Bonjour,
Une agence immobilière du sud de la France vient de mettre un studio en vente dans le nord-ouest. La vendeuse s’en débarrasse, car elle habite dans le sud-ouest. Il arrive en fin de bail commercial dans 1 an .
Je me demandais si c’était un bon investissement pour faire du LMNP et si cela ne va pas être trop galère, car ce studio est dans une résidence étudiante où tout est géré (salle commune avec TV et babyfoot, laverie au sous-sol, garage à vélos commun, etc.).
Studio de 21m² en excellent état, DPE C, très bon emplacement (évidemment c’est une résidence étudiante ) => 70K€.
Votre avis ?
Guillaume
Rewol
Septembre 23, 2024, 2:08
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Le bail commercial, c’est rarement la bonne affaire…
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Oui je suis d’accord avec toi @Rewol en bail commercial la renta n’est que très rarement une bonne opportunité.
Maintenant, une fois la fin du bail commercial, il faut avoir les infos suivantes :
La société qui détient le bail commercial va sûrement vouloir renouveler le bail commercial.
Combien sont les frais de copro (même si vous n’êtes plus en bail commercial) les charges de copro dans les résidences étudiantes sont souvent assez élevé ?
A combien vous allez pouvoir mettre le loyer ? (Dans ce genre de résidence, vous ne pouvez pas vraiment exploser le loyer, il va forcément devoir être proche des studios de l’immeuble (sauf que tous les studios en bail commercial sont souvent sous-évalués).
Perso, je fuis ce genre de résidence.
La vendeuse a refusé de vendre à la société de gestion locative, je pense pour obtenir une meilleure plus-value.
Le bail commercial se renouvelle tacitement, sauf si je le dénonce et ainsi je suis censé pouvoir louer moi-même en bail d’habitation.
Charges de copro = 330€ annuel, cela me paraît vraiment peu. Bizarre …
Le loyer perçu sous bail commercial est de 260€ (
Charges de copro 330€ annuel euh ! ça doit-être trimestriel
Si on prend un achat à 70 000 + Notaire 4900€ et Ameublement 4500€ : 79400€
A voir
Si tu peux négocier le prix je proposerai 55k pour avoir 60-62k max.
Confirmer les charges de copro.
Confirmer de pouvoir sortir du bail commercial
Vérifier qu’aucun travail n’est à prévoir dans les 4-5ans.
Pour moi en dessous de 6.5% Net c’est trop faible pour l’investissement que ça demande.
PS : attention, le LMNP risque d’évoluer cette année « SNIF »
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Rewol
Septembre 23, 2024, 5:02
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Attention, juste ça marche pas cette histoire.
) mais loué aux étudiants 530€ TTC charges comprises, abonnement élec & eau et box internet. Donc j’estimais pouvoir le louer moi-même en LMNP à ce montant : 530€, non ?