Bonjour,
Je possède actuellement 6 scpi, dont une encore en nu-propriété 5 ans.
J’envisage d’acheter de nouvelles scpi pour 100 k€, en nue-pro pour une durée de 5 ans ou 7 ans.
Je ne souhaite pas prendre des scpi qui contiendraient trop de bureaux, de santé, ni qui investiraient en majorité en france.
Eden sur 5 ans 15 390 € → 19 000 €
Log In sur 7 ans 28 313 € -->37 500 €
Iroko Zen sur 5 ans 39 895 € -->50 500 €
Cœur d’Europe sur 7 ans 16 665 € -->22 220 €
Qu’en pensez vous?
Est-ce que parmi celles-ci, il y en a une que vous Ă©limineriez?
Une autre Ă me conseiller ?
Merci.
Bonjour,
Question un peu hors sujet, mais de quelle appli provient les graphiques que tu montres ?
Pourquoi acheter en nue propriété ?
Pleine propriété en réinvestissant les loyers tu es très souvent au dessus du rendement de nue propriété
Sinon le choix paraît bon pour de la nue propriété
En revanche si tu pars sur de la pleine propriété il y a comète et transitions Europe qui semblent correspondre à tes critères
Hello,
N’hésites pas à me contacter si tu vas au bout de ta démarche je cherche de l’usufruit de SCPI.
Je vais prendre un exemple concret: imaginons acheter 100 parts de corum origin.
Le taux de loyers est de 6%
Sur 5 ans, le démembrement est de 78%
Ainsi,
achat de 100 parts en nue-pro = 88530 €
achat de 100 parts en pleine propriété = 113500
Sur 5 ans, le rendement en nue-pro est de 5,1% ((113500/88530)^(1/5)-1)*100
Sur 5 ans, les loyers donnent 34050 €, le rendement en PP est de 5,4 %.
Mais, c’est sans les impots. Si j’enlève la csg 17,2 % et la tmi de 30 % alors les loyers ne sont plus que de 18000 €. Soit un rendement de 3% seulement.
Et en plus, à l’issue des 5 ans, la nue-pro devient de la pleine propriété, et on touche des loyers sur 100 parts qui n’auront couté que 88530 au lieu de 113500 soit une économie de 24970 €.
A moins que je ne me sois trompé dans mes calculs, il me semble que la nue-pro est intéressante…
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Effectivement, c’est bien sur le site de Louve, que je trouve très bien fait pour les scpi.
Oui tu te trompes
22% sur 5 ans ne peut pas faire 5,1%.
Plutôt 4,4% environ étant donné qu’il n’y a pas d’intérêts composés.
(Louveinvest donne 2,45% de tri sur 5 ans en nue propriété mais prends en compte délai de jouissance et les frais)
Je ne sais pas comment tu tombes sur 5,4% de rendement mais si les loyers sont de 6% alors c’est 6% le rendement. À moins que tu prennes le délai de jouissance en compte auquel cas il faut le prendre en compte en nue propriété aussi donc on calcule les choses hors délai de jouissance
Corum origin est investie 100% à l’étranger donc pas de prélèvements sociaux. Et tmi-taux moyen d’imposition après prélèvement à la source d’impôts pour donner une imposition totale souvent autour de 30%.
Tu es autour de 4,2% en supernet (en supposant donc un taux d’imposition total de 30%), et en réinvestissant les loyers, tu arrives à environ la même chose 4,4%, sauf que tu as le choix de réinvestir ou non les loyers et tu vas profiter à la fois de la hausse de prix de la part (nue propriété) et des dividendes exceptionnels qu’il peut y avoir (usufruit).
Bref si le taux de rendement reste le même oui en nue propriété c’est+ intéressant car le rendement est « assuré ».
En revanche si il y a de meilleures années que très récemment tu seras gagnant en pleine propriété
Maintenant en prenant une scpi autre que corum en pleine propriété comme comète ou transitions Europe je pense que tu fais bien mieux
Effectivement, j’ai fait un calcul d’intérêts composés qui n’avait pas lieu d’être.
Tu trouves un rendement identique sur les 2 types d’investissements.
Moi, ce que je vois, c’est qu’à somme totale investie, au bout du démembrement, on a plus de parts. Donc les loyers de retour en pleine propriété seront donc plus importants par la suite.
Choisir la nue-pro, c’est espérer que les loyers ne baisseront à l’issue du démembrement, et compter ces scpi à long terme.
Mais, je me trompe peut-ĂŞtre sur la vision de la chose.
