature du compromis. Le notaire te demandera de sĂ©questrer une certaine somme (gĂ©nĂ©ralement 5 Ă  10% du prix du bien) comme garantie pour le vendeur afin de le dĂ©dommager si des fois tu dĂ©cidais de sortir de la vente sans respecter les conditions suspensives du compromis qui te lient avec le vendeur.

Ca me fait penser d’ailleurs Ă  d’autres conseils que j’ai oubliĂ© de te donner concernant la rĂ©daction du compromis :

  • Faire rĂ©diger le compromis de vente chez un notaire et pas par l’agence immobiliĂšre qui s’occupe de la transaction,
  • Faire intervenir TON notaire en plus du notaire du vendeur dans la procĂ©dure. Ca ne te coĂ»tera rien car les deux notaires se partageront les honoraires. L’avantage c’est que TON notaire pourra te conseiller et dĂ©fendre tes propres intĂ©rĂȘts dans la transaction,
  • Dans les conditions suspensives, prends garde Ă  bien vĂ©rifier qu’il faille justifier que d’UN SEUL et unique refus de financement bancaire pour sortir de la vente. Certains compromis, notamment Ă©ditĂ©s par les agences immobiliĂšres, imposent de devoir justifier de plus d’un refus bancaire pour sortir de la vente sans pĂ©nalitĂ©. Il sera plus facile d’obtenir une seule lettre de refus de financement auprĂšs d’une banque que plusieurs pour sortir de la vente si des fois tu devais passer par cette porte de sortie.
  • Enfin, tu peux faire ajouter une clause de substitution qui te permettrait, si tu le dĂ©cides, de te substituer au dernier moment pour que ce ne soit plus toi personnellement qui achĂšte le bien mais un tiers (comme une SCI par exemple). Dans le cas d’une RP, ça ne sert pas Ă  grand chose car tu veux acheter pour toi mais bon ça ne coĂ»te rien de faire ajouter une clause de substitution au compromis.

A noter que la rĂ©daction du compromis chez le notaire coĂ»te quelques centaines d’euros (entre 300 et 500€ en moyenne). Le notaire te fera rĂ©gler cette somme le jour de la signature du compromis Ă  son Ă©tude afin de pouvoir dĂ©marrer les dĂ©marches de la transaction. Cette somme sera ensuite dĂ©duite des frais de notaires restant Ă  pouvoir lors de la date de signature de l’acte authentique.

Prépare donc ton chéquier ou ta CB pour le jour du compromis :slight_smile:

Au moment du compromis, tu pourras avoir une premiĂšre estimation des frais de la part du notaire en fonction des informations qu’il aura pu recueillir auprĂšs du vendeur, du syndic de copropriĂ©tĂ©, de la collectivitĂ©, etc.

Il t’enverra le dĂ©compte final Ă  l’approche de la date de la signature de l’acte authentique lorsque celle-ci sera dĂ©finitivement convenue.

Par exemple pour la taxe fonciĂšre, si tu sais que ton vendeur a payĂ© 800€ de taxe fonciĂšre en 2023 et que la date de la signature de l’acte authentique est prĂ©vue le 1er avril 2024 alors tu devras rembourser au vendeur ce jour lĂ  la somme de 601€.

Le vendeur aura Ă©tĂ© propriĂ©taire de son bien entre le 1er janvier et le 31 mars 2024. Tu deviens propriĂ©taire Ă  compter du 1er avril soit 275 jours restants de l’annĂ©e 2024. Tu lui dois donc le prorata des 275 jours restants de 2024 sur les 800€ de taxes fonciĂšres qu’il aura payĂ© en avance.

Tu commenceras seulement Ă  payer la taxe fonciĂšre qu’à la fin de l’annĂ©e 2025 puisque tu auras Ă©tĂ© pleinement propriĂ©taire qu’à partir du 1er janvier 2025.

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Moins du emprunte et/ou plus la durée de remboursement est courte, moins le crédit te coutera cher au global. En ne prenant que ça en compte, la simulation 1 sera forcément la plus intéressante.

Mais il faut aussi que tu prennes en compte ta stratĂ©gie d’investissement au global.

Par exemple la simulation 4 t’apportes 3 choses par rapport à la 1 :

  • Tu conserves tes 10k€ que tu peux rĂ©investir, et je pense que tu peux assez facilement aller trouver du rendement Ă  + de 4% pour ĂȘtre gagnant par rapport au surcoĂ»t du crĂ©dit
  • Tu as 40€ par mois de mensualitĂ©s Ă  payer en moins. C’est 40€ que tu peux aussi investir (ou t’en servir en cas de coup dur)
  • Tu conserves de la capacitĂ© d’endettement pour plus tard

Bref, avec la simulation 4 le crĂ©dit te coĂ»te plus cher mais avec les bons choix d’investissement tu t’en sortira mieux. Mais c’est Ă  affiner avec ta banque ou ton courtier.

AprĂšs pour un petit appartement peut-ĂȘtre que tu prĂ©vois aussi de revendre assez rapidement pour acheter plus grand ? Dans ce scĂ©nario il est peut-ĂȘtre plus intĂ©ressant de rembourser le capital le plus rapidement possible (Ă  simuler) donc simulation 1.

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C’est bien ces simulations mais ce que je vois surtout c’est que 3 cas sur 4 dĂ©passeraient la capacitĂ© de 33% d’endettement (mensualitĂ© de 600€ Ă  partir d’un net de 1800 comme annoncĂ©).
Ce qui ne laisserait de possible que la simulation n°2 ?

En effet, 5% de séquestre demandé.

Point 1 : C’est le cas.
Point 2 : Je n’ai absolument pas de notaire et le notaire du vendeur Ă  plutĂŽt bonne rĂ©putation donc je ne sais pas si vraiment nĂ©cessaire mais merci pour le conseil, je vais investiguer d’avantage.
Point 3 : Il me semble que l’agence m’a parlĂ© de 2 refus bancaires pour annuler la vente. A voir sur le compromis et renĂ©gocier 1 seul refus aprĂšs Ă  l’inverse cette clause me protĂšge d’un Ă©ventuel refus de ma banque et me permet de contacter un courtier de derniĂšre minute donc je ne sais pas trop si je dois modifier ce point.
Point 4 : Pas nĂ©cessaire dans mon cas j’imagine.

Je suis bien au courant de ce point lĂ  (comment oublier :sweat_smile:)

Ok c’est notĂ© (impeccable l’explication :ok_hand:)

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Hello Guiz,

En effet c’est un montage que je garde Ă©galement en tĂȘte, seul ma banque me dira si viable ou non


Merci pour ta réponse :saluting_face:

Salut Numb,

Pour l’instant ça n’a pas l’air de bloquer plus que ça et je montre patte blanche avec mon Ă©pargne Ă  diffĂ©rents endroits (mĂȘme avec la crypto vous vous rendez compte :sweat_smile:)

Mais tu as raison ça peut ĂȘtre compliquĂ© de financer un 110%, j’attends mon rdv avec la banque avec impatience et si je ne suis pas satisfait je me dirigerais vers un courtier assez bien rĂ©putĂ© Ă  cĂŽtĂ© de chez moi


La loi n’impose aucun minimum donc il faut bien s’assurer dans le compromis que tu doives justifier d’un seul refus pour sortir de la vente. Les agences immobiliĂšres ajoutent ce genre de clauses pour mettre la pression et faire en sorte que la vente aboutisse. Mais ce n’est pas forcĂ©ment dans l’intĂ©rĂȘt de l’acheteur


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Salut,

En fonction des banques, l’apport de 10% de la somme permet d’avoir un meilleur taux. En gros, certaines aiment bien que tu puisses payer les frais de notaire (8%) cash. Le 110% posent moins de soucis quand c’est un investissement et non la RP.
Concernant le taux d’endettement, je crois que c’est 35% max ET surtout sur le net imposable ce qui monte encore la mensualitĂ© disponible (mĂȘme si je trouve ça un peu dangereux)

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Je te déconseille les banques.
La plupart offre des taux autour des 4 contre 3,75/3,8 par des courtiers.

Les assurances proposées par les banques ne sont pas forcément les plus adaptées à ton profil.